Immobile direzionale con parete in cartongesso

[griz]

non è detto che la rendita cambi, si tratta di fare una simulazione

 

[Gianco]

Ogni vano, non locale deposito, anche inferiore ai 9 mq viene conteggiato un vano, anche se le norme, D.P.R. 597 del 29/9/1973, prevede per la cat. A/2 min. 10 max. 30, per A/3 9-27. L'eccedenza viene considerata mezzo vano, ovvero tanti vani quanto previsto dal max. e mezzo vano per l'ulteriore eccedenza. I vani accessori: ripostigli, servizi igienici, ciascun disimpegno, vengono conteggiati pari ad 1/3 di vano. La somma va arrotondata al vano o mezzo vano.

 

[griz]

appunto

 

[Nemesis]

le norme, D.P.R. 597 del 29/9/1973, prevede per la cat. A/2 min. 10 max. 30, per A/3 9-27

Sicuro che sia quella la norma che prevede ciò? E che quelle dimensioni siano le stesse su tutto il territorio della Repubblica?

 

[Gianco]

Questa è la mia sorgente.

 

[Nemesis]

Questa è la mia sorgente.

Quindi non è il D.P.R. n. 597/1973 che prevede quanto avevi scritto.
Ma nemmeno questa tua "sorgente" lo prevede.

 

[Gianco]

