Incarico in esclusiva sì o no?

[Seth]

Ho sempre pensato che, se ci si affida a un’agenzia immobiliare, conviene concedere l’esclusiva, per garantirsi il massimo impegno sul proprio immobile e anche per evitare ogni possibile confusione che potrebbe insorgere qualora un acquirente visitasse lo stesso appartamento con più agenzie. Ultimamente, però, la mia convinzione sta vacillando di fronte a un fatto che ho notato sui siti di annunci immobiliari. Mentre tutte le case in vendita nella zona hanno un unico annuncio, ce n’è una che compare, sempre la stessa, in almeno una dozzina di annunci. Esaminando la situazione mi pare di capire che il proprietario si è rivolto a tante agenzie diverse, ciascuna delle quali ha pubblicato un annuncio per la sua casa. Quindi ha 10 volte la visibilità degli altri appartamenti. Che ne dite?

 

[Geometra Dal Macigno]

La concessione "in esclusiva" consente all'agente immobiliare di essere, in ogni momento, a perfetta conoscenza dello stato delle offerte.

Un annuncio, relativo allo stesso immobile, che compare pubblicizzato con 10 agenzie diverse, è possibile per svariate ragioni, una delle quali potrebbe essere che il venditore è riuscito a dare l'incarico di vendita SEMPRE con clausola "Zero provvigioni per il venditore" a tutte le 10 agenzie, o almeno a 9 di esse, diciamo (paga solo 1 agenzia nel caso peggiore).
Meno immediato è capire quante provvigioni paga l'acquirente nel caso lo stesso immobile sia pubblicizzato in parallelo da 10 agenzie.
E in ogni caso l'acquirente dovrebbe essere messo a conoscenza del fatto che il venditore si è avvalso in parallelo di 10 agenzie per piazzare l'immobile sul mercato.

 

[Seth]

La concessione "in esclusiva" consente all'agente immobiliare di essere, in ogni momento, a perfetta conoscenza dello stato delle offerte.

Giusto.

Un annuncio, relativo allo stesso immobile, che compare pubblicizzato con 10 agenzie diverse, è possibile per svariate ragioni, una delle quali potrebbe essere che il venditore è riuscito a dare l'incarico di vendita SEMPRE con clausola "Zero provvigioni per il venditore" a tutte le 10 agenzie, o almeno a 9 di esse, diciamo (paga solo 1 agenzia nel caso peggiore).

Sì, molto probabilmente è così, ma almeno nella mia zona mi pare la prassi. Anche chi non propone all’inizio provvigioni zero per il venditore ci arriva contrattando un minimo. Sull’acquirente invece mi pare che carichino il 4% o 3,5%. Ovviamente non sono dati scientifici ma solo mie impressioni da alcune notizie raccolte.

Meno immediato è capire quante provvigioni paga l'acquirente nel caso lo stesso immobile sia pubblicizzato in parallelo da 10 agenzie.
E in ogni caso l'acquirente dovrebbe essere messo a conoscenza del fatto che il venditore si è avvalso in parallelo di 10 agenzie per piazzare l'immobile sul mercato.

Mi pare corretto, che l’acquirente venga informato.

 

[Heifetz]

Ho sempre pensato che, se ci si affida a un’agenzia immobiliare, conviene concedere l’esclusiva,

Un'agenzia con un incarico in "esclusiva" dovrebbe investire più risorse nella promozione del tuo immobile. Chiaramente, tutto ciò va stabilito fin dall'inizio e deve necessariamente essere sottoscritto per garantire un impegno concreto e una strategia di vendita efficace.

sempre la stessa, in almeno una dozzina di annunci.

Ogni agenzia potrebbe inserire dettagli differenti,pubblicare informazioni non aggiornate (situazione piuttosto comune in questi casi) o fornire versioni contrastanti sulla trattativa, creando incertezza e poca trasparenza. Affidarsi a più agenzie, infatti, comporta la gestione di un flusso continuo di chiamate, richieste e aggiornamenti spesso sovrapposti/contraddittori, rendendo l'intero processo più caotico e difficile da controllare.

Esaminando la situazione mi pare di capire che il proprietario si è rivolto a tante agenzie diverse, ciascuna delle quali ha pubblicato un annuncio per la sua casa. Quindi ha 10 volte la visibilità degli altri appartamenti. Che ne dite?

Personalmente,
mi trasmette un'idea poco professionale. A mio avviso, è preferibile affidarsi a un'unica agenzia seria e motivata, con un accordo chiaro, piuttosto che disperdere l'attenzione su troppi fronti.

Alla fine, più visibilità non sempre significa più efficacia.

 

[Seth]

Un'agenzia con un incarico in "esclusiva" dovrebbe investire più risorse nella promozione del tuo immobile. Chiaramente, tutto ciò va stabilito fin dall'inizio e deve necessariamente essere sottoscritto per garantire un impegno concreto e una strategia di vendita efficace.

Pensavo anch’io, però ripensandoci non so se ci sia una base razionale. Tutto sommato la provvigione la prende uguale l’agenzia non in esclusiva. Come motivazione per darsi da fare dovrebbe bastare.

Ogni agenzia potrebbe inserire dettagli differenti,pubblicare informazioni non aggiornate (situazione piuttosto comune in questi casi) o fornire versioni contrastanti sulla trattativa, creando incertezza e poca trasparenza. Affidarsi a più agenzie, infatti, comporta la gestione di un flusso continuo di chiamate, richieste e aggiornamenti spesso sovrapposti/contraddittori, rendendo l'intero processo più caotico e difficile da controllare.

Sì, questo mi pare possibile se non probabile.

