Lavori di ristrutturazione mal eseguiti

[casulino]

Ciao a tutti,

Vi volevo sottoporre la seguente problematica per capire se potete darmi qualche consiglio.
La situazione è abbastanza intricata quindi cercherò di essere abbastanza schematico

L’oggetto del problema sono lavori di ristrutturazione (facciate, tetto, lastrico solare) in un palazzo dove vivono circa 30/35 famiglie. Io sono proprietario dell’appartamento che sta sul lastrico solare e sotto il tetto. Il lastrico solare è diviso per circa 180mq parte privata e circa 140 mq parte condominiale.

I lavori sono iniziati a maggio 2012 e dovevano finire dopo circa 2 anni. Il collaudo è stato effettuato solo in parte. La parte che non è stata collaudata è proprio il Lastrico Solare che non è stato eseguito a regola d’arte e che quindi necessità di ulteriori sistemazioni. Premetto che ad oggi ho pagato solo 3/5 delle rate dovute proprio perché avevo intuito che i lavori non venivano fatti bene ed ad oggi sono l’unico nel condominio che è in debito verso la ditta appaltatrice. L’opera eseguita presente dei vizi che possono essere visti ad occhio nudo e altri potrebbero essere scoperti solo distruggendo il pavimento piastrellato. Di seguito un breve elenco:

1. Non è stata demolita e smaltita la vecchia guaina sottostante (lo prevedeva il contratto d’appalto); non visibile ad occhio nudo
   
   
2. Canaletta di scolo delle acque non ultimata: no formazione pendenze e getto di malta; (ristagno di acqua) visibile ad occhio nudo
   
   
3. Applicazione di nanoflex non in appalto deciso da parte del DL; non visibile ad occhio nudo
   
   
4. Sostituzione soglie porte finestre non uguale alle preesistenti; visibile ad occhio nudo
   
   
5. Piano muretto non ultimato; visibile ad occhio nudo
   
   
6. Formazione dei giunti di dilatazione termica non effettuata (è stato messo del silicone che peraltro sta venendo via al posto dei giunti); non visibile ad occhio nudo
   
   
7. Ristagno d’acqua in vicinanza dei piantoni; visibile ad occhio nudo
   
   
8. Frontalino del terrazzo / tetto che presenta gia delle crepe con pericolo di caduta calcinacci; visibile ad occhio nudo
   
   
9. Infiltrazioni nelle vicinanze al piantone tra confine proprieta’ e condominio(gia individuate la parte dove perde); visibile ad occhio nudo
   

Dopo questa situazione abbiamo fatto fare una perizia da parte di un tecnico di fiducia che ha constatato danni e sistemazione per € 35.000/€ 40.000. Io ancora non ho pagato le ultime 2 rate e nel passato ho intimato già 2 volte la ditta per raccomandata a finire i lavori dove poteva intervenire (punti 2,4,5,8,9). I punti (1,3,6,7) ormai se non rifai il pavimento non sono sistemabili. La prossima settimana abbiamo una mediazione al tribunale per tentare di venire ad una soluzione. Vi vorrei chiedere i seguenti dubbi:

Avrei dovuto far fare prima un accertamento tecnico preventivo?

Mio padre non vuole che l’appaltatore rientri nel terrazzo ma secondo voi posso scalare i soldi per quello che non ha ultimato (quindi trattenermi le ultime 2 rate) anche se invece sicuramente vorrà rientrare ad ultimare i lavori dove possibile dopo la mediazione?

Posso trattenermi i soldi per i danni non visibili (vedi formazione dei giunti di dilatazione o omesso smaltimento della vecchia guaina) e conciliare nel sistemare i problemi di cui sopra che sono visibili ad occhio nudo?

Alla fine il terrazzo è stato fatto abbastanza male ma ho paura che se non pago quello che viene richiesto e la ditta si dimostra volenterosa a sistemare i danni malgrado i solleciti effettuati precedentemente quando c'era ancora il cantiere poi quello che è in torto sono io…

Grazie in anticipo dei consigli che potete darmi…

 

[raffaelemaria]

Lamenti vizi solo relativamente alla tua parte privata che comunque copre anche altre proprietà? L'appalto l'aveva fatto il condominio presumo e quindi anche nella mediazione interviene il condominio?
Voler far completare i lavori ad altra ditta vuol dire che in futuro, a fronte di infiltrazioni o altri vizi che possono successivamente presentarsi, diventa difficoltoso a chi attribuire i danni, si instaurerà uno scarica barile senza risultati. Io penso che nella mediazione sia opportuno garantirsi pretendendo una polizza assicurativa a carico dell'impresa, decennale, per il valore dell'opera, in modo che se l'impresa sparisse subentri l'assicurazione.

