Va pagata l'IMU per la casa in comodato al familiare, a meno che l'esenzione non sia prevista dal Comune. Non pagherà la seconda rata IMU, invece, l'ex coniuge assegnatario dell'abitazione dell'altro, neppure se ha spostato la residenza altrove. Infine, non spetta l'esenzione per la seconda rata, a differenza della prima, per i terreni agricoli non di proprietà di coltivatori diretti o Iap. Sono, questi, alcuni dei casi particolari a cui bisogna fare attenzione, per calcolare la seconda rata IMU per il 2013, in scadenza domani.
Abitazione secondaria in uso ad un familiare
Ai fini IMU, non è considerata abitazione principale quella utilizzata interamente da terzi, indipendentemente dal fatto che siano parenti e/o vi sia un regolare contratto di comodato (uso gratuito).
Solo per la seconda rata IMU 2013 (quindi, non per la prima o per l'IMU dal 2014 in poi), i Comuni potevano equiparare all'abitazione principale le unità immobiliari, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (il genitore e il figlio), che le utilizzano come abitazione principale (vi devono risiedere e dimorare).
Se manca questa delibera comunale, però, l'IMU va pagata normalmente dal proprietario (se non può considerare il fabbricato propria abitazione principale) e non rileva il fatto che un proprio familiare vi risieda e vi dimori.
Naturalmente le cose cambiano se il familiare o anche un terzo è titolare di un diritto reale sull'abitazione, come ad esempio l'usufrutto, l'uso o l'abitazione. In questi casi, infatti, non è il proprietario il soggetto passivo IMU, ma è il familiare o il terzo. Se questo vi risiede e vi dimora, ha tutte le agevolazioni per l'abitazione principale, compresa l'esenzione per il 2013, salvo conguaglio al 31 gennaio 2014, in caso di aliquota comunale maggiore dello 0,4 per cento. L'esenzione non si ha, invece, se il familiare o il terzo sono semplici comodatari, in quanto il contratto di comodato è ininfluente ai fini IMU.
Come per tutti i diritti reali di godimento, anche il contratto che costituisce il diritto di abitazione deve essere stipulato a pena di nullità «per atto pubblico o per scrittura privata», autenticata o meno (articolo 1350 del Codice civile). Ai fini della pubblicità e dell'opponibilità ai terzi, però, il contratto va trascritto nei registri immobiliari (articoli 2643 del Codice Civile) e la trascrizione «non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente» (articolo 2657 del Codice civile). Ciò nonostante, si segnala che parte minoritaria della dottrina attribuisce rilevanza fiscale anche ai contratti di costituzione del diritto di abitazione stipulati tramite scrittura privata non autenticata, basandosi anche sulla circolare 27 maggio 1994, n. 73/E, risposta 2.3.1, relativa alla possibilità di imputare il reddito dei fabbricati al promissario acquirente di un contratto preliminare (quindi, prima dell'atto notarile), e sulla sentenza della Cassazione 4 ottobre 2000, n. 13174. Sul tema sarebbe auspicabile un chiarimento delle Entrate.
Abitazione affidataall'ex coniuge
Va prestata attenzione alle case coniugali assegnate all'ex coniuge dal provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, per le quali il soggetto passivo non è mai l'effettivo proprietario ma l'assegnatario, anche se non è proprietario della ex casa coniugale. L'assegnazione, infatti, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione a quest'ultimo, a prescindere dalla sua quota di proprietà. Il coniuge assegnatario poteva essere esonerato dal pagamento della prima rata IMU 2013 solo se rispettava le condizioni di residenza e di dimora dell'abitazione principale. Per la seconda rata, invece, l'esenzione IMU scatta per queste unità indipendentemente dal possesso dei requisiti di legge dell'abitazione principale.
Terreni agricoli e fabbricati rurali
La seconda rata IMU per il 2013 non è dovuta per i terreni agricoli (anche non coltivati), solo se posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. Conseguentemente, per i terreni agricoli posseduti da soggetti diversi dai precedenti, la seconda rata IMU va pagata entro il 16 dicembre e calcolata dal primo luglio 2013, in quanto anche in questi casi la prima rata non era dovuta.
Sono esentati dall'IMU 2013 tutti i fabbricati rurali ad uso strumentale, mentre quelli rurali abitativi pagano la seconda rata IMU 2013, a meno che non siano destinati all'abitazione principale del coltivatore diretto o Iap. In quest'ultimo caso l'esenzione scatta solo se l'unità immobiliare non è censita nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
In tutti i citati casi di esenzione dall'IMU 2013, va ricordato che se il Comune ha deliberato per il 2013 un'aliquota maggiore rispetto a quella base (0,2% per i fabbricati rurali strumentali, 0,76% per i terreni agricoli e 0,4% per le abitazioni principali rurali) è necessario versare il conguaglio dell'IMU riferita all'intero 2013, entro il 16 gennaio 2014, pari al 40% della differenza tra le due aliquote.
ilsole24ore17dicembre13
Abitazione secondaria in uso ad un familiare
Ai fini IMU, non è considerata abitazione principale quella utilizzata interamente da terzi, indipendentemente dal fatto che siano parenti e/o vi sia un regolare contratto di comodato (uso gratuito).
