L'amministratore del super condominio esegue opere per 300.000 euro senza delibere

[ziggy]

ciao a tutti,
sono proprietaria di una villetta a schiera che fà parte di un super condominio per un totale di 72 abitazioni. Ogni gruppo di villette è proprietario di una strada privata che ne permette l'accesso , il 25 gennaio 2010 nel terreno (proprietà dei costruttori del complesso)sottostante la strada , è avvenuta una frana che facendo collassare parte della strada ha reso insicure le case tanto da far emettere al Sindaco un 'ordinanza di sgombero che perdura da allora. l'amministratore del super condominio ha ordinato con il benestare di 4 proprietari su 8 lavori per 300.000.euro scegliendo ditte , ing. e geologi senza presentare preventivi .
1) l,amministratore poteva farlo?

 

[Antonio Azzaretto]

No. L' amministratore non aveva il potere di firmare un contratto di appalto di così elevata entità senza essere autorizzato da una delibera di assemblea regolarmente approvata.

 

[ziggy]

ciao, grazie per la tua risposta,
ora posso passare al puto due della questione: l'amministratore nonostante tutto ha rtenuto di proseguire facendo leva sul fatto che il condominio doveva adempiere alle ordinanze sindacali, perciò non raggiunta la maggioranza , si è rivolta ad un avvocato per fare istanza al tribunale , il quale ha nominato un amministratore che si occupi della frana sollevando il precedente amministratore.
L'amministratore incaricato dice di avere il potere dell'assemblea e che quindi le delibere se le fa' da solo, promettendo a noi 4 dissenzienti un'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva , se continueremo a rifiutarci di pagare.
Nel frattempo , nonostante un anno fa' la procura abbia aperto un 'indagine che risulta ancora senza conclusione, ci siamo rivolti al giudice per un accertamento tecnico preventivo al fine di stabilire le responsabilità .
La domanda è questa : i poteri del nuovo amministratore sono tali da farmi ipotecare la casa ?
grazie se mi risponderai .....non sto passando un bel momento.....momento che dura da 12 mesi..

 

[Antonio Azzaretto]

Ci sono dei punti nel tuo post da chiarire.

L' art. 1129 recita in particolare che se l'assemblea non provvede alla nomina dell' amministratore, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L' autorità giudiziaria, quindi, può essere richiesta da uno o più condòmini; non dall' amministratore.

Tu, invece, hai scritto che il giudice ha nominato un amministratore su istanza dell' avvocato dell' amministratore in carica.

Per questo motivo, anzitutto ti conviene inviare subito una raccomandata A/R a colui che si dichiara amministratore, chiedendogli di farti avere l' atto ufficiale di nomina (se esiste!).

Dopo che avrai in mano questo documento, che (...a quanto scrivi), dovrebbe essere un atto dichiarativo del tribunale "inventato" dal Giudice sulla base di norme che non conosco e che mi piacerebbe capire, si potrà approfondire la questione dei lavori, che comunque l' amministratore non può iniziare senza essere autorizzato dall' assemblea.

Preciso a questo riguardo, che il contratto di appalto firmato da un amministratore senza poteri (ossia senza una delibera che approvi i lavori e l' impresa) non ha alcun effetto giuridico sul condominio, ma bensì gli obblighi derivanti dal contratto restano vincolanti solo per chi lo ha firmato (ossia l' impresa ha titolo per citare l' amministratore per il risarcimento dei danni).

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Condivido la risposta di Azzaretto anche se ciò vale in via generale, visto che non si sa con esattezza quanto è accaduto nei due procedimenti cui accenna la lettrice.
Poichè però viene prospettata una ingiunzione a suo carico deve far esaminare la situazione ad un legale esperto di diritto condominiale al più presto.
Luigi De Valeri:daccordo:

 

[adimecasa]

Ma l'intervento aveva un urgenza tale da superare una delibera assembleare? molte cose non sono chiare sarà opportuna che ziggy le esponga meglio e sara più facile adeguare le risposte ciao adimecasa:daccordo:

 

