Lastrico solare, sormontato da tetto.

[celefini]

Sono insieme con un mio fratello, proprietario al 50%, comune ed indiviso, di un lastrico solare, a copertura di un immobile di 3 piani. Nell'arco degli ultimi tempi purtroppa a causa della vetustità dell'immobile, siamo intervenuti più volte a ripristinare la stesso per ripararlo a causa di infiltrazioni. Quest'anno dovendo effettuare dei lavori di ristrutturazione sull'intero immobile, si è deciso di far coprire il lastrico solare con unn tetto in struttura leggera, per evitare ulteriori pesi sull'immobile. Per la realizzazione del tetto, dal costo di 45.000 €, la spesa relativa è stata ripartita tra i tre condomini proprietari ciascuno di un oiano, seguendo la divisione delle spese per la metà , quindi 22500 € ai due proprietari del lastrico solare, l'altra metà ripartita tra i tre proprietari. La domanda che pongo, visto che si sono avute le prime schermaglie, il lastrico solare, esiste ancora, anche se sormontato dal tetto ???. Ora la prorpietà del tetto, costruito sul lastrico a chi appartiene ? Che diritti può accaparrare, l'altro proprietario che ha partecipato alla spesa per il tetto, ma non è proprietario del lastrico ? Dico grazie a tutta la comunità, se con il Vostro aiuto, riuscirò a venire fuori da questa matassa ingarbugliata. Grazie , Celestino Fini

 

[1giggi1]

Salve,
sulla proprietà del tetto non dico nulla, ma a naso direi che è di tutti i condomini, la proprietà dell'ex lastrico solare rimane però agli originari proprietari (c'è un sottotetto utilizzabile anche solo come soffitta?).
Volevo sollevare qualche dubbio sulla divisione delle spese, e chiedere lumi anche agli altri che leggono, se per rifare il lastrico solare 1/3 è a carico dei proprietari del lastrico stesso (e proprio per questo pagano una quota diversa) e 2/3 a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti, perchè per il tetto che non può avere un uso esclusivo di qualcuno ma "serve" tutti gli appartamenti sottostanti ha avuto una ripartizione dei costi così come detto?
Luigi

 

[raffaelemaria]

se il nuovo tetto va coprire il lastrico solare trasformandolo in sottotetto direi che vada pagato in millesimi da rivedere alla luce della nuova situazione creatasi

 

[Gugli]

c'è un interessante Sentenza della Cassazione che risolve in termini condivisibili di queste problematiche e pone due fattispecie
1) se al sottotetto (o lastrico solare) si accede da scala condominiale lo stesso è proprietà si tutti i condomini
2) se esiste un accesso esclusivo solo dall'ultimo piano lo stesso e di proprietà esclusiva del condomino del piano più elevato
da qui poi si deduce tutto il resto

 

[1giggi1]

Scusa Gugli,
ma qui non devono decidere di chi è il lastrico solare, hanno dichiarato che è di proprietà di 2 fratelli quindi c'è un proprietario (anzi 2) ben individuabili.
Il tetto sarà di tutti, ma non l'ex lastrico solare, quello che riolevavo io era una divisione delle spese che non capivo.
Luigi

 

[Luigi Barbero]

A naso direi che con la realizzazione del tetto non hanno risolto gran che. Le infiltrazioni, se ci sono, continueranno ad esserci.
Era meglio eseguire un intervento radicale di rifacimento del lastrico, ovviamente eseguito a regola d'arte (smontaggio del tutto-rifacimento guaina in due strati incrociati-massetto e copertura con piastrelle idonee).
La ripertizione della spesa va fatta (ed andava fatta anche per il tetto) nelle proporzioni di 1/3 e 2/3. Male hanno fatto gli altri condomini ad accettare un'opera che pur non risolvendo alla radice il problema, ha creato una comodità in più ai proprietari del lastrico solare ed una futura spesa in più a tutti per la futura -e immancabile- manutenzione del tetto.

