La Politica e il Governo del condominio

[Antonio Azzaretto]

La politica "governa" il condomìnio, e ne orienta la gestione condominiale.
Di seguito vi lascio la nozione del termine "politica":
Si intende per politica l' insieme e lo svolgimento dei fatti e/o delle situazioni che causano direttamente e/o indirettamente le decisioni comuni assunte con procedure formali e/o informali dalle Comunità Residenziali.


Introduzione

John Clarke, famoso scrittore e scienziato americano, scriveva:

"Un politico pensa alle prossime elezioni; un uomo di stato alle prossime generazioni".

Questo celebre aforisma, seppur "adattato" alle nostre piccole esigenze, è molto utile anche per orientare l' attività degli amministratori di condomìnio.

Sono convinto, infatti, che gli amministratori debbano agire e comportarsi per creare delle organizzazioni "stabili", che possano durare anche quando daranno le consegne ai loro "successori".


L' orientamento politico degli amministratori

Per questo motivo, noi amministratori dobbiamo tendere ad avere un sistema di gestione uniforme e "standard", che promuova la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.

Per fare in modo che ciò accada, i condòmini devono desiderare un comportamento coerente e standard dai loro amministratori.

Non si può pretendere che gli amministratori imparino a lavorare bene, se nessuno lo richiede!


Pertanto:

I condòmini possono imparare a governare il condomìnio imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.

Gli amministratori possono imparare anche loro a governare il condominio, imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.


La gestione condominiale come "processo virtuoso"

I condòmini e gli amministratori possono attivare questo "processo virtuoso", in modo che queste procedure operative possano essere "pensate", scritte e messe in opera dagli Enti Condomìnio per mezzo di apposite delibere di assemblea.

Mi preme evidenziare che se gli amministratori continueranno a restare "liberi" di gestire come più gli conviene (ossia mantenendo la situazione così come essa è attualmente), essi conserveranno il potere di "imporre" la loro volontà ai condòmini in modo assolutamente incontrollato ed incontrollabile.

Tutti possono constatare che oggi, tra un amministratore "onesto" ed un amministratore "affamato di potere e di tangenti", agli occhi dei condòmini e dei residenti non vi è alcuna evidente differenza.

Noi desideriamo creare la "differenza" per permettere ai condòmini di scegliere "il meglio" per loro stessi e per il governo dei loro beni comuni.

 

[Antonio Azzaretto]

Il potere politico degli amministratori

Per "potere politico" intendo il potere di decidere.

In particolare intendo il potere di decidere "effettivo"; il potere di scegliere il "meglio" per i propri interessi.

Da questo punto di vista, finora, i condòmini hanno avuto un "potere" decisionale assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le loro esigenze organizzative, si sono da sempre "affidati" soltanto a ciò che l' amministratore comunica e/o fa sapere.

Proprio per questo motivo, l' amministratore, se vuole o se ritiene che sia necessario, ha da sempre avuto il potere "effettivo" di passare sopra la volontà dei condòmini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio interesse.

Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all' amministratore una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.


Gli interessi politici dell' amministratore

L' amministratore ha fondamentalmente due interessi da perseguire, i quali molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condòmini:

1) L' interesse di essere rieletto alla prossima assemblea;
2) L' interesse (anche solo potenziale) di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc..etc.. che fanno parte del "suo" NetWork di gestione.

E' importante che i condòmini capiscano bene che, fino a quando essi non sapranno creare la propria organizzazione condominiale e la propria squadra di professionisti, tecnici e fornitori, sarà l' amministratore che imporrà i "suoi" fornitori di fiducia.....oppure sarà il fornitore stesso che farà di tutto per "convincere" l' amministratore a concedergli il "diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio da lui amministrati.

E l' amministratore, finora, ha sempre goduto del potere assoluto di concedere o di non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere "effettivo" che possa contrastarlo in modo efficace.

Inoltre, l' amministratore può esercitare questo "potere" anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare "effettivamente" il cliente, e quindi assume in se il "reale" valore economico (Sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc..etc...) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condòmini.

Il potere suddetto, deriva in sostanza da due situazioni di controllo politico consolidate, le quali mettono l' amministratore in posizione dominante rispetto all' assemblea:


I poteri di controllo politico dell' amministratore

L' amministratore ha a disposizione due grandi poteri di controllo politico da mettere in gioco:

1) La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituirlo con un altro amministratore (La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà), e i condòmini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

Se l' assemblea non è in grado "politicamente" di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore, il "reggente" continua ad amministrare in "prorogatio", e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.

Per questa ragione la scelta "politica" migliore, dal punto di vista dell' amministratore, è fornire i servizi "minimi" necessari per mantenere il malcontento della minoranza ad un livello "controllabile", al fine di poter impedire la formazione di un consenso "qualificato" verso un altro candidato amministratore.

Questo equilibrio politico precario pone l' amministratore in condizioni favorevoli per poter "manovrare" contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.

