Inquilino e spese condominiali

[minette]

Buongiorno a tutti,
ho avuto un'inquilino che è rimasto solo pochi mesi, il contratto prevedeva che ogni mese mi avrebbe versato una piccola cifra a copertura delle spese condominiali e del riscaldamento.
L'alloggio ha un sistema di regolazione autonoma della temperatura e le letture dei consumi sono individuali ma la caldaia è centralizzata. Io non ho proprio idea di dove andare a leggere i consumi parziali, quelli insomma che sono già stati fatti a un certo punto della stagione. C'è una ditta che si ccupa di questo una volta all'anno e comunica ai proprietari l'ammontare complessivo.
Quando è arrivato la stagione del riscaldamento era già cominciata e non ho potuto far altro che dividere la cifra completa per i giorni di permanenza del periodo coperto dal servizio. Dato che si era lamentato per il freddo, ho fatto ancora un calcolo largamente favorevole arrotondando per eccesso tutta una serie di voci. Mi sembrava una soluzone di buon senso e ho paura che il danneggiato sia più io che lui.
Ma adesso mi accusa di volergli fare pagare il riscaldamento anche per il periodo in cui non occupava ancora la casa, vuole a tutti i costi le letture precise dei suoi consumi. Io non le ho e non so dove prenderle e anche l'Amministratore mi ha detto che non si può.
Come posso chiedere una soluzione transattiva?
Saluti
Alessandra

 

[mapeit]

Bisogna vedere cosa c'è scritto esattamente nel contratto.
Se queste cifre mensili erano considerati "acconti salvo conguaglio" egli avrà diritto ad una lettura precisa dei consumi ed eventualmente a vedersi restituito quanto versato in più, ovvero avrà il dovere di pagare quanto versato in meno.
Ma se è così .... come pensavi di determinare gli esatti consumi ?
Se invece erano considerati "a forfait" allora li dovrebbe pagare stante l'impossibilità di determinare gli esatti consumi, però potrebbe sempre appellarsi a...

Art. 9 Legge 392/78. Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633(1). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi(1).
(1) Comma aggiunto dall’art. 67, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427.

P.S. Il "buon senso" purtroppo non regola i rapporti tra locatore e conduttore. Quello che li regola è il contratto, nonché le leggi in materia.

 

[arianna26]

perdonami ma non vedo perchè ti sembri strano che il tipo voglia assicurarsi di quanto ha consumato. Tu pagheresti che so, la bolletta enel sulla fiducia? non vorresti sapere quanto hai consumato per vedere se quanto ti hanno chiesto ha un minimo di fondamento?

 

[minette]

Naturalmente non è in discussione il diritto dell'inquilino a vedere il dettaglio delle proprie spese, l'ho infatti fornito con tutta la documentazione.
Il problema è che mi era stato detto che i contacalorie dei singoli appartamenti vengono letti solo una volta all'anno da una ditta perché di difficile accesso e quindi non era possibile rilevare i consumi alla data di ingresso di un nuovo inquilino. Nessuno mi ha saputo dare indicazioni in merito e un geometra cui mi sono rivolta mi ha detto che in questi casi si fa come se fosse un riscaldamento centralizzato, cioè dividendo il totale dell'anno per il numero di giorni di riscaldamento e moltiplicandolo per il numero di giorni di effettiva occupazione.
Anche il contratto era stato fatto da un'agenzia, non è neanche la prima volta, e mi è sempre stato detto di fare così.
Adesso io non discuto il buon diritto dell'inquilino, se era in realtà possibile rilevare dei consumi e io non lo sapevo, colpa mia. Solo che questo lo autorizza a non volere pagare per nulla il riscaldamento quando è evidente che ha soggiornato nei mesi più freddi dell'anno?
Tra l'altro, per fare valere le proprie ragioni, invece di chiedere civilmente mi ha vessata con insulti e messaggi al limite della minaccia. Non credo sia questo il modo...
Alessandra

 

[mapeit]

No non è questo il modo, però tu avresti dovuto informarti su come era possibile contabilizzare i consumi prima di stipulare il contratto e riportare chiaramente il criterio di contabilizzazione sul contratto stesso.
Ripartire i consumi totali dell'anno sui giorni di occupazione significa conteggiare un consumo "presunto", non un consumo reale.
Infatti egli potrebbe aver consumato di più o di meno a seconda delle temperature di quel periodo.
Per evitare di attendere la futura lettura annuale dei consumi proponigli di conteggiare a forfait i consumi su quelli dell'anno precedente, ipotizzando un consumo medio. Ad esempio.
Se l'anno scorso è stato consumato 1.000 per 200 giorni di riscaldamento e lui ha occupato l'immobile solo per 100 giorni di periodo invernale, proponigli di conteggiare 1.000 / 200 = 5 unità al giorno per 100 giorni = 500 unità. Se accetta ok, sennò la vedo dura!

