Inquilini in arretrato spese condominiali

[gallia]

Buongiorno, ho un inquilino che è in forte arretrato col pagamento delle spese condominiali mentre paga regolarmente il canone di affitto.
So che è in difficoltà economiche perché licenziato, per cui vorrei in qualche modo andargli incontro dato che c'è da tanti anni e manca poco (due anni) allo scadere degli 8 anni di contratto.
Potrei accordargli una riduzione del canone di locazione ma nello stesso tempo pretendere il pagamento diretto a me delle spese condominiali (da versare con una causale specifica sul bonifico) in modo che in pratica pago io le spese condominiali ma pago le imposte solo sull'affitto effettivamente percepito?
Vorrei sapere se questo è fattibile, in che modo potrei farlo, e se avete delle alternative più utili da suggerire.
Grazie molte
Carmen

 

[Ollj]

La soluzione da lei prospettata non é praticabile. Lei può scegliere una delle seguenti alternative:
- potrà diminuire le tasse solo a fronte di un nuovo contratto di locazione che preveda un canone diverso.
- potrà non pagare le tasse solo a fronte di sentenza giudiziale.
- potrà non pagare le tasse se presente condizione risolutiva espressa nel contratto a fronte dell'inadempimento del conduttore.

Diversamente:
- lei pagherà le imposte dovute
- assai presto lei sarà anche coattivamente perseguita dal Condominio che, causa morosità del suo conduttore, le chiederà il saldo del dovuto.
Per il Condominio, il suo conduttore è un perfetto sconosciuto; solo lei è obbligabile al pagamento degli oneri accessori (lei poi avrà dir. di rivalsa sul conduttore).

 

[Nemesis]

Potrei accordargli una riduzione del canone di locazione... in modo che... pago le imposte solo sull'affitto effettivamente percepito?

Sì. Fate una scrittura privata, nella quale convenite di ridurre il canone di locazione per il periodo dal giorno x al giorno y (o fino alla scadenza contrattuale). Poi registra quest'accordo all'Agenzia delle Entrate, che avverrà, ex art. 18 del D.L. n. 133/2014, in esenzione delle imposte di registro e di bollo (se l'atto dispone esclusivamente la riduzione del canone).
La registrazione ti fornirà la prova della correttezza della dichiarazione di un reddito inferiore a quanto risulterebbe dal contratto di locazione. L'accordo, avendo data certa, sarà opponibile nei confronti dei terzi (Amministrazione finanziaria compresa).
Gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai (soli) fini dell'imposta di registro, decorreranno dall'annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone (questo rileva ovviamente solo nel caso che la locazione è per uso diverso dall'abitativo, oppure, se per uso abitativo, non si è optato per il regime della cedolare secca).

 

[alberto bianchi]

Gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile da assoggettare a tassazione, ai fini dell'imposta di registro, decorreranno dall'annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura del canone.

Sono d'accordo.

 

[Ollj]

Quanto proposto da Nemesis é realizzabile, ma a condizione che si operi solo sulla riduzione del canone e che il contratto di locazione in essere preveda già il pagamento degli oneri accessori direttamente al locatore. Dalla descrizione mi pareva proprio l'opposto;

Potrei accordargli una riduzione del canone di locazione ma nello stesso tempo pretendere il pagamento diretto a me delle spese condominiali (da versare con una causale specifica sul bonifico)

Così, a fronte di un iniziale contratto di locazione che imponesse al conduttore di versare gli oneri accessori direttamente al Condominio, con la nuova proposta si realizzerebbe un nuovo contratto:
- riduzione del prezzo
- pagamento al locatore degli oneri accessori.
Non fosse questo il caso, si potrà procedere alla ridefinizione del prezzo come consigliato

 

[gallia]

Grazie mille delle approfondite risposte.

Nel mio caso, nel contratto di locazione è solo indicato, in due articoli separati:

• il prezzo mensile della locazione, che deve essere versato tramite bonifico
• che le spese condominiali per l'ordinaria manutenzione sono a carico della parte conduttrice

Di fatto avveniva che le spese condominiali venivano versate direttamente dall'inquilino, ma non vi è nel contratto niente di esplicito in proposito.
Potrei quindi fare solo una precisazione in merito senza che sia considerato un nuovo contratto?

Inoltre, nel caso che questa scrittura privata così concepita sia fattibile, posso chiedere per favore cosa sia questa Agenzia delle Entrate di cui parla Nemesis? Immagino l'agenzia delle entrate?

Grazie della pazienza!

 

[happysmileone]

Agenzia delle Entrate = Agenzia delle Entrate
Comunque se non erro, il mancato pagamento degli oneri condominiali per un importo maggiore di due mensilità costituisce causa di risoluzione del contratto.
Non so se sia obbligatorio inserire la clausola nel contratto o valga comunque.

 

[Ollj]

Segua le indicazioni di Nemesis
Nel suo contratto nin è indicato nulla quanto all' obbligo di versare gli oneri accessori direttamente al Condominio.

 

[Nemesis]

Comunque se non erro, il mancato pagamento degli oneri condominiali per un importo maggiore di due mensilità costituisce causa di risoluzione del contratto.
Non so se sia obbligatorio inserire la clausola nel contratto o valga comunque.

L'art. 5 della legge n. 392/1978 prevede che
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

 

[happysmileone]

... ricordavo bene.