Immobile ristrutturato in comodato d'uso e ora avuto in eredità

[telogima]

Il proprietario di un immobile ( mio cognato) che mi aveva dato in comodato d'uso è morto e ha lasciato a me quell'immobile, che nel frattempo ho ristrutturato aumentandone notevolmente il valore. Nella successione come deve essere valutato questo immobile? Dovrò pagare la tassa di successione come se l'immobile valesse tanto quanto vale ora, dopo la mia ristrutturazione? Grazie
Ines Bartoletti

 

[Nemesis]

Nella successione come deve essere valutato questo immobile?

Con il valore catastale, determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
- 60 per i fabbricati della categoria A/10 e per quelli appartenenti al gruppo catastale D
- 40,8 per i fabbricati della categoria C/1 e per quelli appartenenti al gruppo catastale E.
L'imposta di successione, che sarà determinata dall'Ufficio dell'Agenzia delle entrate, sarà applicata con l'aliquota del 6%. Se sei portatrice di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge n. 104/1992 l’imposta si applica sulla parte del valore della quota ereditata eccedente la franchigia di 1.500.000 euro.
L'imposta ipotecaria (2% del calore catastale) e l'imposta catastale (1% del valore catastale) saranno invece versate in autoliquidazione (da pagare prima della presentazione della dichiarazione di successione). Queste due imposte saranno calcolate in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna, se possiedi i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione "prima casa".

 

[telogima]

Grazie della risposta. In realtà la questione è un po' più complessa... mio cognato ha lasciato del terreno con due case, di cui una da me ristrutturata per mio figlio, a me e mio marito e a mia sorella e suo marito ( i 4 cognati che aveva da parte di mia sorella). Ora mio figlio abita già nella casa ristrutturata perchè concessa in comodato d'uso qualche anno fa. Avevo semplificato perchè mi interessava sapere se era possibile calcolare le tasse di successione sul valore iniziale della casa e non su quello che ha al momento. Grazie ancora.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

il mio parere:

Anche se i più dichiarano poco piu' della rendita catastale ( come nel post precedente determinato , al fine di non pagare imposte aggiuntive ) nella considerazione che stando appena sopra quei minimi così determinati l'ufficio non puo' fare l' accertamento ( il che è vero) , in verità bisognerebbe dichiarare il valore effettivo .

Quali i rischi nel dichiarare il valore fiscale anziché quello di mercato?
Che in un possibile contenzioso giudiziale (lite fra eredi , ipotesi tutt'altro che rara ) emerga che il valore del contendere sia ben superiore esponendosi cosi' ad accertamento, sanzioni, sovrattasse ed interessi da parte della Agenzia delle Entrate ( per ora rischio piu' teorico che pratico stante lo scollamento tra gli organi giudiziari e quelli fiscali .... ma non rischio zero )

appendice normativa
Testo unico del 31 ottobre 1990 n. 346
Articolo 14 - Beni immobili e diritti reali immobiliari (Art. 20 DPR 637/1972).
1. La base imponibile, relativamente ai beni immobili compresi nell'attivo
ereditario, è determinata assumendo:
a) per la piena proprieta', il valore venale in comune commercio alla data
di apertura della successione;
b) per la proprieta' gravata da diritti reali di godimento, la differenza
tra il valore della piena proprieta' e quello del diritto da cui e'
gravata;
c) per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore determinato a
norma dell'art. 17 sulla base di annualita' pari all'importo ottenuto
moltiplicando il valore della piena proprieta' per il saggio legale
d'interesse;
d) per il diritto dell'enfiteuta, il ventuplo del canone annuo ovvero, se
maggiore, la differenza tra il valore della piena proprieta' e la somma
dovuta per l'affrancazione; per il diritto del concedente la somma dovuta
per l'affrancazione.