 

[casulino]

Grazie della risposta,
I vizi sono attribuibili sia alla parte privata che condominiale anche se maggiormente alla parte privata.
Si esatto nella mediazione entrerà anche il condominio poiché il contratto d'appalto era stato fatto dal condominio stesso. Sinceramente non penso che l'impresa darà nessuna garanzia perché già per fare i lavori non aveva provveduto a fornire nessuna polizza assicurativa. Nel contratto d'appalto c'è scritto che loro sono comunque responsabili per 10 anni (non so quanto poi alla fine valga senza garanzie).
Comunque in linea generale mi sembra di capire che se l'impresa è volenterosa a sistemare conviene che sistemi dove possibile?
Per la parte che non è sistemabile (giunti di dilatazione o vecchia guaina [sia parte privata che condominiale) che comportano un rifacimento del terrazzo] potrei trattenermi parte delle rate che devo versare o poi dalla parte del torto ci passo io?
Grazie mille

 

[raffaelemaria]

Trattieni parte delle rate se nella mediazione vi accordate, è però pericoloso perchè se successivamente si manifestano vizi l'impresa non ne risponderà. E' vero che la garanzia è decennale, ma non su tutto. Per mia esperienza, molte piccole imprese, quando fiutano contestazioni sui lavori fatti chiudono la ditta e la riaprono sotto altro nome.

 

[Luigi Criscuolo]

@casulino a me alcune delle magagne che hai elencato sembrano più azioni dove emerge la latitanza o l' avallo del D.L. . Tutte le varianti rispetto al capitolato vanno avallate dal D.L. che se ne assume la responsabilità. Tutte le varianti approvate devono essere riportate per iscritto in apposite relazioni fatte dal D.L. e comunicate al committente. Perché il D.L. deve fare gli interessi del committente cioé il condominio per le parti comuni e del condomino per le parti private.
Secondo me è il D.L. che deve essere portato in giudizio, al limite assieme all'impresa. Se avesse fatto la prova di allagamento sul lastrico il ristagno dell'acqua sarebbe emerso ed il lavoro anche se consegnato non avrebbe superato il collaudo.
Certo poi alcune tue osservazioni sono peccati di secondaria importanza: tipo le soglie delle porte finestre.
Avete fatto malissimo a scegliere una impresa che non ha stipulato una assicurazione sui lavori eseguiti.
In ogni caso per il momento tu sei fuori legge perché non hai pagato i lavori: sembra che ti stia facendo giustizia da solo e questo, non solo i giudici, non lo vedono di buon occhio.

 

[Daniele 78]

Concordo con @Luigi Criscuolo precisamente il punto 3 è stato avallato dalla D.L
per quanto riguarda cosi come il punto 1,2,4,5,6. Tutti i lavori vengono concoradati con la D.L per cui dovreste prendervela un po' di più con il tecnico.
il punto 2 la difficoltà di avere più o meno delle pendenze dipende sia dalla piastrelle scelte sia sopratutto dallo spessore del massetto e da un'eventuale presenza d'isolamento termico sottostante.
Con bassi spessori esterni (fino ad 8 cm) e grandi superfici tecnicamente è veramente difficile dare delle pendenze (ne so qualcosa perché ho riparato un terrazzo che praticamente non aveva spessore nel massetto) ed è stata una tragedia greca il lavoro.

Per quanto riguarda il punto 4 se tu sostituisci soglie preesistenti con nuove uguali sarà quasi impossibile poterlo fare (anche a parità di pietra, spessore e lavorazione).
Ogni lastra ha una sua propria venatura, neanche 2 lastre di serizzo sono identiche tra loro (per cui è molto difficile essere accontentati da questo punto di vista).

Non puoi pretendere di scalarti dei soldi e minacciando azioni legali se poi comunque non dai l'opportunità all'Impresa si sistemare le problematiche emerse. Diverso sarebbe se fossero loro i primi a non voler sistemare il problema.

Comunque un po' tutti i lavori mal eseguiti che ha segnalato @casulino dimostrano solo che la Direzione Lavori (tecnico chiamato dal condominio per controllare i lavori) non ha controllato granchè...anche lui dovrebbe rientrare tra le responsabilità in quanto è la D.L che autorizza o meno determinate lavorazioni...se non l'ha fatto è negligenza della stessa Direzione Lavori!

 

[Daniele 78]

Comunque avevo preparato tempo fa questo articolo sul lavoro che avevo realizzato, spero possa essere utile al caso in oggetto: IL COSTRUTTORE EDILE: PERDITE D'ACQUA SU TERRAZZI E BALCONI.

 

[casulino]

Grazie!!Ci do un occhio subito!