Inserimento in successione di ex portineria parte comune del condominio ma avente rendita autonoma

[aleardo]

Devo presentare la dichiarazione di successione di mia madre come unico erede e nelle visure catastali risulta, oltre al 75% di un appartamento da lei acquistato insieme a mio padre direttamente dal costruttore nel 1972, anche l'ex alloggio del portiere con categoria A/3 e l'attribuzione di una rendita. Manca però l'indicazione della quota di possesso. Nella visura attuale per immobile sono tuttora indicati come intestatari gli originari acquirenti del 1972, inclusi entrambi i miei genitori, senza quota di possesso, ma con l'indicazione "CON DIRITTO DEI SINGOLI PARTECIPANTI AI SENSI DELL'ARTICOLO 1118 C. C.".

Presumo che il riferimento all'art. 1118 cc riconosca che si tratti di una parte condominiale comune, ed in effetti anche nell'atto di acquisto è specificato: "In particolare, sono compresi nella compravendita i diritti pro-rata su tutti i corpi e i servizi comuni per legge e per destinazione del costruttore, tra cui la portineria".

Mi domando se devo inserire questo immobile nella dichiarazione di successione e se sì con quale quale quota di possesso, oppure se devo considerarlo già incluso nell'appartamento come parte comune e quindi non inserirlo.

Preciso che nel 2012 nella precedente successione di mio padre furono inseriti sia l'appartamento che l'ex portineria, ma nelle mie risultanze catastali si trova il soltanto il 25% dell'appartamento, mentre non compare affatto l'ex portineria. Non credo sia un caso isolato, visto che a tutt'oggi risultano come intestatari gli originari acquirenti del 1972, sebbene questi siano in gran parte deceduti e nel corso di oltre mezzo secolo vi siano state decine, forse centinaia, di successioni e compravendite. E' forse prassi comune non inserire questo tipo di immobili in successione, oppure il Catasto non provvede comunque all'aggiornamento degli intestatari, considerando sufficiente il richiamo all'art. 1118 cc?

 

[davideboschi]

Aspettiamo che rispondano i giuristi.

A naso, non va inserito, in quanto come dici tu è parte comune.
Il fatto che non ci sia più il portiere, e che l'assemblea abbia deciso di mettere a reddito quella parte, non rileva ai fini dei tuoi asset di proprietà. L'assemblea potrebbe anche decidere di rimettere il portiere, e allora? Tutti i condomini devono fare la variazione all'Agenzia delle Entrate? Mi pare assurdo.

Per maggior sicurezza, potresti chiedere a chi ha da poco venduto (o acquistato) un appartamento nello stesso condominio. Chiedi se nell'atto si menziona la quota della portineria.

Però ora mi sorge una domanda (@Dimaraz )
1) se una persona decidesse di vendere l'appartamento, ma di tenere per sé, per motivi imperscrutabili, la sua quota di portineria, potrebbe farlo?
2) Perché ciò fosse possibile, la portineria dovrebbe quanto meno essere accatastata con la sua particella, corretto?
3) Negli edifici con portineria, la portineria è accatastata con la sua particella? O è parte comune non censibile?

 

[basty]

Credo che il mancato aggiornamento del catasto dipenda dalla trascuratezza anche nostra (o dei tecnici delegati). Su questi beni comuni censiti è un classico ritrovare cose assurde, conseguenza di volture , solitamente fatte da professionisti, fatte male
(Ci sono due modalità per volturare: una solo per differenza, dove indici solo cosa cambia, l'altra globale: se in sede di voltura uno si riferisce ai proprietari originari e fa una voltura globale, finisce per cancellare ciò che in precedenza magari qualcuno aveva venduto: per non parlare di quote assurde la cui somma a volte risulta di 4000/1000; qui lo zampino pure del catasto c'è eccome)

Ti consiglio di inserire nella successione anche il cespite della portineria: la quota è pari ai millesimi che vanti per l'alloggio di quel condominio (o frazione caduta in successione): se poi usi la voltura contestuale, almeno per questa quota sulla tua visura comparirà anche quel cespite.

Io acquistai un bilocale in condominio che aveva l'ex-alloggio del portiere: l'atto mi conferisce tutti i beni comuni, ma non cita questi dati che ho scoperto più tardi al primo consuntivo condominiale.
La visura di quell'immobile non ha più nulla di realistico: e secondo me non è bene, come tante imperfezioni in passato presenti e tollerate a catasto.
Oggi mi pare che la tendenza sia di dare maggior valore a questo database (vedi la doppia conformità ecc): quindi se tu procedi correttamente , sarai sempre a posto.

 

[mapeit]

Aspettiamo che rispondano i giuristi.



Però ora mi sorge una domanda (@Dimaraz )
1) se una persona decidesse di vendere l'appartamento, ma di tenere per sé, per motivi imperscrutabili, la sua quota di portineria, potrebbe farlo?
2) Perché ciò fosse possibile, la portineria dovrebbe quanto meno essere accatastata con la sua particella, corretto?
3) Negli edifici con portineria, la portineria è accatastata con la sua particella? O è parte comune non censibile?

