Inadempienza della proposta d'acquisto da parte del venditore

[Luigi Infusino]

Buongiorno,

per l'acquisto della prima casa per mia figlia, tramite agenzia immobiliare, abbiamo accettato e scritto e firmato sulla proposta d'acquisto redatta dall'agente immobiliare, la controproposta firmata dal venditore dove sono definiti chiaramente il prezzo e la data di consegna dell'immobile. Come Acquirenti abbiamo lasciato all'agenzia una caparra consistente per il venditore per l'acquisto dell'immobile
Il fatto :
Nel momento in cui l'agente immobilare ha comunicato al venditore che l'acquirente aveva accettato e firmato sulla proposta d'acquisto quanto da loro dichiarato e firmato nella loro ultima controproposta, il venditore ha rilanciato facendo una nuova proposta che prevede un maggiorazione del prezzo dell'immobile e una dilatazione dei tempi riguardo la disponibilità dello stesso.

Il venditore non è venuto in possesso della caparra.

Come acquirenti volevo capire se ci sono gli estremi per poter agire legalmente verso il venditore .
Se si, chi dovrebbe agire legalmente verso il venditore ed accollarsi le relative spese : l'agenzia immobiliare
o l'acquirente?

Ringrazio anticipatamente chiunque possa darmi una risposta .

 

[Franci63]

Se l'agente immobiliare ha comunicato formalmente (con telegramma,raccomandata,PEC , o con firma del venditore per presa visione dell'accettazione stessa) al venditore l'accettazione della sua controproposta , a tutti gli effetti si è formato un regolare contratto preliminare di compravendita.
Quindi se il venditore si tira indietro è inadempiente potreste agire legalmente per il rispetto del contratto ,o per ottenere il doppio della caparra o i danni dimostrabili.

Ma il fatto che non sia stata consegnata la caparra lascia qualche perplessità:forse il venditore ha rilanciato prima di avere conoscenza dell'accettazione,o l'ha avuta solo a voce ,quindi non formalmente valida, e si è ingolosito ulteriormente.

Dovresti verificare bene i passaggi di firme e comunicazioni fatti dall'agente , e il motivo per cui non ha consegnato la somma da te versata.
Tale somma diventa caparra (e quindi da diritto al doppio in caso di inadempimento del venditore) solo con la consegna;prima della consegna è una somma in deposito presso l'agente,destinata al venditore,ma tecnicamente non è caparra.

Come acquirenti volevo capire se ci sono gli estremi per poter agire legalmente verso il venditore .
Se si, chi dovrebbe agire legalmente verso il venditore ed accollarsi le relative spese : l'agenzia immobiliare
o l'acquirente?

Il contratto preliminare (se concluso con la formale conoscenza dell'accettazione) riguarda te e il venditore.
Se costui è inadempiente sei tu ,come promissario acquirente,a dover agire legalmente e sopportare le relative spese.
L'agente potra solo agire per recuperare le provvigioni,se non pagate ,che sono dovute da entrambe le parti a seguito della conclusione di un contratto preliminare.

 

[Luigi Infusino]

Se l'agente immobiliare ha comunicato formalmente (con telegramma,raccomandata,PEC , o con firma del venditore per presa visione dell'accettazione stessa) al venditore l'accettazione della sua controproposta , a tutti gli effetti si è formato un regolare contratto preliminare di compravendita.
Quindi se il venditore si tira indietro è inadempiente potreste agire legalmente per il rispetto del contratto ,o per ottenere il doppio della caparra o i danni dimostrabili.

Ma il fatto che non sia stata consegnata la caparra lascia qualche perplessità:forse il venditore ha rilanciato prima di avere conoscenza dell'accettazione,o l'ha avuta solo a voce ,quindi non formalmente valida, e si è ingolosito ulteriormente.

Dovresti verificare bene i passaggi di firme e comunicazioni fatti dall'agente , e il motivo per cui non ha consegnato la somma da te versata.
Tale somma diventa caparra (e quindi da diritto al doppio in caso di inadempimento del venditore) solo con la consegna;prima della consegna è una somma in deposito presso l'agente,destinata al venditore,ma tecnicamente non è caparra.


Il contratto preliminare (se concluso con la formale conoscenza dell'accettazione) riguarda te e il venditore.
Se costui è inadempiente sei tu ,come promissario acquirente,a dover agire legalmente e sopportare le relative spese.
L'agente potra solo agire per recuperare le provvigioni,se non pagate ,che sono dovute da entrambe le parti a seguito della conclusione di un contratto preliminare.

Grazie per la gentile risposta. Riguardo alla modalità usata dall'agenzia verso il Venditore, confermo quanto scritto e chiarisco meglio :
L'agente ha convocato nell'agenzia il Venditore per comunicare la nostra (Aquirenti) proposta, il venditore non ha accettato la nostra proposta ed ha fatto una controproposta, l'agente ha riportato per iscritto la controproposta del venditore ed ha chiesto al venditore di firmare il documento redatto. Il venditore ha firmato . L'agente ha il mano il documento firmato.