2) In aggiunta al "potere" conferito dalle norme in vigore, L' amministratore ha anche il monopolio della comunicazione interna.

In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra lui e l' insieme dei condòmini, e quindi l' amministratore ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.

E' per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori "amici" e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell' amministratore, e non dei condòmini.

Diventa anche semplice "pilotare" le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.


Conseguenze nel mercato

Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale, sono obbligati a trattare con gli amministratori per poter "avere il diritto" di lavorare con gli Enti Condomìnio.

Questa situazione di "sottomissione", di fatto, crea una "pressione" costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori, i quali si affollano ogni giorno negli studi degli amministratori, con l' obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di "avere il diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la prassi consolidata ed accettata dalla stragrande maggioranza degli operatori economici, la quale condanna così i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.


Gli interessi "politici" dei condòmini

Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condòmini devono anzitutto "imparare" quali sono i loro interessi.

Controllo della comunicazione interna

I condòmini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all' organizzazione dell' amministratore.

La Community AziendaCondomìnio si è impegnata per risolvere questo importantissimo problema istituendo un sistema di forum "privati", che ogni comunità residenziale può utilizzare per i propri interessi.


Controllo della propria organizzazione condominiale

I condòmini devono essere consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condomìnio e di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per la Comunità Residenziale.

Tutti i contratti in corso devono essere scritti, poichè i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere di farlo (L' amministratore, o il portiere o il consigliere delegato), e ne abbia ragioni valide per anteporre il proprio interesse a quello comune.

I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condòmini, e che, pertanto, l' amministratore non ha alcun potere decisionale effettivo di autorizzare i forntori a lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi dei condòmini, e non degli amministratori.

I condòmini devono adottare delle procedure definite per attivare i propri fornitori, in modo che questa attività non possa essere controllata da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.

Le procedure devono essere tali da mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condòmini, al fine di impedire la creazione di centri di potere da parte di soggetti particolarmente furbi e interessati.


Avvertenze

La consapevolezza del potere politico da parte degli amministratori, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.

Questo utilizzo distorto del potere, avviene spontaneamente e automaticamente nella stragrande maggioranza dei casi, poichè la maggior parte delle persone tendono per quanto è possibile a fare i propri interessi egoistici se non vengono adeguatamente controllate.

Per questo motivo, è opportuno che i condòmini diffondano questa cultura condominiale in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.

La condivisione di questa cultura condominiale, permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo dell' attività di gestione dei beni e dei servizi comuni sempre più efficaci, per garantire una gestione conveniente per chi abita nella casa.

 

[Antonio Azzaretto]

Il funzionamento distorto del mercato

La mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale, e l' eccessivo potere attribuito dalla legge all' amministratore di condominio, invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all' amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condomìnio.
Anche l' amministratore, allo stesso modo, è invogliato (incentivato) ad accettare le tangenti dai fornitori, poichè, siccome i condòmini non hanno alcun controllo diretto sull' attività dei fornitori del loro Ente Condomìnio, pertanto, l' amministratore rimane libero di controllare o di non controllare i lavori svolti, e i fornitori stessi non hanno interesse (non hanno alcun incentivo) a fare il loro lavoro a regola d' arte; essi (i fornitori), in mancanza di un controllo esterno della loro attività, hanno l' obiettivo principale di consolidare il loro rapporto commerciale con l' amministratore di condomìnio, non con i condòmini, nonostante questi (i condòmini), siano (ed effettivamente sono) gli effettivi clienti e pagatori.
Il vantaggio per i fornitori di pagare tangenti in percentuale sugli incassi a loro dovuti per forniture ai condomìni, aumenta proporzionalmente al numero degli enti condomìnio di cui l' amministratore è:
Sia il rappresentante legale (ossia ha il potere di firmare i contratti a nome e per conto dell' Ente Condomìnio pagatore);
Sia il gestore tecnico (ossia ha il potere di decidere in autonomia e senza controlli le forniture e i servizi da affidare ai fornitori);
Sia il gestore amministrativo e finanziario (ossia ha il potere di decidere se pagare, quando pagare e come pagare i fornitori).
Questo enorme e incontrollato potere aziendale, causa una proporzionale enorme tentazione (da parte dell' amministratore), di accettare tangenti illegittime dai fornitori, i quali (fornitori), dal loro punto di vista, hanno tutto l' interesse (cioè hanno incentivi economici convenienti), a "condividere" parte degli incassi a loro dovuti con gli amministratori, poichè questi appaiono e si comportano, nonostante non lo siano effettivamente, come se fossero gli effettivi clienti.
Pertanto:
L' enorme potere aziendale degli amministratori, la mancanza di controllo della gestione, e la generale disinformazione dei condòmini, determina una conseguente debolezza commerciale dei fornitori e dei tecnici che lavorano per il condomìnio, e, quindi, la necessità di questi (dei fornitori e dei tecnici), di cercare accordi commerciali illegittimi al fine di ottenere dagli amministratori servizi e trattamenti di favore, o, perlomeno, per essere trattati con una onesta e dovuta reciprocità commerciale.


