Iniziative autonome amministratore

[Luigi Criscuolo]

Non so se eri tu, ma a simile problematica mi avevate convinto servisse una maggioranza, come richiesto dal mio amministratore.

Se per spendere 200/250 euro per permettere la ricezione di una qualunque emittente televisiva che si era sempre ricevuta occorre indire una assemblea per autorizzare la spesa ci troviamo sempre davanti a due possibilità:
a) l'amministratore non fa nulla fino alla prima assemblea di quelle che deve garantire con il prezzo pattuito per la sua prestazione. In questa assemblea l'amministratore metterà tra gli argomenti in discussione la deliberazione che il condominio desidera ripristinare la ricezione e che quindi lo autorizza a reperire dei preventivi per fare il lavoro, preventivi da portare all'esame dei condòmini nella "prossima assemblea". Supponiamo che i condomini a maggioranza votino per il ripristino della ricezione (altrimenti si aprono altri scenari) e supponiamo che i preventivi si riferiscano allo stesso modo eseguire il lavoro e non a lavori fatti in modo diverso, altrimenti si dovrebbe indire una assemblea interlocutoria su come fare il lavoro in modo da rendere comparabili le offerte. Nella "prossima assemblea" si dovrà deliberare chi farà il lavoro e per quale cifra. Quindi si farà il lavoro.
b) l'amministratore convoca una assemblea straordinaria, non contemplata tra quelle dovute nello svolgimento dell'incarico. Poi la prassi è uguale al punto a).

Allora la domanda è ma queste assemblee extra il tuo amministratore le fa gratis perché il pomeriggio dopo le 18:30, oppure la sera alle 21:00, non sa cosa fare? Io non faccio l'amministratore ma se lo facessi solo per non mortificare la mia professionalità chiedere un compenso a vacazione in linea con quello degli altri professionisti; magari, visto che c'è in corso un incarico professionale farei uno sconto. Ma secondo te il prezzo medio orario di una vacazione di un libero professionista quanto può essere? 50/60 €/h più cassa pensionistica + IVA?
Vuoi fare non meno di due assemblee della durata di 2 per deliberare la spesa?
Quindi per il vezzo di controllare ogni forma di spesa il condominio pagherà (diciamo sulla base di un compenso di 30 €/h) 150/180 € all'amministratore poi dovrà pagare i 200/250 € per l'intervento sull'antenna centralizzata.
Vorrei dire "...meditate gente....meditate".

 

[basty]

... appunto ...!

Il guaio è che in ogni condominio, c'è sempre un buon numero di personaggi "originali"

 

[Andrea Occhiodoro]

Quindi per il vezzo di controllare ogni forma di spesa il condominio pagherà (diciamo sulla base di un compenso di 30 €/h) 150/180 € all'amministratore poi dovrà pagare i 200/250 € per l'intervento sull'antenna centralizzata.
Vorrei dire "...meditate gente....meditate".

Ciao Luigi, trovo il tuo ragionamento corretto utilitaristicamente parlando. Mettiti però nei panni degli amministratori che sanno di non avere autonomo potere di spesa a parte i casi di urgenza. La Cassazione è stata chiara in tal senso: "L’amministratore del condomino dunque non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall’art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso" (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
Quindi l'amministratore che proceda di sua iniziativa è sempre soggetto alle forche caudine della ratifica assembleare successiva che potrebbe anche non esserci e costringerlo dunque a rimborsare il condominio di tasca propria. Detto questo, come in tutte le cose, è sempre corretto cercare un punto di equilibrio con il buon senso tra l'eccessivo iperassemblearismo ed il fare un'assemblea in più quando effettivamente è necessaria.

 

[moralista]

di norma quando si prende un incarico ad amministrare un condominio, si chiariscono le norme i costi di vari interventi extra, e i poteri dell'amministratore, se si pensa che l'amministratore vuole mettere la cresta su ogni intervento necessario ma non urgente, ad ogni richiesta da alcuni condomini, si dovrebbe indire una assemblea straordinaria e tutto e fatto senza il dubbio che ci sia una speculazione

 

[Luigi Criscuolo]

Quindi l'amministratore che proceda di sua iniziativa è sempre soggetto alle forche caudine della ratifica assembleare successiva che potrebbe anche non esserci

se si pensa che l'amministratore vuole mettere la cresta su ogni intervento necessario ma non urgente,

vivo da 21 anni in un condominio dove da circa 6 anni è arrivato il marito dell'erede di un appartamento. Questo signore è un militare, un ufficiale. Da quando è arrivato lui il condominio che procedeva con passo lento, basandosi sulla fiducia (purtroppo mal riposta) nell'amministratore, all'improvviso, con i nuovi amministratori, che si sono succeduti sinora, il condominio è diventato un ministero
C'erano problemi di infiltrazioni dal tetto a falde: il problema è stato discusso nella assemblea ordinaria e si decise di fare una assemblea per incaricare un tecnico per vagliare le candidature e nominare un tecnico che trovasse le cause e suggerisse i lavori di riparazione: criterio di valutazione l'ammontare dell'onorario. Tutti i condomini e l'amministratore erano invitati a presentare un loro candidato.
Prima assemblea straordinaria per incaricare il tecnico.
Seconda assemblea straordinaria per esaminare l'elaborato tecnico ed incaricare un altro tecnico di redigere Capitolato lavori e Computo dei lavori: criterio di valutazione l'ammontare dell' onorario.Tutti i condomini e l'amministratore erano invitati a presentare un loro candidato.
Terza assemblea straordinaria per incaricare il nuovo tecnico.
Quarta assemblea straordinaria per valutare ed approvare il Capitolato ed il Computo e mandato sia all'amministratore che ai condomini di portare le offerte di imprese per incaricarne una di fare il lavoro.
Quinta assemblea straordinaria per incaricare la ditta di eseguire il lavoro.
Sesta assemblea straordinaria per discutere sul fatto che il fondo cassa istituito per fare i lavori non segue la tempistica prevista quindi l'amministratore pur avendo comunicato l'incarico alla impresa non avendo un fondo cassa che copre i 2/3 della spesa approvata non ha dato l'ok per l'inizio lavori.
A tutt'oggi i lavori non sono stati fatti, anche perché le infiltrazioni non si sono più ripresentate.
A noi ci va bene perché l'attuale amministratore, una signora onesta ma sopratutto paziente, ci ha chiesto 30,00 euro per assemblea straordinaria, se ci avesse chiesto 30 euro l'ora ( l'ultima volta che sono andato in una officina autorizzata per la manutenzione propedeutica alla revisione mi hanno fatturato 41,00 euro/h) probabilmente chi vuole la ministerizzazione del condominio non si comporterebbe così.