[ziggy]

ringrazio dell'attenzione che avete rivolto al mio sciagurato caso,
chiarisco i dubbi riportando quanto scritto nella sentenza : NEL PROCEDIMENTO EX ART.1105 PROPOSTO DA CONDOMINIO- IN PERSONA DELL'AMMINISTRATORE IN CARICA E' RITENUTO ACCOGLIBILE IL RICORSO STANTE LA SITUAZIONE DI PERICOLO IN ATTO, DATO ATTO DELLA MANCATA RATIFICA DI 4 CONDOMINI SULL'OPERATO DELL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO RICORRENTE SI RENDE PERTANTO NECESSARIA LA SUA SOSTITUZIONE NOMINANDO IL DOTT.....AFFINCHE' ADOTTI I PROVVEDIMENTI NECESSARI ATTRIBUENDOGLI I POTERI DELL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO E DELL'ASSEMBLEA. Ora il Dott.... dice di poter agire senza neppure interpellarci perche' visto che ha il potere dell'assemblea se la suona e se la canta!

 

[Antonio Azzaretto]

Questa è una procedura nuova, che io non ho mai visto in precedenza.

In pratica questo giudice sta inventando una nuova norma.

Io sono solo un commercialista! Per te c' è bisogno di un avvocato molto preparato in tema di condomino.

...buona fortuna!

 

[ziggy]

premesso che tutto quanto è accaduto è un gran pasticcio , cerco di chiarire per quanto possibile cosa è accaduto.
A gennaio dell'anno scorso a causa di una frana, è crollata parte della strada privata che asserve le otto villette, intervenuti sul posto i vigili del fuoco sono seguite delle ordinanze sindacali indirizzate all'amministratore del super condominio con l'ordine di nominare un tecnico per verificare gli interventi .La situazione è precipitata quando 4 di noi viste le pressioni subite da alcuni personaggi che ci suggerivano caldamente di tenere la bocca chiusa e visto che le spese sarebbero state ingenti ci SUGGERIVANO di firmare un accordo con i costruttori dove si rinunciava ad ogni forma di risarcimento per il mancato utilizzo del bene (casa e garage) per 18 mesi e sopratutto si doveva diventare committenti di detti lavori impegnandoci a non perseguirli nè penalmente nè civilmente, in cambio di cio' loro avrebbero pagato il novanta % delle opere.
1) la casa e la strada che abbiamo acquistato godono della garanzia decennale ed erano passati 8 anni dall'acquisto.
2) la strada non era sostenuta a valle da nessuna opera di contenimento nonostante ci fosse un vincolo idrogeologico , ma costruita su terra di riporto anche se posizionata su un declivio di notevole pendenza.
3)a seguito delle pressioni subite , (volevano farci lasciare le abitazioni firmando un protocollo di sgombero senza averne titolo) abbiamo chiamato i carabinieri e in seguito è stato sequestrato il sito e non le abitazioni dalla procura , che a tutt'oggi non ha concluso le indagini.
Ora siamo seguiti da un legale che ha chiesto un Atp , ma l'amministratore nominato dal tribunale continua a minacciare ingiunzioni e ipoteche .
Noi viviamo da ormai 13 mesi ospiti di amici e parenti , siamo usciti di casa il 7 febbraio 2010 alle 9 di sera prendendo il necessario e lo zaino della scuola dei ragazzi, una volta a settimana torniamo a casa a recuperare quello che ci serve , non possiamo neppure assicurare contro i furti perchè le compagnie assicurative si rifiutano.
E' evidente che i problemi sono enormi, il comune se ne lava le mani anche se a suo tempo a permesso che si costruisse, siamo disorientati e anche se il legale ci rassicura temiamo i tempi della giustizia , senza poi considerare chi ci continua a ripetere che non ne usciremo mai. Scusate lo sfogo

Aggiunto dopo 5 minuti :

ho un gran bisogno di fortuna........
Anche l'amministratore nominato dal tribunale è un commercialista , spero si faccia da parte per lasciarci proseguire le nostre battaglie legali.
grazie

 

[adimecasa]

il comune oltre aver incassato gli oneri a rilasciato il permesso a costruire, a rilasciato anche il permesso di abitabilità per le case e il permesso di agibilità per le strade e tutti gli accessori. ora non può tirarsi fuori, il nuovo amministratore forse si sta arrampicando per poter uscirne alla meglio da questa questione avete un avvocato che vi assiste, insistete con lui che conosce tutta la situazione odierna, cercate di aver fiducia nel vs. legale altrimenti non ne venite più fuori. auguri adimecasa Bergamo:daccordo:

di solito il comune rilascia questi permessi a costruire dopo il parere dei geologi