Forse da qua è più comprensibile.
1 - PREMESSA
Le note che seguono hanno lo scopo di inquadrare,
in modo semplice, quanto necessita per la determinazione
della cosiddetta rendita presunta dei fabbricati ai fini della
compilazione della dichiarazione dei redditi. Dopo aver brevemente
richiamato l'attenzione sul concetto di reddito dei fabbricati,
stabilito dal D.P.R. 597/73 (I.R.Pe.F.) e sulle definizioni
catastali ad esso connesse, saranno riassunti i risultati di esperienze
acquisite dai tecnici catastali nell'accertamento delle
unità immobiliari urbane.
2 - QUADRO LEGISLATIVO
2.1. D.P.R. 597 del 29/9/1973
2.1.1. REDDITI DEI FABBRICATI
Il reddito dei fabbricati è quello derivante dal possesso
a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, di costruzioni
stabili o porzioni di esse di qualsiasi specie e destinazione
esistenti sul suolo o nel sottosuolo suscettibile di reddito
autonomo. (art. 32). Non danno luogo a reddito dei fabbricati:
- le costruzioni rurali appartenenti al possessore dei terreni
cui servono e destinate ad abitazione delle persone
addette alla coltivazione della terra, al ricovero degli
animali, delle macchine ecc. (art. 39);
- gli impianti destinati ad attività commerciali (uffici
commerciali, magazzini, capannoni) ove il possessore
eserciti direttamente l'attività (art. 40);
- i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del
culto, e quelli esistenti nei cimiteri e loro dipendenze
(art. 82).
2.1.2. DETERMINAZIONE DEL REDDITO
Il reddito è costituito dal reddito medio ordinario al
netto delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra
spesa operata, determinato secondo le norme de1la legge
catastale mediante l'applicazione delle tariffe di estimo stabilite
per ciascuna categoria e classe - ovvero per i fabbricati a
destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta
(art. 34).
Fino alla revisione delle tariffe di estimo il reddito va
determinato moltiplicando le rendite di ciascuna unità immobiliare
iscritta nel catasto per i coefficienti di rivalutazione stabiliti
annualmente (art. 88).
Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in
Catasto è determinato, fino all’iscrizione, comparativamente a
quello delle unità immobiliari similari già iscritte (art. 34).
2.2. LEGGI CATASTALI
Allo scopo di rendere più chiaro possibile la trattazione,
si riporta brevemente il quadro legislativo relativo alle
iscrizioni catastali trattando in seguito quelle definizioni che
concorrono alla determinazione della rendita catastale reale o
presunta. A tale proposito si farà riferimento alla sola rendita
catastale in quanto quest'ulti- ma diventa presunta quando
l'unità immobiliare interessata non è censita in Catasto.
La legge fondamentale istitutiva del "Nuovo Catasto
Edilizio Urbano" è la n. 1249 dell'11 Agosto 1939 che ha convertito
con modifiche il R.D. n. 652 del 13 Aprile 1939 riguardante
l'accertamento generale dei fabbricati urbani, la rivalutazione
del relativo reddito e la formazione del Nuovo Catasto
Edilizio Urbano. Successivamente tale legge è stata modificata
con il D.L. 514 del 8 Aprile 1948.
Il regolamento per la formazione del nuovo Catasto
edilizio urbano è stato approvato con il D.P.R. n. 1142 del 1°
Dicembre 1949.
Dopo circa vent’anni e precisamente nel 1969 è intervenuta
la legge 629 del 1° Ottobre 1969 che dett a norme
sulla semplificazione delle procedure catastali, ma non ha
modificato in modo sostanziale le precedenti norme.
2.2.1. OGGETTO DELL'ACCERTAMENTO E RENDITA
CATASTALE
Presupposto dell'imposta sui fabbricati è "il possesso
a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, di costruzioni
o porzioni di costruzioni stabili di qualsiasi specie e destinazione
esistenti sul suolo e nel sottosuolo o assicurate stabilmente
alla terra, suscettibili di un reddito autonomo".
Agli effetti dell'imposta deve intendersi per fabbricato
ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere saldamente
connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di
forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione è
destinata e l'espressione stabile costruzione altro non significhi
se non la definitiva permanenza dell'edificio nel luogo in
cui è posto per sua espressa destinazione, di guisa che non
possa rimuoversi, per trasportarlo da un luogo all'altro senza
scomporlo almeno in parte, rompendo o distruggendo le aderenze
che lo tengono avvinto stabilmente al suolo.
L'accertamento generale degli immobili urbano è fatto
per unità immobiliare considerando unità immobiliare urbana
ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di
per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio.
Sono esclusi dall'accertamento: i fabbricati rurali, i
fabbricati di proprietà della Santa Sede di cui agli articoli 13,
14, 15 e 16 del Trattato Lateranense 11 Febbraio 1929.
