Infiltrazione da lastrico solare

[quiproquo]

errata corrige: Ma a fronte di una emergenza come quella esposta(la più comune) e di una OPPOSIZIONE incomprensibile...ecc...ecc... QPQ.

 

[Daniele 78]

@quiproquo di solito questi lastrici solari (tetti terrazzi) hanno la superficie compresa nella planimetria catastale dell'alloggio dell'ultimo piano, per cui il proprietario che ci paga le imposte le paga pure per quella superficie lì. Quindi mi sembra giusto che possa decidere cosa fare in casa sua. Diciamo solo che quella stessa superficie fungendo anche da copertura per i piani sottostanti dovrebbe spingere l'amministratore a chiedere l'accesso a tecnici per verificarne lo stato ed iniziare quel lavoro che dicevo poc'anzi. Riprendendo poi il discorso di @Gianco sicuramente un cambio di finiture spetterebbe economicamente solo al proprietario mente una demolizione totale da ripartire. Si può benissimo però chiedete al tecnico ed all'impresa di dividere il costo per la demolizione e nuova esecuzione delle piastrelle da tutto il resto.

 

[quiproquo]

@quiproquo di solito questi lastrici solari (tetti terrazzi) hanno la superficie compresa nella planimetria catastale dell'alloggio dell'ultimo piano, per cui il proprietario che ci paga le imposte le paga pure per quella superficie lì. Quindi mi sembra giusto che possa decidere cosa fare in casa sua. Diciamo solo che quella stessa superficie fungendo anche da copertura per i piani sottostanti dovrebbe spingere l'amministratore a chiedere l'accesso a tecnici per verificarne lo stato ed iniziare quel lavoro che dicevo poc'anzi. Riprendendo poi il discorso di @Gianco sicuramente un cambio di finiture spetterebbe economicamente solo al proprietario mente una demolizione totale da ripartire. Si può benissimo però chiedete al tecnico ed all'impresa di dividere il costo per la demolizione e nuova esecuzione delle piastrelle da tutto il resto.

Grazie Daniele. Molto esauriente negli aspetti tecnici costruttivi e di ripartizione economica. In perfetta sintonia con la richiesta del postante. Io di solito non intervengo mai su questi aspetti...non ne ho la veste...Io mi sono limitato a sottolineare che di solito i lastrici e i cortili concessi ai singoli alloggi in USO ESCLUSIVO sono considerati o parti comuni nel caso di cortili aperti (senza barriere delimitative dei singoli spazi in esclusiva) o FUNZIONE di parte comune come può essere il lastrico che a differenza del cortile aperto ,ha una barriera insormontabile costituita dagli alloggi (o) ultimo piano. Mentre per i cortili così descritti non vi sono impedimenti fisici, salvo l'eventuale divieto regolamentare, sul lastrico è fisicamente impossibile accedervi e calpestarlo senza le CHIAVI dell'esclusivista. Infine credo che il caso sia ben regolamentato dai codici e dall'abbondante giurisprudenza. Vedrai che ci sarà qualche ulteriore intervento in tal senso. Cordialissimi saluti. qpq.

 

[Daniele 78]

Per ora mi è capitato solo un caso di riparazione di un lastrico solare con problemi che causavano effetti simili a quelli descritti, ovviamente scoccia sempre però alla fine si è riusciti a fare tutto il lavoro ed ora sono tutti felici.
Sia l'esclusivista che si è ritrovato una pavimentazione nuova, sia quelli sottostanti che non hanno più problematiche d'infiltrazioni d'acqua dalla parte soprastante. In una parola sola è tornata l'armonia (almeno da questo punto di vista) tra i vari condomini e in periodi di difficoltà come questi un po' di sana armonia con i vicini non guasta mai.

