Le attività commerciali partecipano alla manutenzione dell'ascensore condominiale?

[LallaBoil]

In un condominio costruito nei primi anni 70 con servizio di ascensore, al piano strada vi sono delle attività commerciali che hanno ingressi indipendenti, dal piano terra si accede all'ascensore e non vi sono unità immobiliari, al primo piano ve ne sono tre, dal secondo al sesto quattro unità per piano per un totale di 23, al settimo piano vi sono le soffitte di proprietà di una parte di questi condomini e una finestra che permette di accedere al tetto condominiale.
L'Amministratore ha convocato una riunione straordinaria, per decidere o meno, se ammodernare l'ascensore, in quella sede si è scelto per l'ammodernamento, la ditta a cui affidare i lavori, in base ai preventivi presentati.
I condomini proprietari delle attività commerciali non erano presenti e solo in seguito l'amministratore mi ha detto di non averli convocati, in quanto la tabella millesimale, mai aggiornata, a queste unità immobiliari non attribuisce millesimi per questo tipo di lavori, che lui considera di manutenzione ordinaria dovuta ad usura.
L'intervento approvato, ad esclusione della cabina, prevede la sostituzione del motore, del quadro di manovra e di tutta la componentistica elettrica e meccanica esistente, con l'aggiunta di diverse innovazioni, come l'impianto di comunicazione GSM, indicatori di piano ecc., un intervento quindi molto importante che io ritengo abbia tutte le caratteristiche per essere considerato come manutenzione straordinaria.
La tabella millesimale del condominio, redatta più di quaranta anni fa, alla voce "Scale e ascensore, manutenzione ordinaria-straordinaria-ricostruzione-esercizio", attribuisce i millesimi alle sole abitazioni, considerando il 50% per millesimi generali, e il 50% per altezza da terra, alle attività commerciali site al piano strada, non sono stati attribuiti millesimi per lavori di manutenzione alle scale e all'ascensore.
In assenza di un regolamento condominiale, contrattuale o convenzionale che stabilisca deroghe, la riforma del condominio non prevede che tutti i condomini, comprese le attività commerciali al piano strada, debbano partecipare alle spese per il mantenimento delle parti comuni, quali l'ascensore e le scale, considerato che per la recente ristrutturazione del tetto, i tecnici e gli operai per accedervi hanno più volte dovuto usare il passaggio sito al settimo piano?
I valori millesimali dovranno essere ricalcolati, considerando anche le attività commerciali?
L'amministratore poteva indire la riunione senza notificarlo ai proprietari di queste unità?

Grazie per le risposte.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera LallaBoil,
a mio avviso il nodo della questione è proprio la famigerata tabella ascensore e scale (spesso chiamata anche tabella B). Se tale tabella fosse stata redatta in applicazione di una convenzione esplicitata in un regolamento di natura contrattuale allora il comportamento dell'amministratore sarebbe corretto; ci troveremmo in presenza di un condominio parziale (come disposto da sentenza Cassazione 14697/2015) in cui la presunzione di comproprietà di scale e ascensore per i condòmini proprietari dei negozi verrebbe meno. In tal caso allora la decisione di rifacimento/manutenzione dell'impianto va correttamente presa dai soli comproprietari dello stesso mentre gli altri non devono essere neanche convocati. In mancanza di questa convenzione invece vale ciò che tu correttamente affermi: l'ascensore installato all'atto di costituzione del condominio è di proprietà comune a tutti e quindi anche dei proprietari dei negozi. Essi dovranno essere convocati e potranno partecipare alle delibere relative pena l'annullabilità delle stesse ex art. 1137 c.c..

 

[magia2002]

@LallaBoil dopo tutto il lavoro che farete all'ascensore esistente per un costo di qualche decina di migliaio di eur sara' funzionale per il trasporto di una persona in sedia a rotelle .Attualmente l'ascensore ha un apertura di almeno 75 cm ed apertura di sportello scorrevole oppure rimane ad ante e quando entri con la sedia a rotelle non riesci a chiudere le ante e l'ascensore non parte . Se l'attuale ascensore non e' idoneo per persone con handicap sappi che la tua regione tramite il tuo comune eroga con la legge 13/89 contributi a fondo perduto per l'abbattimento barriere architettoniche .Almeno spendere per spendere non li butti su un impianto vecchio di 50 anni che poi risulta pure inadatto .Tanto vale rimetterlo totalmente nuovo con apertura di 80 cm con anta scorrevole ed usufruire dei contributi pubblici previsti .

 

[Luigi Criscuolo]

La tabella millesimale del condominio, redatta più di quaranta anni fa, alla voce "Scale e ascensore, manutenzione ordinaria-straordinaria-ricostruzione-esercizio", attribuisce i millesimi alle sole abitazioni, considerando il 50% per millesimi generali, e il 50% per altezza da terra, alle attività commerciali site al piano strada, non sono stati attribuiti millesimi per lavori di manutenzione alle scale e all'ascensore.

la risposta è in quello che hai scritto: le tabelle millesimali non hanno scadenza se all'atto della costituzione del condominio il costruttore nel redigere la tabella millesimale "Scale e ascensore" ha escluso le proprietà dei negozi non vedo per quale motivo questi dovrebbero partecipare alle spese visto, tra l'altro che hanno pure ingressi indipendenti e non usano l'ascensore.