La corte di cassazione riduce la responsabilità degli amministratori per danni

[Oronzo Crescenzio]

In base a quanto disposto dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 39959 di ieri, gli amministratori di condominio avranno responsabilità circoscritte. Non risponderanno infatti, più penalmente dei danni al condominio e agli inquilini se non viene dimostrato che la loro inerzia di fronte al problema è stata la causa determinante dell’incidente. La suprema corte, ha così accolto il ricorso di un amministratore annullando con rinvio una condanna penale nei suoi confronti. A carico dello stesso erano stata mossa l’accusa di incendio colposo, cadute quindi in seguito alla sentenza. I giudici hanno infatti, sostenuto che in sede di merito non era stato dimostrato che l’incendio causato dalla canna fumaria di una pizzeria attigua non si sarebbe verificato con il suo intervento. In ogni caso va sottolineato che la sentenza non deresponsabilizza completamente gli amministratori, anzi si ribadisce nella stessa il principio generale secondo cui l’amministratore di condominio è titolare di un obbligo di garanzia, quanto alla conservazione delle parti comuni dell’edificio condominiale.

 

[paolo ferraris]

...e per questo che viene "profumatamente" pagato...come avvocati, periti, dottori commercialisti, architetti, professori universitari e magistrati...se ci "concedessero" uno straccio di Albo eo una paevenza di Professionalità...invece no!...subiamo la continua erosione dei compensi causa la concorrenza di chiunque e poi abbiamo solo responsabilità da far impallidire uno zombi!...paese dei mille pulcinella il nostro...con cui per altro dobbiamo combattere ogni giorno!...buio!

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Credo non sia corretto affermare che la Cassazione riduce la responsabilità degli amministratori che resta tale sia civilmente che penalmente in relazione al contratto di mandato con rappresentanza che di fatto si perfeziona con il condominio mandante.
La Cassazione non può modificare con l'interpretazione le norme del codice civile !
Concordo nella necessità di istituire un albo professionale con l'obbligo per l'amministratore di stipulare una assicurazione per la responsabilità.
I casi di mala gestio e di impossessamento di somme versate dai condomini sono sempre più frequenti nella casistica del mio studio di Roma.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Antonio Azzaretto]

Il contratto di mandato non si perfeziona "di fatto", ma bensì con la firma di un contratto formale di mandato, che non è mai stato definito a causa dell' enorme confusione che sussiste circa il ruolo dell' organo di governo identificato con il termine "amministratore di condomìnio".

Natura legale attribuita all' Ente Condomìnio

Dottrina e giurisprudenza, hanno dibattuto nel merito della NATURA GIURIDICA del condomìnio.
Sia la dottrina che la giurisprudenza, concordemente, hanno definito il condomìnio come ENTE DI GESTIONE.

Pertanto la natura di questo organo collettivo resta non giuridicamente definita (Non ha personalità giuridica in senso tecnico, tuttavia, di fatto ha una capacità giuridica collettiva, in quanto stipula contratti ed esercita diritti in nome proprio, ed è anche riconosciuto dalla legge come ente soggetto di obblighi fiscali propri, in quanto è considerato sostituto di imposta a tutti gli effetti, con l' obbligo conseguente di presentazione della dichiarazione fiscale).

Organo deliberante

L' organo deliberante dell' ente di gestione è stato individuato dallo stesso legislatore nell' assemblea dei condòmini (vedi articoli 1135 e 1136 del Codice Civile).


Natura legale attribuita all' amministratore

Il legale rappresentante di questo "organo collettivo" definito dalla giurisprudenza con il termine "ente di gestione" è indicato nella persona fisica denominata "amministratore di condomìnio".

Siccome la natura giuridica del condomìnio non è giuridicamente definita, pertanto, anche la natura giuridica della figura dell' amministratore di condomìnio, risulta anch' essa non precisamente definita.

L' amministratore, infatti, appare un "ente governatore" che non può essere definito "organo del condomìnio" in senso tecnico, in quanto l' ente è sprovvisto di personalità giuridica, e non può neanche essere definito "mandatario" in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l' amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini, poichè alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

Inoltre, in alcuni casi, l' amministratore ha il potere di agire nei confronti del proprio mandante, ad esempio per far rispettare il regolamento di condomìnio, o per risquotere i contributi dai condòmini morosi.

Sono questi i motivi di fondo che determinano la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti nel tempo dalla legge all' amministratore di condomìnio, poichè gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia all' ente condomìnio, sia all' amministratore in quanto "rappresentante" e "parafulmine" di ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d' ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull' interesse collettivo di una gestione di qualità.

Questa qualità dei servizi, deve essere a vantaggio dell' ente di gestione, inteso sia come collettività dei condòmini (con l' interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l' interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l' ambiente sociale del condomìnio). Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E' d'obbligo una precisazione su quanto leggo e quanto in precedenza ho scritto.
Il contratto "formale" di mandato all'amministratore non è necessario ed infatti nella prassi, come detto nel post precedente, evidentemente non compreso, la nomina dell'amministratore, l'indicazione del compenso e la sua accettazione nel verbale di assemblea è sufficiente perchè si reputi concluso l'accordo tra le parti e l'amministratore possa agire per il condominio sempre e comunque nel rispetto dei limiti indicati nel codice civile.
Il mandato è infatti un contratto a forma libera e non richiede la forma scritta salvo i casi espressamente previsti dalla legge, ad esempio nel caso di procura per l'alienazione o l'acquisto di un immobile.
E' comunque consigliabile la forma scritta per regolare le pattuizioni del mandato nell'interesse di mandante e mandatario ed è ciò che abitualmente si è soliti fare in materia commerciale rivolgendosi ad un professionista che ne curi la redazione tenendo conto delle esigenze del mandante spesso complesse.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Antonio Azzaretto]

E' comunque consigliabile la forma scritta per regolare le pattuizioni del mandato nell'interesse di mandante e mandatario ed è ciò che abitualmente si è soliti fare in materia commerciale rivolgendosi ad un professionista che ne curi la redazione tenendo conto delle esigenze del mandante spesso complesse.
Avv. Luigi De Valeri

Sono d' accordo e sottoscrivo questa necessità.
E' opportuno predisporre dei contratti standard che possano sia difendere gli interessi dei condòmini, sia promuovere la professionalità degli amministratori.
Auspico che le associazioni di proprietari possano riempire questo evidente vuoto normativo.