Per la determinazione della rendita, le unità immobiliari
di ciascun comune o porzione di comune sono distinte, a
seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in
categoria e ciascuna categoria in classi. Da ciò discende, per
quanto concerne l'istituto del catasto, che l'oggetto dell'accertamento
non è più il fabbricato ma una nuova entità, l'unità
immobiliare urbana, e che le unità immobiliari non vengono
considerate, individualmente, ai fini della determinazione della
rendita, ma come appartenenti a determinate categorie (v.
elenco categorie catastali). Tale catalogazione, per potere
caratterizzare adeguatamente le unità immobiliari di una determinata
categoria ai fini della formazione di un catasto per
classi e tariffe, che deve fornirci, in definitiva, il reddito ordinario
medio di ciascuna unità immobiliare urbana, deve essere
completata con una ulteriore suddivisione di ciascuna categoria
in gruppi di unità caratterizzati da un grado di merito comparabile
entro certi limiti - cioè con la suddivisione in classi.
Tale classificazione si esegue solo per i gruppi A, B,
C e per distinguere le varie classi di ogni categoria si adotta
una numerazione ordinale aperta - cioè non limitata - verso
l'alto, nella quale la prima classe, a differenza di quanto avviene
nel Catasto Terreni, è attribuita al grado di merito più basso,
con un salto fra ogni classe pari al 20% della tariffa della
classe inferiore. Determinato il numero delle classi nelle quali
ciascuna categoria deve essere divisa si procede al riconoscimento
ed alla identificazione di un certo numero di unità
tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito
medio delle unità immobiliari che vi devono essere comprese.
Eseguite le operazioni anzidette, viene compilato il
quadro delle categorie e classi della zona censuaria, che può
rappresentare un intero Comune o porzioni di esso, il quale
contiene l'elencazione delle categorie riscontrate nella zona
Categorie Catastali - Metodologie - Abitazioni lusso.doc
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stessa, le classi in cui ciascuna è stata suddivisa ed i dati di
identificazione e descrizione delle unità immobiliari scelte come
unità tipo per ciascuna classe.
Il quadro è completato, inoltre, dalle tariffe la cui determinazione
è stata fatta con riferimento agli elementi economici
ordinari del triennio 1937/1939 e limitatamente per i
gruppi di categoria A,B,C. Per ogni classe la tariffa esprime in
moneta legale la rendita catastale riferita all'unità di consistenza
(vano per il gruppo A, mc. per il gruppo B e mq. per il gruppo
C). Pertanto la rendita catastale per le categorie racchiuse
nei gruppi A,B,C si determina moltiplicando la tariffa della categoria
e classe attribuita a ciascuna Unità immobiliare con la
sua consistenza. La rendita catastale, invece, per le categorie
D ed E si determina mediante stima diretta caso per caso.
In definitiva per determinare la rendita catastale per i
soli gruppi A,B,C sono necessarie due operazioni preliminari:
- Classamento
- Consistenza
Con il classamento si individua il gradino di appartenenza
dell'unità immobiliare nel quadro di categoria e classi e
di conseguenza la rendita unitaria dell'unità stessa. L'operazione
avviene innanzitutto mediante il confronto dell'unità da
classare con l'unità tipo della zona censuaria di appartenenza
e secondariamente il confronto si estende ad altre unità già in
precedenza classate, attraverso le caratteristiche intrinseche
ed estrinseche dell'unità da classare.
Con la consistenza si determina l'altro elemento
censuario che caratterizza l'unità stessa nel Catasto. La misura
della consistenza viene effettuata in base a parametri differenti
secondo l'appartenenza dell'unità immobiliare ad uno dei
tre gruppi A,B,C come meglio di seguito specificato.
A questo punto il calcolo della rendita catastale è
immediato; basta moltiplicare la rendita unitaria, individuata
con il classamento, con il risultato della consistenza.
3 - DETERMINAZIONE DELLA "RENDITA PRESUNTA"
Pur tenendo ben presente i limiti e lo scopo di queste
note, non possiamo non richiamare l'attenzione del lettore
sulla delicatezza delle operazioni di classamento. Esse se affrontate
con il dovuto rigore, richiedono una profonda conoscenza
sia delle norme catastali sia di quanto è stato precedentemente
classato sul territorio. E' noto a tutti che non sempre
la rigidità delle norme ha permesso l'adeguamento di quest'ultime
alla profonda trasformazione delle nuove esigenze
tipologiche richieste dal vivere moderno.
Al fine però di permettere in ogni caso la determinazione
della rendita presunta delle unità immobiliari urbane,
considerati i presupposti legislativi premessi, ci è lecito eseguire
una schematizzazione del problema. Si segnala fin da