 

[minette]

No non è questo il modo, però tu avresti dovuto informarti su come era possibile contabilizzare i consumi prima di stipulare il contratto e riportare chiaramente il criterio di contabilizzazione sul contratto stesso.
Ripartire i consumi totali dell'anno sui giorni di occupazione significa conteggiare un consumo "presunto", non un consumo reale.
Infatti egli potrebbe aver consumato di più o di meno a seconda delle temperature di quel periodo.
Per evitare di attendere la futura lettura annuale dei consumi proponigli di conteggiare a forfait i consumi su quelli dell'anno precedente, ipotizzando un consumo medio. Ad esempio.
Se l'anno scorso è stato consumato 1.000 per 200 giorni di riscaldamento e lui ha occupato l'immobile solo per 100 giorni di periodo invernale, proponigli di conteggiare 1.000 / 200 = 5 unità al giorno per 100 giorni = 500 unità. Se accetta ok, sennò la vedo dura!

 

[meri56]

se era in realtà possibile rilevare dei consumi e io non lo sapevo, colpa mia.

Sia con i contabilizzatori di calore, sia con un impianto centralizzato non è possibile calcolare correttamente una quota parte di riscaldamento relativa ad un periodo della stagione di riscaldamento. Con l'impianto centralizzato occorrerebbe comunque una lettura iniziale e finale del contatore condominiale del gas o la conoscenza dei litri di gasolio consumati nel periodo per poter ripartire la spesa in base ai millesimi. Con i contabilizzatori di calore occorrerebbe, oltre ai dati necessari per l'impianto centralizzato, non solo la lettura del singolo contatore di calore, ma una lettura di tutti i singoli contatori.
Infatti la spesa di ognuno è determinata anche dall'entità dei consumi generali.
Posto quindi che è praticamente impossibile calcolare i consumi reali e la relativa spesa l'unica soluzione credo sia quella proposta da Mapeit.

 

[minette]

Tra l'altro, come calcolare l'acqua calda? So, questa volta di sicuro, che non esiste un contatore individuale dell'acqua ma i conteggi che mi hanno dato distinguono chiaramente fra riscaldamento e acqua calda, ci sarà pure un meccanismo per combinare il consumo dell'acqua con le calorie necessarie a scaldarla... Anche qui, comunque, non riesco proprio a capire dove dovrei andare a prendere questi numeri, nessuno me lo sa dire...

 

[mapeit]

Dubito che sia possibile calcolare, nel tuo caso, anche i consumi esatti dell'acqua calda se questa è centralizzata. Proponigli la stessa soluzione, ovviamente conteggiando un consumo medio giornaliero per tutto l'anno riferito ai consumi dell'anno precedente.
L'errore è stato quello di non richiedere una lettura dei contacalorie all'inizio della locazione. L'amministratore avrebbe potuto farla effettuare addebitandotene il costo. Adesso faresti fare una lettura finale e, per differenza, potresti calcolare i costi esatti.
Ma oramai non ti resta che trattare con l'inquilino che giustamente, non essendo stato al corrente delle metodologie di calcolo adottate nel vostro stabile, rivendica un addebito esatto e documentato dei consumi.

 

[minette]

Nessun problema a trattare, per me va bene. Già nel calcolo che avevo proposto avevo cercato tutte le possibilità per venire incontro all'inquilino con un conteggio largamente a suo favore e lo posso dimostrare. Il fatto è che lui non ne vuole sapere di trattare, si attacca ferocemente a questa mia indubbia mancanza per chiedermi quanto più riesce. Ho accennato prima a insulti e messaggi pesanti
E' una bega d pochi soldi, ma mi sta rovinando la vita..
Alessandra