Intestare la casa ai figli minori: Donazione o altro?

[pinuccia70]

salve a tutti,
vorrei alcune informazioni sulla donazione di un immobile già in mio possesso ai miei figli, entrambi minori: sono sicuramente miei eredi legittimi, ma non ho capito bene il problema con le banche per l'eventuale mutuo in caso di vendita.
I bambini dovrebbero pagare delle tasse annualmente sul reddito?
Esiste un'altra possibilità di passare loro la proprietà? non riesco a trovare nulla ma sono certa che mi avessero parlato della costituzione di un fondo immobiliare presso un notaio? ne sapete nulla?
Loro chiaramente non prenderebbero la residenza perchè vivino con me, per cui non potrebbe essere prima casa, o sbaglio?
Grazie anticipatamente
Loretta

 

[massimo binotto]

Salve
rsipondo per quanto posso a tali domande.
Innanzitutto la donazione ai figli è la formula più diretta per poter intestare degli immobili e la meno costosa.
Esistono anche altre forme, tipo la compravendita ma sarebbe più onerosa anche se più sicura.
Il problema del mutuo in caso di vendita se lo pongono solo le banche poichè non avrebbero la certezza probatoria del passaggio da donante a donatario.
Mi spiego meglio. Le banche per erogare il mutuo esigono che il notaio rediga una relazione storica ventennale sulla regolarità degli immobili. Regolarità che deve essere sia catastale che ipotecaria. Ipotecaria significa che va fatta un'ispezione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (dove sono conservati tutti i rogiti notarili) per accertare la libertà degli immobili da ipoteche, vincoli, pregiudizievoli, ecc. e che tutti i passaggi siano correttamente eseguiti e sia stata data la dovuta forma pubblicitaria. Solo in questo modo c'è la probatorietà della proprietà immobiliare.
Esiste la possibilità per i donatari (cioè coloro che ricevono) di impugnare la donazione entro 10 anni dalla morte del donante. Soprattutto se questi sono più di uno. Questo perchè ci può essere la cosidetta "lesione di legittima" nei confronti degli altri eventuali eredi e l'atto può essere anche annullato. In tal modo le banche non avrebbero la probatorietà o meglio la sicurezza che l'immobile sia intoccabile e quindi molte volte pongono problemi se la provenienza è un atto di donazione.

 

[Jrogin]

Sconsiglio vivamente la donazione, poichè il bene, come spiegato anche da massimo binotto, può risultare in futuro meno commerciabile.
Cioè, non è che non si possa vendere, ma è più difficile perchè in alcuni casi c'è la possibilità di un azione di riduzione della donazione e possibile azione di restituzione del bene.

 

[AlbertoF]

Sono totalmente d'accordo sia con binotto che con Jrogin

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Sconsiglio la donazione ( oltre che per le giuste osservazioni di chi mi ha preceduto) perchè in caso necessiti di liquidare i beni per bisogni gravi sopravvenuti è assai ostico procedere . Occorre chiedere l'autorizzazione al Tribunale , trasformare il ricavato in titoli e altri impedimentti vari .
Se l'intento è quello di mettere al sicuro gli immobili ci sono altri due istituti interessanti e di rilievo cui faremo cenno brevemente :
IL FONDO PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA ( costo: 1500-2000 euro compresa parcella notarile ) - disciplinato dagli articoli 167 e seguenti del Codice civile: ciascuno o entrambi i coniugi, per atto pubblico, o una terza persona, anche per testamento, possono destinare determinati beni (immobili o mobili iscritti in pubblici registri oppure titoli di credito) a fare fronte ai bisogni della famiglia.La proprietà dei beni costituiti in fondo patrimoniale spetta, generalmente, a entrambi i coniugi, ma l’atto costitutivo può disporre diversamente (per esempio, riservando la proprietà dei beni al disponente; si veda articolo 168, comma 1, Codice civile). L’amministrazione dei beni del fondo segue le medesime regole previste per l’amministrazione dei beni della comunione legale (articolo 168, comma 2).Il fondo patrimoniale può avere rilevante utilità nel far fronte ai bisogni della famiglia grazie anche al particolare regime della responsabilità dei beni costituenti il fondo. Infatti, trattandosi di beni specificamente destinati a soddisfare le necessità della famiglia, quei beni non possono di regola essere aggrediti dai creditori dei coniugi
Il TRUST è uno strumento giuridico con cui una persona o più persone (Settlor)trasferiscono il titolo di uno o più proprietà ad uno o più gestori (Trustee) i qualiassumono l’obbligo d’amministrare od utilizzare il patrimonio ricevuto a favore del beneficiario o dei beneficiari. Con l’istituzione di un trust, le proprietà conferite escono
dal patrimonio del settlor e vengono a costituire un patrimonio separato, distinto dai beni personali del trustee.
Con un trust è possibile, ad esempio:
-Disporre per il mantenimento del coniuge superstite e contemporaneamente stabilire a chi andranno i beni restanti al momento della sua scomparsa-Provvedere per la cura dei figli fissando a che età questi avranno il diritto a ricevere il possesso dei beni trasferiti nel trust--Evitare l’apertura di una successione in più stati per provvedere al trasferimento del titolo agli eredi di proprietà immobiliari.
.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Si tratta di apportare beni immobili in un fondo. La titolartà sarà conseguenza del possesso delle quote. Francamente pare il patrimonio in discussione troppo esiguo per costituire un organismo di questa complessità anche perchè dopo occirre procedere ad amministrarlo con costi conseguenti.
Ti riporto comunque la spiegazione di un avvocato che meglio del sottoscritto illustra di che si tratta.

IL FONDO IMMOBILIARE
(Avv. Guido Giommi)
Come noto, i fondi comuni di investimento immobiliare si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può essere costituito o successivamente alimentato, mediante l’apporto prevalente, ma non esclusivo di immobili.
In particolare tale tipologia di fondo comune un prodotto di risparmio gestito, inizialmente nato per consentire l’ investimento ad investitori di medio piccole dimensioni ma che, grazie alla nuova legislazione sui fondi immobiliari, ha aperto interessanti opportunità anche a società , cooperative e famiglie facoltose.
Fino a poco tempo fa, questi soggetti cercavano di ottimizzare la gestione delle loro proprietà soltanto attraverso società immobiliari di propria costituzione (e in questo numero della rivista analizzeremo appunto fino a che punto conviene costituire società immobiliari) ma dall’ ottobre del 2003 esistono anche altri strumenti per gestire i patrimoni immobiliari. Segnatamente si può apportare tutto o parte del patrimonio immobiliare di famiglia in fondi immobiliari chiusi riservati e ottenere, come contropartita, quote degli stessi fondi. Possono essere conferiti, infatti, immobili, diritti reali immobiliari o anche partecipazioni azionarie in società immobiliari.
L’apportante si spossessa, di fatto, dell’immobile o dei titoli conferiti al fondo che ne diventa il legittimo proprietario e li gestisce in favore dell’ apportante. Il guadagno di un fondo immobiliare deriva dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote. Per costituire un proprio fondo immobiliare occorre affidarsi a una società di gestione del risparmio specializzata .