Info su partecipazione "condomino" alle spese

[AUTOMAN]

Salve, avrei gentilmente bisogno di una spiegazione. Il fatto è questo, cercherò di farmi capire.... siamo una palazzina, o meglio, due distinte divise da 15cm d'aria, una con 5 appartamenti e l'altra con 3 di cui uno doppio, ed è quest'ultimo che ci sta creando problemi.
Le nostre case sono state erette su un terreno di proprietà del dirimpettaio che vendette alla società edile in cambio (presumo, o almeno come parte) di un doppio appartamento a cui ha fatto il giardino in comunicazione con la sua casa preesistente e un ingresso proprio (anche noi abbiamo ognuno un ingresso singolo) e con alcune "birberie" ha cercato di escludersi da alcune spese dichiarando che lui ha la casa per conto proprio e non parteciperà alle spese della palazzina. Nei nostri contratti ci ha fatto firmare una clausola dove gli diamo "servitù di transito pedonale e carraio" sia nello stradello che da accesso alle porte di casa e sia ovviamente nella rampa esterna che porta ai garage (con entrata singola esterna per ognuno, il suo è l'ultimo della fila). Altro non abbiamo firmato, solo il discorso che lui può passare a piedi e con l'auto, e nonostante questo vive di prepotenza, pretende che l'ultima parte della strada che porta ai garage, visto che lui ha l'ultima porta, sia sua e non dobbiamo transitarci e anzi, sono anni che ci tiene un grande contenitore di ferro come "spartitraffico" La cosa è sempre più insostenibile e domani andrò al catasto a prendere la documentazione per vedere bene le proprietà ma già l'aver messo la frase sopra indicata che dice che lui ha diritto di passaggio mi fa pensare che lui non abbia neanche una minima parte di proprietà della rampa dei garage, altrimenti se fosse comproprietario la frasetta sarebbe stata inutile perchè già avrebbe avuto di diritto il passaggio..... Non so se sono stato chiaro.
Ultima cosa, la più importante, visto che le nostre case sono attaccate a livello di muri, il tetto è lo stesso, le fogne le stesse e anche i due ingressi in comunione, lui deve obbligatoriamente partecipare alle future spese ordinarie e straordinarie che saranno necessarie o può sottrarsi in qualche modo? In non vedo modi visto che ci sono parti obbligatoriamente in comune, ma non conoscendo la materia chiedo lumi a voi esperti.
Preciso che le spese condominiali per le luci esterne, sia del vialetto d'ingresso che della rampa dei garage e del passo carraio appena regolarizzato, non sono state mai pagate dal tizio in questione perchè secondo lui non deve partecipare....
Se invece è come sosteniamo noi che lui deve partecipare come tutti gli altri, in che modo andrebbero ripartite le spese, sempre a millesimi in base all'appartamento (contando anche il giardino?) oppure in altro modo?
Grazie infinite a chi mi può rispondere e se eventualmente non sono stato abbastanza chiaro posso condividere delle foto esplicative per spiegare meglio come fisicamente è ripartita la cosa.
Saluti,

Danilo.

 

[Antonio Azzaretto]

Anzitutto bisogna dire che la nascita di un condomìnio si verifica, di fatto, dalla costruzione e dal frazionamento sul suolo comune da parte del proprietario originario.

Pertanto, il fatto di cedere a due o più soggetti la proprietà esclusiva di alcune parti dell' edificio, genera automaticamente la costituzione del condomìnio.

Se sono state redatte delle tabelle millesimali, fino a prova contraria devono essere applicate senza deroghe.

Il cosiddetto grande contenitore di ferro, se è situato su una parte comune, dovrebbe essere rimosso.

Tutti i partecipanti al condominio, ossia i comproprietari dei beni comuni, sono obbligati a partecipare alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le rispettive quote di partecipazione alle tabelle millesimali, e in osservanza delle norme di legge in vigore.

Il punto della questione è che dovete trovare un punto di accordo, magari facendovi aiutare da un professionista che cerchi delle soluzioni condivise trovando il consenso comune delle parti.

Altrimenti, prima o poi vi ritroverete impegnati in lunghe, estenuanti e costose cause legali.

 

[AUTOMAN]

Anzitutto GRAZIE per la precisazione, a rigor di logica pensavo anch'io a una spiegazione simile ma l'esperto è l'esperto
Quindi, scusa se ti disturbo ancora, sarebbe meglio che ci facessimo seguire da un amministratore di mestiere? Facendo in questo modo, sarebbe lui che nella peggiore delle ipotesi si occuperebbe anche di una eventuale causa civile? Lo chiedo perchè prima o poi ci saranno da fare dei lavori nella palazzina e già immagino che la persona in questione non vorrà pagare un centesimo come al solito e sarà obbligatorio farsi valere in modo serio in modo che capisca, si spera, una volta per tutte com'è la situazione. Secondo lui non esiste un condominio e lui non fa parte della nostra palazzina... peccato che il suo appartamento è nello stesso stabile è comodo ragionare in questo modo
Domani cercherò di verificare la situazione del "territorio", cioè quello che è suo e quello che è nostro, anche se c'è poco da vedere, e comunque mi confermi che nella rampa dei garage, anche se lui ha l'ultimo garage e la strada finisce con un muro (quindi diciamo che nell'ultimo tratto ci transita quasi esclusivamente lui, se non il penultimo condomino giusto per qualche manovra con l'auto) lui non può parcheggiare "gabbioni per conigli", tra l'altro pericolosi per i bambini che giocano a volte davanti ai garage cosa già più volte ribadita ma non percepita dal tizio.
Grazie ancora dell'attenzione e dell'eventuale risposta!

