Imposta registro non pagata ma denuncia reddito da locazione

[alinaseb]

Buongiorno a tutti,

sono Sebastiano ho trovato estremamante interessante il vostro sito e ho deciso di iscrivermi per sottoporre un quesito.
I miei genitori hanno nel lontano 1998 locato e stipulato relativo contratto di locazione per un immobile di loro proprietà nel comune di Catania, il contratto prevede una durata di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni. I miei genitori hanno pagato la tassa di registro dal 1998 al 2002 ma hanno sempre denunciato correttamente nei loro 730 i redditi di locazione fino ad oggi. Qualche settimana fà mio padre è deceduto e ho iniziato ad informarmi su come modificare il contratto per fornire a mia mamma un maggiore sostegno del reddito con un aumento della locazione, ha detta dell'avvocato che ho contattato pur avendo dichiarato i redditi di locazione il contratto non ha più valore in quanto dal 2003 ad oggi non è stata pagata l'imposta di registro e quindi mi ha consigliato di provvedere prima a registrare un nuovo contratto bonariamente con le persone in affitto in quanto potrebbere avvalersi della dlgs 23/2011.
Infine concludo annotando che intorno al 2005 c'è stato un accordo verbale tra le parti per un aumento della locazione ma naturalmente senza apportare modifiche al contratto.
Mi chiedo se varrebbe la pena utilizzare il ravvedimento operoso e se quanto detto dall'avvocato sia sensanto o meno. Attendo vostri commenti.

Cordiali saluti

 

[ingros76]

Ciao intanto ti do le mie più sentite condoglianze.

Volendoti poi dare la mia opinione, non mi risulta il fatto che in assenza del pagamento della tassa di registro il contratto decade, tuttavia sono aperto a smentite, magari da un esperto in ambito fiscale. Segue che a mio avviso è applicabile il ravvedimento operoso per le annualità non cadute in prescrizione, ergo dal 2008 in poi.

Per quanto riguarda l'incremento verbale del canone, li puoi avere problemi in quanto il conduttore teoricamente potrebbe richiedere lo storno delle differenze pagate rispetto al canone citato in contratto :-o. Non so il rapporto con il tuo inquilino ma sarebbe ausipicabile un nuovo contratto che potresti tentare di farlo concordandolo con questo oppure alla prima scadenza utile.

 

[margheritabella]

quindi mi ha consigliato di provvedere prima a registrare un nuovo contratto bonariamente con le persone in affitto in quanto potrebbere avvalersi della dlgs 23/2011.
Infine concludo annotando che intorno al 2005 c'è stato un accordo verbale tra le parti per un aumento della locazione ma naturalmente senza apportare modifiche al contratto.

Il tuo avvocato ti ha consigliato bene, perchè rischi seriamente di imbatterti nei commi 8 e 9 della legge sulla cedolare secca e di ritrovarti con un contratto 4+4 a canone ridicolo! Cerca di stipulare un nuovo contratto di locazione e registralo nei termini!

 

[Nemesis]

è applicabile il ravvedimento operoso per le annualità non cadute in prescrizione, ergo dal 2008 in poi.

Dopo il termine di un anno dall'omesso pagamento, non è ipotizzabile nessun ravvedimento operoso (cioè non esiste nessuna riduzione delle sanzioni).

 

[alinaseb]

Buongiorno,

ringrazio per le risposte interessanti e per le condoglianze.
In realtà il ravvedimento operoso dovrebbe partire dal 2003 e non dal 2008 e l'avevo preso in considerazione in quanto avevo letto in rete che la sanzione oltre l'anno era del 30%. Se mi confermate che l'attuale contratto non ha valore a causa del mancato pagamento dell'imposta di registrazione credo che punterò a concludere per un contratto a locazione concordata. La mia domanda è l'inquilino può rifiutarsi dall'accettare il nuovo contratto senza rimodulazione della locazione?

Grazie

 

[margheritabella]

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non
sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o
d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita
catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi
al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica
comunque il canone stabilito dalle parti.
9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del
presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla
data di entrata in vigore del presente decreto. Come vedi oltre la registrazione non fatta per gli anni successivi al 2002 e per le proroghe che si sono susseguite, preoccupa anche quanto previsto dal comma 9, cioè la sanzione si applica anche nel caso di contratto di locazione registrato in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo!

 

[margheritabella]

La mia domanda è l'inquilino può rifiutarsi dall'accettare il nuovo contratto senza rimodulazione della locazione?

Penso di si!

 

[Nemesis]

In realtà il ravvedimento operoso dovrebbe partire dal 2003 e non dal 2008

Dal 2 marzo 2012, l'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, nonché le connesse sanzioni e gli interessi dovuti, sono richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento.
Prima del 2 marzo 2012, il termine per la decadenza dell'azione dell'Amministrazione Finanziaria era di tre anni.

 

[ingros76]

Dopo il termine di un anno dall'omesso pagamento, non è ipotizzabile nessun ravvedimento operoso (cioè non esiste nessuna riduzione delle sanzioni).

Hai ragione , intendevo la possibilità di pagare tardivamente l'imposta, sanzione piena inclusa e interessi maturati, autonomamente.

 

[alberto bianchi]

Approfitta del fatto che è morto tuo padre ( a proposito aggiungo le mie più sentite condoglianze) per convincere l'inquilino a firmare un nuovo contratto inre vivos.
Lascia perdere ravvedimenti vari, recupereresti solo un hanno di sanzioni, ma dal giorno dopo avresti l'Agenzia delle Entrate alle grinfie perchè di fatto ti sei autodenunciato.
Ioal tuo posto proporrei un nuovo contratto con lo stesso canone di quello vecchio.
Valuta l'aliquota marginale di tua mamma e vedi se non sia il caso di ricorrere alla cedolare secca.