 

[quiproquo]

Leggendo di qua e di là ho potuto appurare che gli articoli del codice civile che regolano la materia sono essenzialmente il 1121, 1130 e il 2050. Inoltre molte sentenze comprese quelle della cassazione non fanno altro che ribadirne il contenuto. Vi è un obbligo di custodia correlato a quello di manutenzione che può essere attribuito sia
all'esclusivista, sia all'intero condominio e per lui all'amministratore,o solidalmente ad entrambi. Ciò premesso, aggiungo un' altra considerazione dovuta al mio vissuto. Ed è questa:
Come dice @daniele78 il costruttore per dare maggiore garanzia e il senso di piena proprietà (esagerando...) inserisce nella planimetria rogitale anche la parte in esclusiva giardino, cortile o lastrico che sia. Poi nel regolamento condominiale
va a specificare a volte anche dettagliatamente le modalità dell'uso esclusivo evidenziando anche i diritti e doveri dell'usuario esclusivista. Orbene il codice civile all'art.....??? (o qualche sentenza...) dispone che in caso di contrasto fra l'atto d'acquisto e il regolamento condominiale debba prevalere quest'ultimo (???) Questo per completezza astratta...ora non so quanto possa essere utile consigliare al postante originale di leggere bene il regolamento cond. e trarne spunto per dare maggiore forza al suo diritto al ripristino funzionale (riparazione) e al risarcimento dei danni se dimostrabili. Cordiali saluti a tutti. QPQ.

 

[quiproquo]

Leggendo di qua e di là ho potuto appurare che gli articoli del codice civile che regolano la materia sono essenzialmente il 1121, 1130 e il 2050. Inoltre molte sentenze comprese quelle della cassazione non fanno altro che ribadirne il contenuto. Vi è un obbligo di custodia correlato a quello di manutenzione che può essere attribuito sia
all'esclusivista, sia all'intero condominio e per lui all'amministratore,o solidalmente ad entrambi. Ciò premesso, aggiungo un' altra considerazione dovuta al mio vissuto. Ed è questa:
Come dice @daniele78 il costruttore per dare maggiore garanzia e il senso di piena proprietà (esagerando...) inserisce nella planimetria rogitale anche la parte in esclusiva giardino, cortile o lastrico che sia. Poi nel regolamento condominiale
va a specificare a volte anche dettagliatamente le modalità dell'uso esclusivo evidenziando anche i diritti e doveri dell'usuario esclusivista. Orbene il codice civile all'art.....??? (o qualche sentenza...) dispone che in caso di contrasto fra l'atto d'acquisto e il regolamento condominiale debba prevalere quest'ultimo (???) Questo per completezza astratta...ora non so quanto possa essere utile consigliare al postante originale di leggere bene il regolamento cond. e trarne spunto per dare maggiore forza al suo diritto al ripristino funzionale (riparazione) e al risarcimento dei danni se dimostrabili. Cordiali saluti a tutti. QPQ.

Precisazione: Non è previsto dal codice civile la prevalenza del regolamento cond., bensi da due sentenze della Cassazione dei lontani anni 1964 e 1965.rispettivamente n.2155/64 e 1700/65 dove essa è valida solo se esso sia sato redatto e depositato prima dell'atto d'acquisto in questo caso dell'esclusivista...Quindi resta irrisolto se fosse
il caso contrario. Tuttavia, di solito, il costruttore-venditore nei preliminari-promissori di vendita (a volte a cantiere aperto..) fa esplicito riferimento all'accettazione del regolamento condominiale, sia pure ancora da stipulare e si fa parte diligente per depositarlo prima dei rogiti notarili. E' anche vero che il regolamento Cond. dovrà
poi essere approvato dalla prima assemblea dopo la costituzione del condominio, dove ne siano possibili a maggioranza qualificata anche eventuali modifiche...Infine gli articoli del codice c. che danno forza
all'esclusivista sono i n.1117 e 1138. Grazie per l'attenzione. qpq.

 

[Daniele 78]

Per esperienza , onde evitare confusioni ed anche per la pignoleria (giusta dei notai che conosco) si presta molta attenzione sia al contenuto degli atti di compravendita sia al regolamento di condominio, in modo che si vada sempre nella stessa direzione e non possano sorgere dubbi (tra compravendite e regolamenti ). Se non "puntassero" nella stessa direzione verrebbero fuori corsi e ricorsi di continuo. È una questione di precisione a priori.

 

[quiproquo]

Per esperienza , onde evitare confusioni ed anche per la pignoleria (giusta dei notai che conosco) si presta molta attenzione sia al contenuto degli atti di compravendita sia al regolamento di condominio, in modo che si vada sempre nella stessa direzione e non possano sorgere dubbi (tra compravendite e regolamenti ). Se non "puntassero" nella stessa direzione verrebbero fuori corsi e ricorsi di continuo. È una questione di precisione a priori.