adesso l'attenzione sul fatto che dovendo operare una scelta
sulla base delle categorie e classi di unità similari già accertate
in Catasto siamo obbligati a rispettare la metodologia di
accertamento eseguita in precedenza anche se talvolta si rilevano
incongruenze macroscopiche dei risultati di tale applicazione
rispetto ai reali apprezzamenti del mercato immobiliare.
Di seguito, quindi, verranno riportate alcune considerazioni
in merito a tali problemi dettate dall'esperienza maturata
dai tecnici catastali. Ciò verrà limitato agli immobili a
destinazione ordinaria appartenenti, quindi, ai gruppi A, B e C.
3.1. ASSUNZIONE DI CATEGORIA E CLASSE
Prima di addentrarci nella trattazione conviene premettere
alcune considerazioni pratiche di carattere generale
relative alle operazioni di classamento svolte nella Provincia di
Bologna.
3.2. ZONE CENSUARIE
Ogni Comune amministrativo della Provincia di Bologna,
eccetto il capoluogo, rappresenta una singola zona
censuaria. Il Comune di Bologna, invece, è suddiviso in due
zone censuarie.
3.3. QUADRO DELLE CATEGORIE E CLASSI
Per ogni zona censuaria della Provincia (singolo
Comune) o del capoluogo è compilato il quadro delle categorie
e classi di cui fanno parte integrante le unità tipo delle singole
categorie (dalle quali conviene prescindere dato lo scopo delle
presenti note).
Nell'ambito di tale quadro, come si è detto, dovrà individuarsi
la categoria e classe dell'unità considerata. La categoria
va assegnata in base alle caratteristiche intrinseche che
determinano la destinazione ordinaria e permanente dell'unità
immobiliare. La classe va assegnata sia in base alle caratteristiche
estrinseche dell'unità immobiliare, sia in base a quelle
intrinseche che non sono state considerate nel la scelta della
categoria.
Sono caratteristiche estrinseche l'ubicazione, la salubrità
della zona, l'esistenza di servizi pubblici e privati, quali
mercati rionali, scuole, poste, parchi pubblici ecc. Sono caratteristiche
intrinseche, l'esposizione prevalente, le finiture, i
materiali utilizzati, la dimensione dei vani in rapporto a quelli
ritenuti normali ecc. Tralasciando per il momento l'individuazione
della categoria, che verrà di seguito trattata, ci vogliamo
soffermare sull'assegnazione della classe.
Come si è riferito, la classe è elemento peculiare
delle caratteristiche della zona cui è ubicata l'unità considerata.
Per le nuove e/o recenti costruzioni, daremo la classe più
alta a quegli immobili che sono situati nei centri storici o in
prossimità di quest'ultimi. Assegneremo, invece, la penultima
classe agli immobili ubicati nelle zone semiperiferiche e/o periferiche
tenendo conto di quanto già detto. Generalmente viene
assegnata la stessa classe a tutte le unità immobiliari appartenenti
allo stesso fabbricato. Per le costruzioni già accertate,
ma che sono oggetto di variazione, confermeremo invece per
semplicità la classe già assegnata.
Per quanto riguarda invece la individuazione della
categoria ci limiteremo a fornire alcuni elementi relativi al solo
gruppo D essendo quest'ultimo quello più oggetto di incertezze.
Mentre sia per il gruppo A che per gli altri gruppi verrà indicata
la metodologia di calcolo della consistenza catastale.
3.4. IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA -
GRUPPO A
Le varie categorie individuate nelle diverse zone
censuarie all’epoca censuaria 1937-39 sono state sottoposte
ad inevitabili adattamenti per il rapido sviluppo tecnologico
urbano dal dopoguerra.
In base alle unità tipo esistenti e agli accertamenti
prevalentemente effettuati per confronto con le unità anzidette,
si cerca tuttavia di interpretare in modo molto sintetico ed approssimativo
i criteri da usare per la individuazione delle categorie
in esame ad eccezione della A/1 (Abitazioni di tipo signorile)
individuante prevalentemente abitazioni esistenti all'epoca
censuaria di formazione del Catasto Urbano.
A/2 – Abitazioni di tipo civile – Superficie vano utile minimo mq
10 max mq 30
Abitazioni con superficie complessiva e dimensione
vani più estese rispetto a quelle economiche, con normali dotazioni
tecnologiche e grado di rifinitura discrete, dotate di
doppi servizi e con vistosa incidenza del reparto giorno (saloncino
e ingresso) rispetto al reparto notte (camere da letto).
(Nelle vecchie costruzioni elemento determinante si nota il
doppio servizio).
A/3 – Abitazioni di tipo economico – Superficie vano utile minimo
mq 9 max mq 27
Abitazioni bene disimpegnate, dotate di bagno (nelle
recentissime costruzioni è già generalizzato anche il doppio
servizio) e di impianto di riscaldamento, di consistenza anche
piccola, fino al monolocale purché dotato di tutti i servizi. (Nelle
vecchie costruzioni elementi determinanti e si nota il disimpegno
dei vani e del servizio e si trovano anche unità prive di
riscaldamento}.