 

[GianfrancoElly]

A naso direi che con la realizzazione del tetto non hanno risolto gran che. Le infiltrazioni, se ci sono, continueranno ad esserci.

Non capisco perchè la costruzione del tetto non ha risolto il problema: il tetto evita che l'acqua piovana vada sul lastrico e quindi non ci saranno più le infiltrazioni

 

[1giggi1]

Concordo con GianfrancoElly,
il tetto evita all'acqua di andare sul lastrico e quindi infiltrarsi, il tetto come il lastrico deve essere fatto a regola d'arte per funzionare senza problemi.
La manutenzione del tetto, va eseguita così come quella del lastrico solare, anzi direi che forse i costi di manutenzione con il tetto sono di gran lunga inferiori, in quanto se ci dovesse essere una infiltrazione di acqua, basta sollevare le tegole (o sotituirle) e rifare la guaina dove serve e riposizionere le tegole.
Nel caso di un lastrico solare, se c'è una infiltrazione, non è detto che nel punto dove si manifesta ci sia l'infiltrazione, infatti le pignatte e/o le pendenze potrebbero far uscire l'acqua in un punto distante da dove si infiltra e quindi nel caso succedesse questo per una piccola infiltrazione occorrerebbe rompere gran parte del lastrico.
Per quanto riguarda la comodità del lastrico è una comodità che deriva da un diritto e non da qualcosa che è piovuto dal cielo, anzi se le altezze del tetto non permettono di usarlo, vedono di fatto annullarsi quella comodità di cui parli.
Saluti
Luigi

 

[Luigi Barbero]

Credo perché alle volte la pioggia non viene solo giù perpendicolarmente, ma qualche volta viene, come si dice "a vento" ossia diagonalmente. Per cui potrebbe allagarsi il lastrico e....ripassare di sotto. E poi, non mi sembra che una spesa di 45.000 euro per un tetto non sia una spesuccia. Ritorno a sostenere che un buon rifacimento edilizio del piano di calpestio del lastrico forse costerebbe la medesima cifra (dipende dalle superfici da lavorare) ma, secondo me il risultato sarebbe più sicuro. Ma forse, e qui ci metto la malizia, ai nostri amici fa più comodo avere una copertura sul tetto per "goderselo" meglio.....

 

[1giggi1]

Scusa Luigi Barbero,
per me fare un tetto è diverso da fare una veranda, inoltre non mi sembra che abbiano detto che l'altezza del tetto permette di farci sotto un appartamento.
Detto questo, non so che vento tira a Pomezia, non credo che ci sia la bora di Trieste e che quindi la pioggia si infili anche in piccoli pertugi lasciati tra il tetto ed il lastrico (ma è stato riferito che ci sono tali spazi?), inoltre il tetto è sempre più largo dell'edificio, quindi. . .

Celefini chiedeva:La domanda che pongo, visto che si sono avute le prime schermaglie, il lastrico solare, esiste ancora, anche se sormontato dal tetto ???. Ora la prorpietà del tetto, costruito sul lastrico a chi appartiene ? Che diritti può accaparrare, l'altro proprietario che ha partecipato alla spesa per il tetto, ma non è proprietario del lastrico ? Dico grazie a tutta la comunità, se con il Vostro aiuto, riuscirò a venire fuori da questa matassa ingarbugliata. Grazie

Secondo me il lastrico solare rimane ai proprietari, hanno il diritto di rivendicarlo (a prescindere del suo possibile uso o meno) ed anzi se non lo possono utilizzare hanno rinunciato al diritto in favore di tutti i condomini e quindi non mi spiego perché hanno contribuito per 1/3 in più rispetto a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti, per quanto riguarda il tetto sono proprietari tutti i partecipanti alla sua realizzazione.

Poi vo0rrei chiederti come mi posso godere meglio il tetto se la parte sottostante non mi permette in nessun modo il suo utilizzo (se il tetto lo hanno costruito con tutti i dettami delle leggi edilizie dubito che abbiano la possibilità di renderlo abitabile).

Luigi