La scelta della ditta esecutrice puo' saltare il passaggio dell'assemblea?

[tonio54]

salve, disturbo per un parere. In assemblea abbiamo nominato un tecnico per redigere il capitolato per il rifacimento facciate ( bonus 90%), (sperando che riusciamo ad eseguirlo entro il 31.12.2020; mi sembra che non sia stato prorogato il termine. Il tecnico ha trovato una ditta che farebbe subito il lavoro,. mi chiedo:
-e' l'assemblea che accetta il capitolato e che si interessa di richiedere preventivi . poi da confrontare e scegliere la ditta esecutrice dei lavori o puo' farlo l'amministratore consultando alcuni condomini scelti in precedenza?
-abbiamo tutte le solette dei balconi con i ferri arrugginiti esposti; puo' essere un motivo di urgenza per saltare il passaggio assembleare?
grazie fin d'ora per i vostri pareri

 

[Dimaraz]

Non c'è "urgenza" e la scelta fra i preventivi portati da chiunque spetta all'assemblea salvo abbia delegato facoltà ad altri.

 

[vittorievic]

-abbiamo tutte le solette dei balconi con i ferri arrugginiti esposti; puo' essere un motivo di urgenza per saltare il passaggio assembleare?

se si staccano pezzi di cls dalle solette che creano pericolo per i passanti, per i condomini stessi e per i visitatori del condominio, l'amministratore può solo chiamare con urgenza una impresa che metta in sicurezza i balconi: cioè disgaggi tutte le parti pericolanti e copra con antiossidante i ferri e le staffe esposte. I lavori di rifacimento vanno sempre deliberati dalla assemblea.
Se l'amministratore salta il passaggio della delibera assembleare con quali soldi paga i lavori? La legge sul condominio impone la raccolta dell'importo deliberato dalla assemblea prima di dare il via ai lavori. Se non c'è delibera, ed alcuni condomini non pagano non può neanche obbligarli o fare il Decreto Ingiuntivo. Bisogna che la spesa venga deliberata in fase di consuntivo per fare questi atti; e se l'assemblea contesta l'importo della spesa e non la approva? I soldi ce li mette l'amministratore. Ce l'ha una assicurazione?

 

[tonio54]

quindi, anche se l'assemblea abbia delegato qualcuno dei condomini a scegliere il preventivo, ci deve essere la delibera assembleare per dar corso ai lavori e la raccolta degli importi dei lavori.
ora, se l'assemblea fa fatica a riunirsi, si puo' solo fare delle deleghe ma si deve fare. quale maggioranza occorre per la validita'?

 

[vittorievic]

quale maggioranza occorre per la validita'?

A) Per la sola pulitura e tinteggiatura
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000(;
- in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (333,33/1000).

B) Per l'efficientamento energetico
sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (333,33/1000).

C) Per interventi di non efficientamento energetico ma comunque considerati di manutenzione straordinaria
sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000).

I delegati valgono tante teste quante deleghe hanno e quanti millesimi possiedono i deleganti.

 

[Nemesis]

Per la sola pulitura e tinteggiatura
- in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000(;

Ma occorre che l'assemblea sia regolarmente costituita, con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (333,33/1000).

Ma occorre che l'assemblea sia regolarmente costituita, con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Per l'efficientamento energetico
sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (333,33/1000).

Ma occorre che l'assemblea sia regolarmente costituita (vedi sopra).

Per interventi di non efficientamento energetico ma comunque considerati di manutenzione straordinaria
sia in prima che in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000).

Ma occorre che l'assemblea sia regolarmente costituita (vedi sopra).
E quella maggioranza (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) è richiesta solamente se siano riparazioni straordinarie "di notevole entità".

 

[vittorievic]

Ma occorre che l'assemblea sia regolarmente costituita

lo davo per scontato visto considerato le procedure già attuate dal condominio.
Piuttosto, il postante iniziale ha scritto:

abbiamo tutte le solette dei balconi con i ferri arrugginiti esposti;

vorrei ricordare che tutte le parti di un balcone aggettante (pavimentazione, guaina impermeabile, massetto, soletta in c.a., sottobalcone, frontalino e parapetto (in muratura o in ferro)) sono di proprietà del proprietario a cui fa riferimento il balcone. Quindi le spese per la manutenzione di un balcone aggettante sono a carico del suo proprietario. Di conseguenza ci vogliono 1000/1000 per decidere di suddividere queste spese secondo i millesimi di proprietà.

 

[Nemesis]

le spese per la manutenzione di un balcone aggettante sono a carico del suo proprietario

Eccettuate le sue parti che concorrono a conferire all’edificio le sue caratteristiche estetiche e architettoniche e che vengono quindi considerate parte integrante della facciata.

 

[Dimaraz]

Eccettuate le sue parti che concorrono a conferire all’edificio le sue caratteristiche estetiche e architettoniche e che vengono quindi considerate parte integrante della facciata.

...di particolare foggia artistica ...il che diventa casistica molto rara.

 

[vittorievic]

Rifacimento dei balconi: Tribunale Milano sez. XIII, 21/06/2019, n.6076
I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini (quando contribuiscono alla estetica architettonica del palazzo) e non anche quelle relative alle ringhiere e all’intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari.

Ciò posto, il tribunale ha ritenuto che la delibera dell’assemblea condominiale oggetto di causa nella fattispecie fosse nulla laddove l’assemblea aveva deliberato sull’esecuzione dei lavori per il rifacimento delle facciate e dei balconi, andando al di là dei propri poteri, ovvero deliberando su beni, quali frontalini, parapetti e solette, ringhiere, che esulano dalle parti comuni.