L'acquirente non rispetta la data del rogito concordato sul preliminare

[ombre]

salve,
in Agosto ho sottoscritto un prelliminare di vendita di una casa tramite agenzia immobiliare.
Sul preliminare la data del rogito è stata concordata entro e non oltre il 30/04/2010.
Essendo prossimi al rogito e avendo il sospetto che l'acquirente non rispetti tale termine,come devo comportarmi?....premetto che non ho intenzione di accettare proroghe sulla data del rogito poichè i soldi della vendita di quella casa mi servono per affrontare altre spese.
Posso obbligare l'acquirente all'acquisto della casa in caso volesse rinunciarvi?
Grazie Ombretta

 

[Adriano Giacomelli]

Se hai sottoscritto un prelimibare in presenza di un'agenzia, si presume che sia stato stilato a norma di legge e quindi l'acconto da te ricevuto dovrebbe essere stato imputato a "titolo di caparra confirmatoria" il che vuol dire che se alla data ultima prevista dell'atto notarile non avviene il rogito, l'assegno dell'acconto, o in mano tue o in mano dell'agenzia, diviene a tutti gli effetti tuo quale risarcimento della mancata conclusione del preliminare.
Se l'acconto è poca cosa e a te sta più a cuore concludere la compravendita, comincia a premurarti a verificare che il Notaio della parte acquirente abbia tutti i documenti utili al rogito, verifica che la tua proprietà sia esente da ipoteche che eventualmente negli anni avevi acceso, verifica o fallo verificare dall'agenzia che il compratore sia disponibile e abbia concordato la data del rogito. Comunque sia attivati per tempo, in particolar modo se avessi sentore che il compratore voglia defilarsi e il tuo rapporto con l'agenzia non fosse di estrema fiducia. In tal caso, la soluzione del venire in possesso dell'acconto, ti obbliga a muoverti per tempo, fatti far, con una scusa, fotocopia della caparra e fai scrivere urgentemente da un avvocato, in tal senso. Se l'agenzia rende la caparra, tutto si fa più difficile.
Adriano Giacomelli

 

[ombre]

L'acconto della caparra confirmatoria è già in mio possesso,ma è veramente poca cosa.
Sono in possesso anche del preliminare d'acquisto( registrato come da legge )dove viene citata e sottoscritta la caparra versata dall'acquirente.
La casa è esente da ipoteche.
Sul preliminare d'acquisto c'è la dicitura "entro e non oltre il 30/04/2010......firmata sia dall'acquirente che da me come parte venditrice.
Il notaio sarebbe stato scelto dalla agenzia che dovrebbe accompagnarci al rogito.
Pensavo che la frase sopra citata "entro e non oltre.... fosse una garanzia ,sia per chi acquista ,sia per chi vende visto che si tratta di un vero e proprio documento,ma da quanto ho capito dalla tua mail non è poi così tutto semplice.
Come è possibile che un acquirente possa esimersi dalla data stabilita semplicemente rinunciando ad una caparra?
La parte venditrice non ha il diritto di pretendere che l'acquirente compri per forza l'immobile?
Grazie mille per la risposta
Ombre

 

[Adriano Giacomelli]

Naturalmente, con l'aiuto di un legale, tu puoi chiedere l'esecuzione forzata di quel "contratto" che è il tuo preliminare. Inoltre potrai richiedere i danni a te derivanti da un ritardo di esecuzione del rogito. Tutto bello in teoria, ma sei sicura di voler intraprendere una causa legale e obbligare un acquirente ad acquistare controvoglia un immobile? Se dovessi proprio darti u consiglio, cerca le vie buone, forse all'acquirente mancano 15/20 gg per procurarsi la disponibilità economica, forse ha un mutuo in iter autorizzativo, prova a sondare.
Adriano Giacomelli

 

[Jrogin]

Come è possibile che un acquirente possa esimersi dalla data stabilita semplicemente rinunciando ad una caparra?

Avendo tu incassato a titolo di caparra confirmatoria concordo con Adriano Giacomelli

Naturalmente, con l'aiuto di un legale, tu puoi chiedere l'esecuzione forzata di quel "contratto" che è il tuo preliminare. Inoltre potrai richiedere i danni a te derivanti da un ritardo di esecuzione del rogito. Tutto bello in teoria, ma sei sicura di voler intraprendere una causa legale e obbligare un acquirente ad acquistare controvoglia un immobile?

Se la caparra fosse stata PENITENZIALE, una delle due parti avrebbe potuto ritirarsi perdendo solo la caparra o raddoppiandola se la parte inadempiente è chi l'ha ricevuta. In pratica la caparra penitenziale corrisponderebbe ad una penale per diritto di recesso.

