Indennità per avviamento a una casa vacanza?

[Bluechewanna]

La nostra domanda a questo punto è: ma alla scadenza del contratto locativo, quando faremo presente al locatario che non intenderemo rinnovare il contratto (perché intendiamo andare a vivere in quel appartamento, che sarebbe la nostra prima casa), può chiederci l'indennità per avviamento?!

Assolutamente no. Tu non disdetti un contratto ad uso commerciale, tu disdetti un contratto ad uso abitativo. Che poi il conduttore di questo contratto abbia aperto una "casa per vacanza" o un B&B" o una pizzeria all'interno dell'appartamento è irrilevante ai fini che ti interessano.

Il conduttore che ha aperto un'attività ricettivo extralberghiera è titolare di un contratto ad uso abitativo. Non può esercitare tale attività (imprenditoriale o meno) in un locale ad uso diverso dall'abitazione, ad es. in un A/10 o in un C/1 (è la stessa Regione Lazio ce glielo impone: le "case per vacanze" sono immobili arredati di civile abitazione con tipologia di classe A (escluso A/6-A/9-A/10-A/11).

Non ti lasciare fuorviare dal durata contrattuale riportata sul contrato. Il contratto ad uso abitativo dbve rispettare il termine legale e, dunque,il patto che prevede una durata programmata di 6 anni più 6 anni è invalido. Il contratto è valido, la durata no.

Pertanto, se la locazione in questione ricade nell'articolo 2, comma 1 della legge 431 (verifica l'intestazione del contratto in alto: che cosa ci è scritto? Ai sensi di quale articolo, di q uale comma, di quale legge?) la locazioe per una durta iniziale di 6 anni fino al 2020 è valida, ma, se non disdettata, si rinnoverà non di 6 anni, ma di 4 anni; se invece ricade nell'articolo 2, comma 3 della stessa legge,la locazioe per una durta iniziale di 6 anni fino al 2020 è valida, ma, se non disdettata, si rinnoverà non di 6 anni, ma di 2 anni. In pratica, ilcontratto è riportato per legge alla durata seiennle, rimanendo il rinnovo di 4 o di 2 (vedi articolo 13 della 431).

Alla fine del seiennio potrai disdettare il contratto rispettando il termine di preavviso previsto senza corrispondere al conduttore-gestore della casa per vacanza l'indennità di avviamento, in quanto non titolare di una delle attività di cui ai numeri 1 e 2 dell'articolo 27 della legge 392 del 1978.

 

[Nemesis]

Alla fine del seiennio potrai disdettare il contratto rispettando il termine di preavviso previsto

Ma solo in presenza di uno dei motivi elencati all'art. 3 della legge n. 431/1998 (requisito che l'OP ha indicato come soddisfatto). E con un preavviso di almeno sei mesi.

 

[Eleonora23]

ci troviamo anche noi nella stessa situazione:
- desiderio di comprare casa e adibirla a prima casa
- casa da comprare con contratto in essere di locazione 4+4 (ex art. 27, comma 3, legge 27 luglio 1978, n 392) dove è ammessa all'inquilino la possibilità di fare affittacamere, i cui primi 4 anni scadono nel 2026
se decidiamo di comprare:
- basta dare il preavviso con 6 mesi dalla scadenza specificando il valido motivo (ossia di adibire la casa ad uso abitativo) per non avere problemi?
- si potrebbe opporre?
- dobbiamo darle nel 2026 le 18 mensilità di buona uscita essendo l'attività di affittacamere?
Grazie, saluti

 

[queenalexa]

Bisognerebbe essere pochino più precisi: nel contratto vigente vi è la possibilità per l'inquilino di sub affittare o espressamente c'è l'autorizzazione a installare una attività commerciale quale affittacamere?
Questa distinzione alla luce degli ultimi sviluppi normativi è importante.
Anzitutto la legge distingue due grosse categorie. Da un lato affittacamere, case per ferie, case vacanze, B&B, ostelli etc per i quali richiede autorizzazioni, specifiche tecniche e, anche, partita IVA.
Dall'altra c'è la categoria "affitti brevi" (erroneamente definiti B&B dal nome della famosa piattaforma) per i quali c'è solo la comunicazione al Comune di voler adibire l'immobile ad affittanze di breve periodo, offerte in modo non professionale e senza altra fornitura di servizi quali prima colazione e pulizie/riordino giornaliero. In sostanza è l'appartamento ereditato o vuoto dopo un sanguinoso sfratto che si decide di affittare diversamente anche affidandone ad altri la gestione.
Oltre a questo occorre notare altre cose: l'inquilino corrisponde il solo affitto oppure corrisponde per contratto una percentuale sulla base dei soggiorni?
La cucina è ancora in essere o ci sono "stazioni" di caffè e fornelletti in ogni stanza o nel corridoio?
Perchè non vorrei che il contratto di affitto sia in realtà un contratto commerciale e allora vi andreste a cacciare in un bel ginepraio.
Infine un piccolo particolare: se entrate nel sito Airbnb e cercate questo appartamento, controllate se viene offerto da "host professionista" (con partita IVA e più immobili gestiti) o "host privato".
Poichè a Roma gli affitti Airbnb vanno alla grande, è probabile che l'inquilino-gestore si opponga allo sfratto ma può essere anche che avendo altro immobile vada via tranquillo, specie dopo il 2025.
Comunque se specificate meglio, potrete avere una più adeguata risposta alle vostre domande

 

[uva]

contratto in essere di locazione 4+4 (ex art. 27, comma 3, legge 27 luglio 1978, n 392)

Questa è una palese contraddizione.