Il mercato "premia" gli amministratori "truffatori"

A causa del mercato "distorto" di cui abbiamo appena descritto il funzionamento, in assenza di un controllo dell' attività esterno che vogliamo definire e proporre tramite la Community AziendaCondomìnio, gli amministratori non avranno, (ed effettivamente non hanno), alcuna possibilità di dimostrare "obiettivamente" la propria onestà e trasparenza.
Per di più, gli amministratori "onesti", (che, pertanto, non hanno entrate diverse dai loro compensi), saranno, (ed effettivamente sono), costretti a praticare prezzi esageratamente alti in confronto ai prezzi che potranno, (ed effettivamente possono) praticare gli amministratori "truffatori", (poichè questi possono contare in aggiunta ai loro compensi "regolari", anche su cospicue tangenti "erogate" dai fornitori del condomìnio in cambio di contratti vantaggiosi e trattamenti commerciali convenienti).

 

[Antonio Azzaretto]

La Community AziendaCondominio


In un condominio una donna ebbe la sorpresa di trovare sulla soglia di casa un amministratore condominiale piuttosto ben vestito che le chiese qualcosa da mangiare. "Mi dispiace", ella rispose, "al momento non ho in casa niente". "Non si preoccupi", replicò lo sconosciuto amabilmente. "Ho nella bisaccia un sasso per minestra; se mi darete il permesso di metterlo in una pentola di acqua bollente, preparerò la zuppa più deliziosa del mondo. Mi occorre una pentola molto grande, per favore".

La donna era incuriosita. Mise la pentola sul fuoco e andò a confidare il segreto del sasso per minestra a una vicina di casa. Quando l' acqua cominciò a bollire, c' erano tutti i condomini, accorsi a vedere lo straniero e il suo sasso. Egli depose il sasso nell' acqua, poi ne assaggiò un cucchiaino ed esclamò con aria beata: "Ah, che delizia! Mancano solo delle patate".

"Io ho delle patate in cucina", esclamò una consigliera di condominio. Pochi minuti dopo era di ritorno con una grande quantità di patate tagliate a fette, che furono gettate nel pentolone. Allora lo straniero assaggiò di nuovo il brodo. "Eccellente", gridò. Poi però aggiunse con aria malinconica: "Se solo avessimo un po' di carne, diventerebbe uno squisito stufato". Un' altra consigliera di condominio corse a casa per andare a prendere della carne, che l' uomo accettò con garbo e gettò nella pentola.

Al nuovo assaggio, egli alzò gli occhi al cielo e disse: "Ah, manca solo un po' di verdura e poi sarebbe perfetto, veramente perfetto!"

Una delle vicine corse a casa e tornò con un cesto pieno di carote e cipolle. Dopo avere messo anche queste nella zuppa, lo straniero assaggiò di nuovo il miscuglio e dichiarò in tono imperioso: "Sale e salsa". "Eccoli", disse la padrona di casa. Poi un altro ordine: "Scodelle per tutti". I condomini corsero a casa a prendere le scodelle. Qualcuno portò anche pane e frutta.

Poi si sedettero tutti a tavola, mentre lo straniero distribuiva grosse porzioni della sua incredibile zuppa. Tutti provavano una strana felicità, ridevano, chiacchieravano e gustavano il loro primo vero pasto in comune.

In mezzo all' allegria generale, l' amministratore di condominio scivolò fuori silenziosamente, lasciando il sasso miracoloso affinchè i residenti potessero usarlo tutte le volte che volevano per preparare la minestra più buona del mondo.

 

[Antonio Azzaretto]

Indico la strada che mi sforzo di seguire.

Tutti gli amministratori seguono la loro strada, ma non la indicano; per questo motivo gli amministratori sembrano tutti uguali agli occhi dei "clienti".

Per fare mercato, prima, bisogna costruirlo il mercato. Oggi le comunità residenziali che abitano in condominio non hanno cultura di mercato; non sanno cosa è meglio per loro, non sanno nulla di gestione aziendale; sono proprietari di un valore che non sanno di avere; sono mucche da mungere.

Se questa situazione non cambia, le innovazioni sono soltanto nuovi strumenti di mungitura che creano valore per gli amministratori furbi.

Ma io voglio che la situazione cambi!
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Aggiunto dopo 3 minuti ....

Pubblicare i mod. 770 dei gestori degli impianti di riscaldamento, e i venditori di gasolio.

....ecco una proposta dirompente!

Lo sapete che moltissimi amministratori fatturano le tangenti?

E che i gestori degli impianti di riscaldamento pagano tangenti a moltissimi amministratori, che agiscono nei loro confronti come procacciatori d' affari?

E che le fatture degli amministratori sono soggette a ritenuta di acconto, e pertanto finiscono nei modelli 770?

Si può conoscere la lista dei corrotti, e pure il valore delle tangenti pagate.

....questa sarebbe davvero una grande idea!

se i condòmini sapessero!