In che misura vale la promessa di vendita per un bene successivamente ipotecato ed esecutato?

[virgilio]

Ciao a tutti, vorrei sapere se è possibile legalmente da parte di un acquirente, far valere con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, una promessa di vendita di un bene sottoscritta in data 31-08-2001,
anche se :
1) per uno dei venditori pende dal 2006 ATTO ESECUTIVO CAUTELARE (pignoramento) con successiva sentenza di Fallimento datata 05-05-2009,
2) e per un'altro pende Ipoteca legale dal 2006 promossa dalla GEST LINE S.P.A.

Grazie per le risposte.

N.B. si precisa che il bene alla sottoscrizione della promessa di vendita fu congruamente e lautamente pagato.

 

[Jrogin]

Un contratto preliminare di compravendita regsitato presso l'agenzia delle entrate, ha efficacia esclusivamente tra le parti, ma non verso terzi. La registrazione presso l'Agenzia delle Entrate certifica la data della stipula.
Per poter far valere verso terzi un contratto preliminare dovrebbe essere fatto in forma di scrittura autenticata ed essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In questo caso sarebbe un atto "Pubblico".

In attesa che qualche esperto possa integrare (e/o correggere) quanto scritto, spero che ciò possa essere di utilità.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

La risposta di Jrogin è corretta motivo per cui l'atto REGISTRATO non può essere opposto a terzi che avanzassero pretese sull'immobile.

Se il preliminare fosse stato TRASCRITTO per un triennio avrebbe costituito una valida tutela ma tale tutela sarebbe scaduta nel 2004 e non pare che la norma preveda delle possibilità di rinnovo: in sintesi la norma difensiva dell art 2645 bis vale se il rogito si fà entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare e non oltre:

Articolo 2645 bis del codice civile:

1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, ( nda trattasi delle vendite e altri diritti reali quali uso, usufrutto, etc) anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.

2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).

omissis

 

[virgilio]

Devo concludere che ormai quel preliminare redatto nel 2001 ormai ha perso la sua validità, e che l'acquirente ha perso i suoi soldi che ha versato alle due parti venditrici esecutate.
L'acquirente per un venditore: può contattare l'esecutore fallimentare per ricomprare la parte del bene pagando il giusto prezzo, e per l'altro mettersi daccordo per pagare prima il debito contratto con la Gest.Line S.P.A. è cosi?
Chiedo: si potrebbe invece aggirare l'ostacolo legittimando il possesso già ultraventennale dell'acquirente con l'usucapione in accordo con tutti i venditori, dal momento che con la promessa di vendita il bene è stato pagato per intero ?
Grazie comunque per i due chiarimenti gia pubblicati, a risentirci. Saluti