Solo per la seconda rata IMU 2013 (quindi, non per la prima o per l'IMU dal 2014 in poi), i Comuni potevano equiparare all'abitazione principale le unità immobiliari, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (il genitore e il figlio), che le utilizzano come abitazione principale (vi devono risiedere e dimorare).
Se manca questa delibera comunale, però, l'IMU va pagata normalmente dal proprietario (se non può considerare il fabbricato propria abitazione principale) e non rileva il fatto che un proprio familiare vi risieda e vi dimori.
Naturalmente le cose cambiano se il familiare o anche un terzo è titolare di un diritto reale sull'abitazione, come ad esempio l'usufrutto, l'uso o l'abitazione. In questi casi, infatti, non è il proprietario il soggetto passivo IMU, ma è il familiare o il terzo. Se questo vi risiede e vi dimora, ha tutte le agevolazioni per l'abitazione principale, compresa l'esenzione per il 2013, salvo conguaglio al 31 gennaio 2014, in caso di aliquota comunale maggiore dello 0,4 per cento. L'esenzione non si ha, invece, se il familiare o il terzo sono semplici comodatari, in quanto il contratto di comodato è ininfluente ai fini IMU.
Come per tutti i diritti reali di godimento, anche il contratto che costituisce il diritto di abitazione deve essere stipulato a pena di nullità «per atto pubblico o per scrittura privata», autenticata o meno (articolo 1350 del Codice civile). Ai fini della pubblicità e dell'opponibilità ai terzi, però, il contratto va trascritto nei registri immobiliari (articoli 2643 del Codice Civile) e la trascrizione «non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente» (articolo 2657 del Codice civile). Ciò nonostante, si segnala che parte minoritaria della dottrina attribuisce rilevanza fiscale anche ai contratti di costituzione del diritto di abitazione stipulati tramite scrittura privata non autenticata, basandosi anche sulla circolare 27 maggio 1994, n. 73/E, risposta 2.3.1, relativa alla possibilità di imputare il reddito dei fabbricati al promissario acquirente di un contratto preliminare (quindi, prima dell'atto notarile), e sulla sentenza della Cassazione 4 ottobre 2000, n. 13174. Sul tema sarebbe auspicabile un chiarimento delle Entrate.
Abitazione affidataall'ex coniuge
Va prestata attenzione alle case coniugali assegnate all'ex coniuge dal provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, per le quali il soggetto passivo non è mai l'effettivo proprietario ma l'assegnatario, anche se non è proprietario della ex casa coniugale. L'assegnazione, infatti, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione a quest'ultimo, a prescindere dalla sua quota di proprietà. Il coniuge assegnatario poteva essere esonerato dal pagamento della prima rata IMU 2013 solo se rispettava le condizioni di residenza e di dimora dell'abitazione principale. Per la seconda rata, invece, l'esenzione IMU scatta per queste unità indipendentemente dal possesso dei requisiti di legge dell'abitazione principale.
Terreni agricoli e fabbricati rurali
La seconda rata IMU per il 2013 non è dovuta per i terreni agricoli (anche non coltivati), solo se posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola. Conseguentemente, per i terreni agricoli posseduti da soggetti diversi dai precedenti, la seconda rata IMU va pagata entro il 16 dicembre e calcolata dal primo luglio 2013, in quanto anche in questi casi la prima rata non era dovuta.
Sono esentati dall'IMU 2013 tutti i fabbricati rurali ad uso strumentale, mentre quelli rurali abitativi pagano la seconda rata IMU 2013, a meno che non siano destinati all'abitazione principale del coltivatore diretto o Iap. In quest'ultimo caso l'esenzione scatta solo se l'unità immobiliare non è censita nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
In tutti i citati casi di esenzione dall'IMU 2013, va ricordato che se il Comune ha deliberato per il 2013 un'aliquota maggiore rispetto a quella base (0,2% per i fabbricati rurali strumentali, 0,76% per i terreni agricoli e 0,4% per le abitazioni principali rurali) è necessario versare il conguaglio dell'IMU riferita all'intero 2013, entro il 16 gennaio 2014, pari al 40% della differenza tra le due aliquote.
ilsole24ore17dicembre13