Giusto. Ed è per questo che i costruttori accorti e lungimiranti evitano di "allargare" la porzione esclusiva di parti comuni al di fuori o contro di quanto previsto dalla normativa in genere (codice, usi e consuetudini...), ben consci degli attriti a cui possono esporre i condomini durante la lunga vita dell'immobile..Ma non tutti i costruttori-venditori sono sempre così diligenti...e pur di vendere concedono più del lecito...provocando puntualmente
la lite e ...al ricorso in... Cassazione...Cordiali saluti.qpq.

 

[Daniele 78]

Ok ma un lastrico solare che funge da copertura e fa da terrazzo per l'ultimo piano non può non essere dato in esclusiva. Esattamente come gli altri balconi (specialmente negli incavi del condominio) fungono da copertura per la parte sottostante. Vendessi io un attico senza terrazzo è come vendere una Ferrari senza ruote o senza motore (non avrebbe senso). Tuttavia lo puoi disciplinare bene in regolamento la manutenzione, anche perché l'ultimo piano sarebbe tenuto a mantenere quanto meno la pulizia onde evitare spiacevoli inconvenienti. Molto importante è capire anche che bucare la pavimentazione per mettere il tassello per mettere l'ombrellone fisso al suolo o simili potrebbe lacerare la guaina sottostante e dare inizio alle infiltrazioni. Aldilà di cause dirette imputabili all'utilizzatore del terrazzo I punti critici sono intorno agli scarichi delle pilette dell'acqua meteorica e negli angoli. Anche la presenza di fioriere integrate può essere causa di problematiche, e se già esistenti sarebbe opportuno farle vuotare (se non c'è mai stata manutenzione) poiché le radici delle piante ivi presenti potrebbe aver lacerato la guaina. In questi casi specifici si usa una guaina "antiradice" (una guaina in bitume normale rivestita da un film in alluminio), che impedisce alle radici da fare danni.

 

[quiproquo]

Ok ma un lastrico solare che funge da copertura e fa da terrazzo per l'ultimo piano non può non essere dato in esclusiva. Esattamente come gli altri balconi (specialmente negli incavi del condominio) fungono da copertura per la parte sottostante. Vendessi io un attico senza terrazzo è come vendere una Ferrari senza ruote o senza motore (non avrebbe senso). Tuttavia lo puoi disciplinare bene in regolamento la manutenzione, anche perché l'ultimo piano sarebbe tenuto a mantenere quanto meno la pulizia onde evitare spiacevoli inconvenienti. Molto importante è capire anche che bucare la pavimentazione per mettere il tassello per mettere l'ombrellone fisso al suolo o simili potrebbe lacerare la guaina sottostante e dare inizio alle infiltrazioni. Aldilà di cause dirette imputabili all'utilizzatore del terrazzo I punti critici sono intorno agli scarichi delle pilette dell'acqua meteorica e negli angoli. Anche la presenza di fioriere integrate può essere causa di problematiche, e se già esistenti sarebbe opportuno farle vuotare (se non c'è mai stata manutenzione) poiché le radici delle piante ivi presenti potrebbe aver lacerato la guaina. In questi casi specifici si usa una guaina "antiradice" (una guaina in bitume normale rivestita da un film in alluminio), che impedisce alle radici da fare danni.

Non ho sostenuto l'illeicità dell'uso esclusivo...quando mai??? sono le modalità a volte contorte che fanno dire all'esclusivista che lui è
proprietario fino al punto di rifiutare l'ingresso per l'INTERVENTO
TECNICO...(il topic...) preceduto obbligatoriamente da quello ispettivo per la verifica del danno e per le prospettive del ripristino...Vedi Daniele io qui mi fermo e lascio a te la parola sulle infinite varianti dei "due" interventi. Io non sono capace neanche di capire il verso per aprire la bombola del gas...nè di zittire il cellulare quando ve ne sia l'assoluta necessità...la mia manualità inizia e finisce con la tastiera del pianoforte...per il resto sono un imbranato irrecuperabile a fronte dei miei due fratelli che al contrario sanno
aggiustare anche un rubinetto che perde o un lavello intasato...o recuperare un tappo finito nella bottiglia di vino...a questo punto mi aspetto la battutaccia di...indovina un pò...ma LUI, sempre LUI...
e chi se non LUI??? Lo capirete poi dopo...Grazie a tutti. QPQ.