Personalmente,
mi trasmette un'idea poco professionale. A mio avviso, è preferibile affidarsi a un'unica agenzia seria e motivata, con un accordo chiaro, piuttosto che disperdere l'attenzione su troppi fronti.

Alla fine, più visibilità non sempre significa più efficacia.

Certo. Intanto quell‘Annuncio decuplo è un po’ che lo tengo d’occhio e ancora non ha venduto.

 

[Heifetz]

Pensavo anch’io, però ripensandoci non so se ci sia una base razionale. Tutto sommato la provvigione la prende uguale l’agenzia non in esclusiva. Come motivazione per darsi da fare dovrebbe bastare.

Il punto è proprio l'investimento che l'agenzia è disposta a fare.

Con un incarico in esclusiva, il potenziale acquirente dovrà trattare esclusivamente con l'agenzia, poiché è l'unica ad avere il mandato per la vendita dell'immobile. L'agenzia può quindi investire concretamente (ad esempio, con fotografie professionali, pubblicità mirata su piattaforme strategiche, visite virtuali, render ad alta qualità, tour interattivi online, campagne sui social mirate, ecc.), oggi i servizi che si possono offrire sono molteplici.


Dopotutto, non si può pensare che un'agenzia impieghi tempo e risorse su un immobile sapendo che altre 9 lo stanno pubblicizzando contemporaneamente:

Sì, questo mi pare possibile se non probabile.

Infatti.

Dubito che contattando 10 agenzie diverse si ottengano informazioni coerenti e complete da ciascuna di esse. Anzi, è probabile che non tutte dispongano dell'intera documentazione necessaria. Da acquirente interessato, mi aspetterei di avere accesso a tutti i documenti in modo chiaro e trasparente fin da subito, con un unico interlocutore, perché è il minimo indispensabile per valutare seriamente un immobile.

Certo. Intanto quell‘Annuncio decuplo è un po’ che lo tengo d’occhio e ancora non ha venduto.

Una corretta valutazione e una strategia mirata fanno la differenza tra una vendita nei tempi giusti e un immobile che resta fermo per mesi/anni.

 

[Studio Duchemino]

La concessione "in esclusiva" consente all'agente immobiliare di essere, in ogni momento, a perfetta conoscenza dello stato delle offerte.

Un annuncio, relativo allo stesso immobile, che compare pubblicizzato con 10 agenzie diverse, è possibile per svariate ragioni, una delle quali potrebbe essere che il venditore è riuscito a dare l'incarico di vendita SEMPRE con clausola "Zero provvigioni per il venditore" a tutte le 10 agenzie, o almeno a 9 di esse, diciamo (paga solo 1 agenzia nel caso peggiore).
Meno immediato è capire quante provvigioni paga l'acquirente nel caso lo stesso immobile sia pubblicizzato in parallelo da 10 agenzie.
E in ogni caso l'acquirente dovrebbe essere messo a conoscenza del fatto che il venditore si è avvalso in parallelo di 10 agenzie per piazzare l'immobile sul mercato.

Ne paga una sola, come disposto dal codice civile.

 

[Franci63]

Meno immediato è capire quante provvigioni paga l'acquirente nel caso lo stesso immobile sia pubblicizzato in parallelo da 10 agenzie.

Una sola

Certo. Intanto quell‘Annuncio decuplo è un po’ che lo tengo d’occhio e ancora non ha venduto.

Ovvio, un immobile pubblicizzato da molte agenzie incute sfiducia nell’acquirente accorto: è anche indice di poca serietà del venditore, secondo me, poiché non avendo dato nessuna esclusiva può ritirare l’immobile dal mercato in qualsiasi momento, senza pagare dazio.
Fare una proposta per un immobile simile, e poi magari scoprire che è già stato venduto da altri, o ritirato dal mercato, e l’agenzia non lo sapeva nemmeno…

Con un incarico in esclusiva, il potenziale acquirente dovrà trattare esclusivamente con l'agenzia, poiché è l'unica ad avere il mandato per la vendita dell'immobile.

Infatti: avere un unico referente con cui relazionarsi, un’unica agenzia che entra in casa tua (e magari ha anche le chiavi, se l’immobile è vuoto o il proprietario lavora ed è fuori casa dalle 8 alle 20), secondo me è la cosa più tranquillizzante.
Naturalmente va scelto bene l’agente.

 

[griz]

Secondo la mia esperienza l'incarico in esclusiva va dato ad un'agenzia che è ben collocata nel territorio, in alternativa si può incaricare al massimo un'altra agenzia, non di più, il rischio è quello di sembrare poco seri, sia il venditore che l'agenzia

 

[Heifetz]

Fare una proposta per un immobile simile, e poi magari scoprire che è già stato venduto da altri, o ritirato dal mercato, e l’agenzia non lo sapeva nemmeno…

Ecco, oltre alla perdita di tempo, anche una beffa.

Infatti: avere un unico referente con cui relazionarsi, un’unica agenzia che entra in casa tua (e magari ha anche le chiavi, se l’immobile è vuoto o il proprietario lavora ed è fuori casa dalle 8 alle 20), secondo me è la cosa più tranquillizzante.
Naturalmente va scelto bene l’agente.

Sono d'accordo con te.

il rischio è quello di sembrare poco seri, sia il venditore che l'agenzia

Concordo.

Se fossi un potenziale acquirente, penserei che il proprietario voglia risparmiare cercando il massimo risultato con il minimo impegno e punti solo sulla "visibilità" (direi inutile, perché conta la qualità, non la quantità). Spesso, questi immobili compaiono con prezzi diversi a seconda dell'agenzia, informazioni discordanti e documentazione incompleta. Non proprio un buon biglietto da visita.

Mi domando:
come si può affrontare seriamente una trattativa in un contesto così caotico e poco trasparente?