Io ad ogni modo inviterei già sin da ora, tramite raccomandata R.R, il compratore a comunicarti in forma scritta la data, il luogo ed il notaio rogante, ricordando che nel preliminare è indicato entro e non oltre il 30/04/2010(purtroppo non è stato indicato il termine ESSENZIALE).
Se non ti risponde, invierei un altra RR intimandolo in mora, cioè convocandolo all'atto entro 15 gg dalla data del 30/04/2010

 

[ombre]

Non vorrei arrivare al punto di OBBLIGARE l'acquirente all'acquisto dell'immobile,ma penso che l'acquisto di una casa non vada affrontato con leggerezza.
Ho concesso 9 mesi di tempo dalla data del preliminare a quella del rogito,per dare la possibilità all'acquirente di poter vendere il proprio immobile per acquistare il mio.
L'acquirente non è riuscito a vendere il suo immobile entro tale lasso di tempo e io non posso concedergli altro tempo.....anch'io ho le mie esigenze.
Rimetterla in vendita e tenermi la caparra confirmatoria vorrebbe dire far passare ancora troppo tempo per poter usufruire dei guadagni della vendita del mio immobile.
Domani passo dall'agenzia immobiliare e mi faccio spiegare a che punto è la situazione.
Cosa intendi per " il termine essenziale"......non oltre il 30042010 non è sufficente?
Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Le tue esigenze sono la giusta base su cui mettersi a lavorare alacremente per l'obiettivo. Con l'impagabile sistema "dei due schei de mona in tasca" detto veneto che significa, andare facendo finta di essere stupidotto ma gentile per ottenere con la minor spesa ciò che ti sta a cuore, cerca di contattare tutti e di capire la situazione. Siamo in anni che la flessibilità paga più di ogni cosa. Quando hai il quadro esatto della situazione, vedrai che la soluzione arriva. Scusa, non era una lezione a te, ma solo ciò che farei io.
Adriano Giacomelli

 

[ombre]

Grazie mille per avermi risposto ancora,domani vado in agenzia e sento .
Non sono di indole una rissosa ma da profana nel settore pensavo che "ogni promessa è un debito" e che davanti a documenti firmati e registrati non ci potessero essere problemi di questo genere.
Ti farò sapere come è andata .
Ciao e grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Un senso di ansia e di precarietà, quando si vende o si compra è normale viverlo, anche 5 minuti prima che si firmi un atto notarile, non si può mai dire fatta, ho visto di tutto e di più. Per questo meglio si preparano le cose e più facilmente andranno in porto. Cerca di sentire, direttamente, anche l'acquirente,
un dialogo diretto mette in un senso d'obbligo maggiore le parti. D'altra parte è un lavoro anche vendere, e se prevedi di avere il tuo giusto guadagno, un po' di sospence ci deve essere.
Adriano Giacomelli

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Gentile Signora non conosco gli atti, ma pare sia stata versata una caparra confirmatoria ( se la caparra versata fosse " penale" Lei potrebbe solo trattenersi i denari non potendo fare altro);
cio' premesso Le dico come mi comporterei nel suo caso :
1-Inviare una lettera per tempo (meglio se raccomandata) chiedendo al promissario acquirente di indicarLe almeno 15 gg prima del rogito il nominativo del notaio che questo avesse scelto per il rogito, giustificando il fatto che Lei dovrà consegnare al professionista la documentazione della casa ( atto di provenienza, abitabilità, licenza di costruzione,schede catastali etc).
2-Se non rispondesse Lei dovrà provvedere a scieglier un notaio di sua fiducia e comunicargli il nominativo di detto Notaio intimandogli che se non verrà all'appuntamento per eseguire l' atto Lei lo considererà inadempiente.
3-verificata la inadempienza Lei dovrà scegliere:
3a.Invocare la risoluzione del contratto, trattenere la caparra ricevuta e fine così.
3b.Invocare la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni (attivare una pratica legale o arbitrale)
3c.Chiedere la esecuzione giudiziale del contratto ed i danni . Pratica che comporta qualche incertezza di tempi e di costi : se il promissario non avesse disponibilità economiche perchè aveva pianificato l'acquisto eventuale con un mutuo? Nel frattempo Le conviene congelare il bene in attesa che finisca la causa ? ( visto che non puo’ chiedere che venga obbligato il promissario a comperare la casa e parallelamente prometterla a qualcuno altro)
Nella pratica Lei comprende bene come sia preferibile riscuotere la caparra ed immediatamente procedere a rimettere celermente in vendita il bene.
La prossima volta in sede di acconto si faccia versare una caparra sostanziosa che rappresenti la somma dell’eventuale danno della mancata esecuzione del contratto più le eventuali spese che lei dovesse sostenere comunque ( p.es. agenzia, caparra versata da Lei per un impegno finalizzato al nuovo acquisto di casa che Lei avrebbe voluto finanziare con la vendita della vecchia casa, etc.)

Tenga conto di questa (nel suo caso importante) sentenza e dell’art.1385 che si allegano in calce
Trattenere la caparra fa rinunciare al giudizio -CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI - SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009

Le Sezioni unite civili della Cassazione, con la sentenza n. 553 del 2009, hanno chiarito che, l'art. 1385 c.c., in caso di inadempimento contrattuale, pone un'alternativa precisa: la parte non inadempiente, cioè, può decidere se recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta ( o esigere dall'altra il doppio di quanto versato) oppure chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto e il risarcimento danni. Tali rimedi, precisa la Corte, sono alternativi ed infungibili e si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale, di modo che la scelta dell'uno preclude il ricorso all'altro.
CORTE DI CASSAZIONE - SEZIONI UNITE CIVILI - SENTENZA N. 553 DEL 14 GENNAIO 2009
Art.1385 codice civile
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali“.