 

[Franci63]

La controproposta del venditore è come una nuova proposta ,ma fatta da lui a voi.
Quindi non basta che lui abbia firmato la controproposta e voi l’abbiate accettata;è necessario,per considerare concluso un contratto,che la vostra accettazione gli sia stata comunicata formalmente.
Cioè l’agente,dopo la vostra firma per accettazione della sua controproposta,
doveva mandargli subito un telegramma o raccomandata,per non rischiare che cambiasse idea (cosa che pare abbia fatto).
Se ha comunicato solo a voce la vostra accettazione,non ha modo di provare che un contratto sia stato concluso.
Cosa dice l’agente ?

 

[Luigi Infusino]

la controproposta è stata fatta dal venditore all'agente in agenzia, non a noi acquirenti. L'agente ha trascritto la controproposta e fatta firmare dal venditore. Successivamente l'agente ci ha convocati per presentarci la controproposta firmata dal venditore. Dopo qualche giorno, come acquirenti, ci siamo presentati in agenzia per firmare la proposta d'acquisto, accettando l'ultima controproposta firmata dall'acquirente. L'agente, dopo aver consultato il proprio avvocato, è certo che ci siano tutte le condizioni per andare avanti legalmente per ottenere dai venditori la parcella pattuita come agenzia,. L'avvocato sta verificando se possiamo richiedere come acquirenti il risarcimento della caparra (anche se non incassata) perchè esiste un documento formale di proposta del venditore firmato, accettato dagli acquirenti e trascritto sulla proposta d'acquisto redatta dall'agenzia.

 

[Franci63]

a controproposta è stata fatta dal venditore all'agente in agenzia, non a noi acquirenti.

certo,intendo dire che ,ovviamente tramite l'agente,la controproposta è da considerare come una proposta "al contrario",cioè non è una proposta di acquisto,ma una proposta di vendita,e segue le regole di ogni proposta (accettazione e comunicazione della stessa,perché si possa dire che si formato un contratto preliminare).

Dopo qualche giorno, come acquirenti, ci siamo presentati in agenzia per firmare la proposta d'acquisto, accettando l'ultima controproposta firmata dall'acquirente.

Ok,fin qui tutto normale.
A quel punto la vostra accettazione andava comunicata formalmente al venditore,che,in mancanza di conoscenza dell'avvenuta accettazione, aveva (come ha fatto ) il diritto di tirarsi indietro.Per legge una proposta (e lo stesso vale per una controproposta) se non è irrevocabile può essere revocata fino a quando non viene comunicata la sua accettazione.
Se l'agente non ha seguito questo passaggio non si è formato alcun contratto.
Puoi solo chiedere indietro l'assegno per trattativa non andata a buon fine.

L'agente, dopo aver consultato il proprio avvocato, è certo che ci siano tutte le condizioni per andare avanti legalmente per ottenere dai venditori la parcella pattuita come agenzia,

L'agente ,coinvolgendo l'avvocato, cerca di tutelare i suoi interessi ,cioè il suo diritto alle provvigioni,non il tuo.
Se il venditore non vuole vendere e non c’è prova che gli sia stata comunicata la vostra accettazione prima che cambiasse idea è un problema.

L'avvocato sta verificando se possiamo richiedere come acquirenti il risarcimento della caparra (anche se non incassata) perchè esiste un documento formale di proposta del venditore firmato, accettato dagli acquirenti e trascritto sulla proposta d'acquisto redatta dall'agenzia.

Non c’è molto da verificare: Se l’assegno che hai dato all’agente è stato consegnato al venditore ,anche se non incassato ,è formalmente una caparra.Diventa evidente che si è obbligato ,e se non rispetta il contratto dovrà restituire il doppio.
Ma se l’assegno non è nelle mani del venditore non è considerabile caparra.
Hai diritto solo a riaverlo indietro.
Attenzione,perché l’avvocato fa gli interessi dell’agente;corri il rischio di non poter comprare,di dover pagare le provvigioni,e di avere indietro solo il tuo assegno.

 

[Luigi Infusino]

Grazie. Molto utile e professionale

 

[moralista]

Se l'immobile era in vendita a 100, tu fai una proposta d'acquisto con impegno a 80, la proprietà può rifare una controproposta a 90, non vedo quale discrezionalità ci sia, se non una normale trattazione

 

[Ziaseve]

Grazie. Molto utile e professionale

Grazie. Molto utile e professionale

Buonasera Luigi,
come si è conclusa poi la vicenda? Mi trovo in una situazione molto simile alla sua!

 

[Franci63]

Buonasera Luigi,
come si è conclusa poi la vicenda? Mi trovo in una situazione molto simile alla sua!

Buonasera @Ziaseve , la discussione è vecchia, e l’utente potrebbe non leggerla più.
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