 

[Antonio Azzaretto]

Nel vostro caso un amministratore "consulente" a mio giudizio sarebbe necessario, e se siete più di quattro proprietari, nominare un amministratore è pure obbligatorio per legge.

 

[AUTOMAN]

Nel vostro caso un amministratore "consulente" a mio giudizio sarebbe necessario, e se siete più di quattro proprietari, nominare un amministratore è pure obbligatorio per legge.

Ancora grazie Antonio per la risposta. Sinceramente non ho ancora ben capito come sia costituita la nostra palazzina, sono due unità da 5 e 3 appartamenti fisicamente staccati da 15cm d'aria (all'occhio risultano unite, l'intercapedine è chiusa da pannelli in rame) ma per tutto il resto condividono le altre parti fondamentali. La persona "scomoda" starebbe in quella da 3 appartamenti e chiedo gentilmente se a giudizio tuo la cosa può essere comunque assimilabile a un'unica unità per via del fatto che la costruzione è comunque mappata assieme e anche già il solo fatto che le fogne sono in comunione per esempio, oppure per quei 15cm ha trovato l'escamotage per non risultare (lui) come condominio, fermo restando che un condominio può essere anche costituito da due sole famiglie (ma a questo punto o è intero come 8 oppure sono due da 3 e 5).
Grazie infinite ancora.

 

[AUTOMAN]

Ulteriori delucidazioni per acquisizione nuovi atti

Ciao Antonio, scusa il disturbo, oramai ti ho stressato abbastanza ma ho raccolto un'ulteriore informazione utile per il caso.
Dal disegno del catasto risulta che l'ultima parte della rampa dei garage è effettivamente del condomino in questione:



L'ultima parte della rampa è parte del mappale 605 che è la sua abitazione (ovviamente in quel punto c'è un quadrato di asfalto di circa 30/40mq e l'ingresso del suo garage, non dell'abitazione, sia chiaro). A questo punto, lui avendo la servitù di passaggio nella prima parte della rampa non dovrebbe comunque partecipare lo stesso al pagamento delle spese di illuminazione della stessa strada (tra l'altro ci sono 3 luci e l'ultima ricade nella sua parte, quindi non può dire che non serve anche la sua proprietà) e anche alla quota del passo carraio visto che naturalmente anche lui ne usufruisce per arrivare nel suo garage, pur non avendo la comproprietà della prima parte?
Se posso potrei allegare una foto reale della faccenda ma devi dirmi tu se c'è bisogno e se posso.
GRAZIE INFINITE

 

[Antonio Azzaretto]

In questo caso, mi sembra di capire che voi avere una servitù di passaggio nei confronti del proprietario dell' ultima parte della rampa, che deve accedere dal condominio per arrivare alla parte di sua proprietà.

Teoricamente questo signore avrebbe dei buoni motivi per partecipare alle spese di llluminazione comuni, che effettivamente riguardano anche lui, come pure per la manutenzione del cancello.

In pratica, come dice mio padre, "puoi avere tutte le ragioni del mondo, ma devi trovare qualcuno che te le dà!"

In altre parole, non avete alcun titolo legale per chiedere di pagare delle quote condominiali a chi non fa parte del condomìnio; per questo motivo avete l' esigenza di trovare un accordo condiviso.

 

[AUTOMAN]

Ah, bene, cioè male, quindi l'ha studiata proprio bene a suo tempo il tizio!
In pratica gli si può chiedere solo la quoto delle future spese ordinarie e straordinarie della palazzina quando si renderanno necessarie (fognatura, canaili grondaie, riparazione tetto, ecc)?
Grazie infinte ancora una volta per la consulenza, sei stato molto gentile! :daccordo:

 

[Antonio Azzaretto]

In pratica gli si può chiedere solo la quoto delle future spese ordinarie e straordinarie della palazzina quando si renderanno necessarie (fognatura, canaili grondaie, riparazione tetto, ecc)

Esatto. Quando si renderanno necessari i lavori, vi consiglio di contattarlo prima di fare qualsiasi tipo di contratto, e di mettervi d' accordo circa la spesa da eseguire e la suddivisione tra il vostro condominio, e la sua casa che condivide le parti comuni da mantenere.

 

[AUTOMAN]

Sarà una bella gatta da pelare quando verrà il momento, il tizio è alquanto indisponente....
Grazie di tutto per adesso, come sempre gentilissimo!