Infiltrazioni box da giardino condominiale

[Emi Monza]

Buongiorno
mi avvalgo, ancora una volta, della vostra competenza e vi sottopongo il mio quesito.
Sono proprietaria di un appartamento (seconda casa) in un piccolo condominio di 6 unità immobiliari tutte uguali.
Dei sei box, due si trovano sotto la casa e quattro sotto il giardino condominiale.
Il mio è uno di questi. Purtroppo da anni si verificano infiltrazioni solo nel mio box e vani sono stati i lavori per porre rimedio a questo problema che mi impedisce di utilizzare appieno lo spazio box. Anni addietro fu messo a verbale che la spesa per la riparazione dei box va imputata per il 50% al proprietario del box che ha subito il danno e il restante 50% al resto dei condomini.
Finora si è trattato di piccole riparazioni e abbiamo sostenuto la spesa come indicato sopra. Ora si vuole intervenire in modo massiccio sollevando tutta la copertura del prato condominiale soprastante e provvedendo ad una impermeabilizzazione seria. Si tratta di spesa rilevante e vi chiedo se la ripartizione finora applicata sia legittima. Insomma, oltre ad avere il danno anche la beffa di dover pagare molto di più per la soluzione del problema.
Grazie per le vostre risposte.

 

[vittorievic]

se è una terrazza a livello si applica il 1126 del c.c. che ripartisce 1/3 delle spese al proprietario del giardino e 2/3 a coloro che stanno sotto. Se riesci a convincerli a fare 50-50 accetta subito.
In ogni caso se l'acqua di pioggia circola nello spessore di terreno sarebbe bene che tutti i proprietari ddei box coperti dal giardino rinforzassero la guaina impermeabile, ma sopratutto bisognerebbe provvede ad installare opere di drenaggio in modo che l'acqua si allontani dal terreno. Altrimenti se fai i lavori solo tu, poi l'acqua va dal tuo vicino.

 

[Nemesis]

se è una terrazza a livello si applica il 1126 del c.c

No. Si applica analogicamente l'art. 1125 c.c.

 

[vittorievic]

No. Si applica analogicamente l'art. 1125 c.c.

ma questo caso è più simile ad una terrazza a livello che ad un solaio infrapiano.

 

[chiacchia]

Nemesis lo sai sono sempre meravigliato dal tuo sapere ma in questo caso rimango perplesso.

Se analizziamo cosa dice il 1125. penso che non sia adatto e si dovrebbe fare una distinzione in che senso.
Stiamo parlando di infiltrazioni e non di rifacimento del solaio che in quel caso entrerebbe a fare parte del ragionamento del 1125. ora considerando che è l'uso del giardino a creare il problema che se non ci fosse, il box non avrebbe le infiltrazioni, pertanto il proprietario del giardino deve alzare il giardino provvedere a togliere le infiltrazioni e sopportarne le spese poi il proprietario del box invece se non si vuole considerare il danno subito, deve provvedere lui all'intonaco ecc. del suo box ma un pensiero al danno subito lo farei

 

[Emi Monza]

Non conosco la differenza tra terrazza a livello e solaio infrapiano.
Allego foto . Il mio box è il quarto da sinistra che si trova in parte sotto la casa e in parte sotto il sovrastante giardino condominiale.

 

[vittorievic]

La terrazza a livello è una copertura piana calpestabile a sbalzo rispetto al corpo dell'edificio alla quale è strutturalmente attaccata che copre box auto, negozi.
Il lastrico solare è una copertura piana di un edificio la cui funzione principale è quella di proteggere le unità immobiliari adibite ad abitazioni dalle piogge.
Le spese di manutenzione di ambedue le strutture si ripartiscono secondo l'art. 1126 del codice civile.
Il solaio infrapiano è una struttura orizzontale che separa un piano da quello sovrastante o sottostante. Le spese di straordinaria manutenzione (cioè il suo rifacimento strutturale) si ripartiscono secondo l'Art. 1125 del codice civile.
Nel tuo caso il solaio di copertura del tuo box è per metà solaio infrapiano e per metà terrazza a livello.
Quindi a te conviene che le spese siano ripartite secondo il 1125 che prevede di divide a metà le spese. Perché il 1126 prevede di dividere le spese per 1/3 al proprietario del lastrico (nel tuo caso il condominio) e per 2/3 tra tutti coloro che sono coperti (nel tuo caso tutti i 4 proprietari dei box perché il solaio è unico anche se goccia solamente da te o anche se il lastrico copre solo una parte e non tutta la proprietà).

 

[Emi Monza]

Chiarissimo! Grazie
A conti fatti, comunque, sia applicando la ripartizione delle spese al 50% + il 50% oppure 1/3 + 2/3 per me non ci sarebbe una grande differenza. Sarà arduo convincere i proprietari degli altri tre box sotto il giardino alla partecipazione alla spesa in quanto loro non hanno infiltrazioni…

 

[chiacchia]

Vit ma sei sicuro? se invece del "giardino" fosse un appartamento sopra al box e ci fosse una infiltrazione io che sto sotto che colpa ne ho? è chi abita sopra che ha causato il danno, in questo caso non è un'abitazione ma non credo che la legge cambi.
Emi che c'entra convincere gli altri box, gli altri box c'entrano perché sono condomini e per tale devono contribuire alle spese condominiali se risultano tali

 

[vittorievic]

se invece del "giardino" fosse un appartamento sopra al box e ci fosse una infiltrazione io che sto sotto che colpa ne ho?

ma il solaio in questo caso non sarebbe un lastrico solare o terrazzo di copertura.
La divisione 50-50 dei solai infrapiano di applica nel caso di rifacimento strutturale: per esempio rinforzo del solaio, sostituzione delle pignatte ecc....
Se si devono cambiare le piastrelle di calpestio la spesa è a carico di chi le calpesta.
Se l'intonaco del soffitto si scrosta le spese sono a carico del proprietario dell'appartamento a cui il soffitto fa da copertura.
Se il proprietario del piano di sopra ha una perdita di acqua e l'acqua goccia al piano di sotto il proprietario del piano di sopra deve ripararsi la perdita e pagare i danni al proprietario del piano di sotto.
Ma le situazioni sopra riportate non riguardano le terrazze a livello per le quali si applica il 1126 c.c. .