L'art. 27 l. 392/1978 regola le locazioni commerciali.
In particolare, il comma 3 recita:
La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se
l'immobile, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita'
alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate...
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.

Prima di acquistare quella casa controlla attentamente il contratto di locazione in essere.

Se è stato stipulato ai sensi dell'art. 27 l. 392/1978 la durata NON può essere di 4 anni + 4.
Il riferimento al comma 3 induce a pensare che la durata corretta sia di 9 anni + 9 in quanto l'immobile è destinato ad un'attività ricettiva extralberghiera gestita professionalmente.

Potresti anche controllare se l'inquilino affittacamere è un soggetto con partita IVA.

 

[uva]

non vorrei che il contratto di affitto sia in realtà un contratto commerciale

ex art. 27, comma 3, legge 27 luglio 1978, n 392

 

[Eleonora23]

Bisognerebbe essere pochino più precisi: nel contratto vigente vi è la possibilità per l'inquilino di sub affittare o espressamente c'è l'autorizzazione a installare una attività commerciale quale affittacamere?
Questa distinzione alla luce degli ultimi sviluppi normativi è importante.
Anzitutto la legge distingue due grosse categorie. Da un lato affittacamere, case per ferie, case vacanze, B&B, ostelli etc per i quali richiede autorizzazioni, specifiche tecniche e, anche, partita IVA.
Dall'altra c'è la categoria "affitti brevi" (erroneamente definiti B&B dal nome della famosa piattaforma) per i quali c'è solo la comunicazione al Comune di voler adibire l'immobile ad affittanze di breve periodo, offerte in modo non professionale e senza altra fornitura di servizi quali prima colazione e pulizie/riordino giornaliero. In sostanza è l'appartamento ereditato o vuoto dopo un sanguinoso sfratto che si decide di affittare diversamente anche affidandone ad altri la gestione.
Oltre a questo occorre notare altre cose: l'inquilino corrisponde il solo affitto oppure corrisponde per contratto una percentuale sulla base dei soggiorni?
La cucina è ancora in essere o ci sono "stazioni" di caffè e fornelletti in ogni stanza o nel corridoio?
Perchè non vorrei che il contratto di affitto sia in realtà un contratto commerciale e allora vi andreste a cacciare in un bel ginepraio.
Infine un piccolo particolare: se entrate nel sito Airbnb e cercate questo appartamento, controllate se viene offerto da "host professionista" (con partita IVA e più immobili gestiti) o "host privato".
Poichè a Roma gli affitti Airbnb vanno alla grande, è probabile che l'inquilino-gestore si opponga allo sfratto ma può essere anche che avendo altro immobile vada via tranquillo, specie dopo il 2025.
Comunque se specificate meglio, potrete avere una più adeguata risposta alle vostre domande

Ciao queenalexa grazie della pronta risposta!

Si, nel contratto c'è l'autorizzazione a fare affittacamere o bnb, senza la possibilità di fare subaffitto. L'affittuario ha fatto tutto a norma di legge, nel contratto c'è la partita IVA, l'affittacamere è registrato sul sito del comune con partita IVA e regolare SCIA. L'inquilino corrisponde il solo affitto (tra l'altro piu' basso del prezzo di mercato per un affitto del genere). La cucina è completa e ancora in essere nello spazio comune, senza fornelli nelle stanze. Perchè sarebbe un ginepraio?
Su airbnb non c'è ma su booking si, ha partita IVA.

 

[Eleonora23]

Questa è una palese contraddizione.

L'art. 27 l. 392/1978 regola le locazioni commerciali.
In particolare, il comma 3 recita:
La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se
l'immobile, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita'
alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate...
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.

Prima di acquistare quella casa controlla attentamente il contratto di locazione in essere.

Se è stato stipulato ai sensi dell'art. 27 l. 392/1978 la durata NON può essere di 4 anni + 4.
Il riferimento al comma 3 induce a pensare che la durata corretta sia di 9 anni + 9 in quanto l'immobile è destinato ad un'attività ricettiva extralberghiera gestita professionalmente.

Potresti anche controllare se l'inquilino affittacamere è un soggetto con partita IVA.

si vero.

 

[queenalexa]

Quindi abbiamo un contratto che sembra abitativo ma di fatto c'è un'attività di ospitalità professionale. Il canone è più basso (in realtà si usa averlo più alto e molto più alto se è stato affittato arredato). La scelta di stare su Booking è perchè questa OTA garantisce il pieno anche nei mesi di bassa stagione e ha prezzi mediamente più alti di Airbnb.
Francamente consulterei il SUNIA, esperti nel diritto degli inquilini.
O meglio ancora, cercherei altrove per la vostra casa altrimenti rischiate di fare la stanza dei bambini in uno sgabuzzino del Tribunale, la cucina nella sala bar e per il bagno la siepe di bosso a destra dell'entrata del garage dei dipendenti.

 

[Eleonora23]

Quindi abbiamo un contratto che sembra abitativo ma di fatto c'è un'attività di ospitalità professionale. Il canone è più basso (in realtà si usa averlo più alto e molto più alto se è stato affittato arredato). La scelta di stare su Booking è perchè questa OTA garantisce il pieno anche nei mesi di bassa stagione e ha prezzi mediamente più alti di Airbnb.
Francamente consulterei il SUNIA, esperti nel diritto degli inquilini.
O meglio ancora, cercherei altrove per la vostra casa altrimenti rischiate di fare la stanza dei bambini in uno sgabuzzino del Tribunale, la cucina nella sala bar e per il bagno la siepe di bosso a destra dell'entrata del garage dei dipendenti.

Grazie della risposta, si infatti siamo propensi a lasciar perdere..