Secondo me:
1) La risposta è no poiché cedendo l'immobile in condominio si cedono implicitamente anche le quote delle parti comuni. Altrimenti ve lo immaginate che confusione di proprietari regnerebbe nei condomini.
2) Si.
3) Di solito si. Personalmente ho avuto ed ho degli immobili in condomini nei quali l'ex portineria costituisce una particella immobiliare a sé e per ogni condomino è stabilita una quota di possesso che regolarmente elenco nel relativo rigo della dichiarazione dei redditi.

 

[basty]

Devo una precisazione cui non avevo dato peso.

1) Concordo non si debbano inserire i BCNC: verosimile che la portineria rientri tra questi.
2) Il postante ha però parlato dell’ex alloggio portiere, censito in A3 col suo sub: la mia risposta affermativa di riferiva a questo.
Poi non sono un addetto ai lavori, ma l’alloggio è un BCCensito, logica vorrebbe fosse correttamente trasferito: che poi non cambi nella pratica è forse vero. Ma per tali alloggi è dovuta IMU pro quota, si paga l’IRPEF, eccetera.

 

[mapeit]

D'accordissimo: se l'immobile è censito con una sua particella e un suo subalterno si paga l'IRPEF sul suo reddito fondiario pro-quota dichiarando l'immobile in un rigo del 730 o del Redditi PF e l'IMU di solito la paga l'amministratore per conto dei condomini, quindi tutto regolare.
L'alloggio però è intestato non a tutti i condomini, bensì al condominio.
Quindi è proprietà del condominio e i condomini trasferiscono le quote di pertinenza trasferendo il loro immobile con tutte le quote delle parti comuni.

 

[Dimaraz]

Però ora mi sorge una domanda (@Dimaraz )

1) Ovvio che si.... ma sarebbe un "folle". (resterebbe condomino di una frazione di bene che gli porta solo spese ed un ulteriore "atto" qualora poi decida di vendere)
2)Logico. E qui già lo è.
3)Solitamente tutti i beni immobiliari (anche le particelle di parti comuni) lo sono...quantomeno negli "atti" recenti.

Mi domando se devo inserire questo immobile nella dichiarazione di successione

Se i tuoi genitori risultano proprietari è ovvio che vada citato/inserito.

 

[basty]

L'alloggio però è intestato non a tutti i condomini, bensì al condominio.
Quindi è proprietà del condominio e i condomini trasferiscono le quote di pertinenza trasferendo il loro immobile con tutte le quote delle parti comuni.

Ni. Cosa capita a catasto lo sa solo il catasto.

Ma il condominio non ha soggettività giuridica, quindi non dovrebbe vedersi intestare nulla.

Poi conosco il mio caso:
l'ex alloggio del portiere è intestato a vari condomini (non tutti, alcuni defunti, altri non più condomini, altri non volturati e quindi non citati)

In compenso sul CF del condominio ho reperito in visura un C2 ...... che appartiene alla particella dell'edificio adiacente .... (quanto ad errori...., meglio abbondare....)

 

[aleardo]

Se i tuoi genitori risultano proprietari è ovvio che vada citato/inserito.

Sembrerebbe ovvio anche a me, infatti era mia intenzione farlo. Quello che mi stupisce è che sebbene nella successione di mio padre del 2012 la portineria fosse stato inserita, tra gli intestatari compare ancora mio padre e io risulto soltanto proprietario del 25% dell'appartamento. Ancora più stupefacente è il fatto che tutti gli intestatari attualmente presenti sono i primi acquirenti dal costruttore (1972), in gran parte ormai deceduti. Ad esempio un avvocato civilista ha acquistato un appartamento in un'asta giudiziaria oltre 30 anni fa, ma neanche lui compare tra i comproprietari della portineria. La stessa cosa per tutte le innumerevoli successioni e compravendite successive al 1972. Per questo motivo avevo ipotizzato che fosse il catasto, almeno quello di Catania, che in questi casi evita di aggiornare gli intestatari ritenendo forse sufficiente il richiamo all'art. 1118 cc che lega in modo indissolubile la proprietà degli appartamenti con la quota spettante della portineria.

 

[mapeit]

Probabilmente, allora, alla Conservatoria dei RRII (il Catasto non è probatorio della proprietà) tutti gli immobili condominiali saranno intestati ai primi proprietari che hanno costituito il condominio, alcuni defunti, altri usciti, ecc. Però, nella mia esperienza, siamo riusciti a vendere a terzi un immobile condominiale ex portineria, approvando la vendita all'unanimità in un'assemblea con tutti i condomini presenti e con le successive firme di tutti i condomini dal notaio. Non ho copia dell'atto, ma sarei curioso di vedere cosa ha scritto il notaio riguardo alla provenienza del bene.