A/4 – Abitazioni di tipo popolare – Superficie vano utile minimo
mq 8 max mq 24
Abitazioni dotate di servizi ma con vani aventi altezze
non normali oppure non disimpegnati, con caratteristiche
modeste oppure prive di impianti di riscaldamento. (Nelle vecCategorie
Catastali - Metodologie - Abitazioni lusso.doc
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chie abitazioni elemento determinante si nota la mancanza di
corridoi di disimpegno).
A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare – Superficie vano utile
minimo mq 8 max mq 24
Abitazioni con servizi esterni (inesistenti nelle recenti
costruzioni).
A/6 – Abitazioni di tipo rurale – Superficie vano utile minimo
mq 8 max mq 24
Abitazioni già esistenti nelle vecchie abitazioni rurali
con le stesse caratteristiche dei vecchi fabbricati rurali ma tenute
in uso da famiglie con attività estranea alla lavorazione
del podere.
A/7 – Abitazioni in villini – Superficie vano utile minimo mq 9
max mq 27
Abitazioni unifamiliari, dotate di normali servizi, con
discrete rifiniture e con giardino ad uso esclusivo.
A/8 – Abitazioni in ville – Superficie vano utile minimo mq 10
max mq 30
Abitazioni unifamiliari di notevole consistenza e con
notevole giardino o parco.
A/10 – Uffici – Superficie vano utile minimo mq 10 max mq 30
In relazione a quanto sopra riportato si ritiene di precisare
quanto segue: le categorie del gruppo A più ricorrenti
sono A/2, A/3, A/7, A/10.
La categoria A/2 è caratterizzata da finiture pregiate,
in genere marmi, parquet in legno, ceramiche e gres ceramicato.
Inoltre, come già detto, generalmente ha una notevole
superficie utile (da 150 mq. in su) con una distribuzione funzionale
che privilegia la zona giorno. Inoltre, è dotata di notevoli
superfici terrazzate.
La categoria A/3 è quella più ricorrente in Provincia
di Bologna è generalmente è assegnata a tutte le costruzioni
IACP e/o similari.
La categoria A/7 si riscontra di più in collina e/o
montagna dove sono presenti le cosiddette seconde case, sia
unifamiliari che infamiliari. Recentemente viene assegnata
anche alla costruzione a "schiera" quando quest’ultima è di
notevole superficie (almeno 150 mq.) ed ha una corte esclusiva
attrezzata a giardino.
La categoria A/10 viene assegnata quando l'unità
immobiliare ha tale destinazione permanente, è cioè priva di
cucina ed ha impianti peculiari degli uffici.
Il calcolo della consistenza in vani utili si determina
conteggiando separatamente e sommando:
1) i vani principali purché non inferiori al minimo stabilito
per la categoria prescelta;
2) come vano utile la cucina anche se di ampiezza inferiore
a quella minima predetta purché fornita degli
impianti necessari e con accesso di disimpegno o
corridoi;
3) accessori diretti strettamente necessari al servizio e
al disimpegno dei vani principali (ingresso, corridoio,
ripostiglio, cucinotto, vano inferiore al minimo) contando
ogni vano accessorio per 1/3 di vano utile;
4) accessori complementari (soffitte e cantine) contando
ogni vano per 1/4 di vano utile;
5) come ogni vano utile o frazione di vano utile, le eccedenze
di superficie ricavate dal rapporto tra la
somma delle eccedenze stesse e la superficie massima
del vano. Esempio vano utile in abitazione di
tipo civile mq. 42 il cui massimo è 30 mq: si ha mq
42-30=12 /30 = 0,40 di vano utile.
6) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o
detrazione nei limiti del 10% per tenere conto delle
dipendenze ad uso comune od esclusivo (corti,
giardini, terrazze. ecc) che aumentano le utilità o i
comodi, sia per svantaggi, per gravami di servizi o
altro.
7) arrotondando, infine, il risultato del conteggio così
eseguito al mezzo vano.
Si determina quindi il reddito dell'unità moltiplicando
la consistenza complessiva per la relativa tariffa della categoria
e classe prescelta.
3.5. IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA -
GRUPPO B (Abitazioni collettive)
La consistenza catastale delle unità immobiliari si
misura assumendo come elemento unitario il metro cubo e si
computa:
a) se trattasi di unità immobiliare occupanti interi edifici
o porzioni di edifici per tutta la loro altezza, il volume
si calcola, vuoto per pieno moltiplicando la superficie
coperta per l'altezza totale dal piano dei vani situati
più in basso al piano della terrazza, se l'edificio
è coperto a terrazza o fino alla linea reale di gronda,
se l'edificio è coperto a tetto inclinato, ma ha il sottotetto
non utilizzabile, oppure fino all'altezza media
della soffitta o del locale sottotetto, se il sottotetto è
utilizzabile. Dal computo della superficie da prendere
a base si deve escludere l'area occupata da cortili,
da chiostrine scoperte o coperte, da semplice vetrate,
da tettoie aperte o simili;
b) se trattasi di unità immobiliari che non occupano da
cielo a terra per tutta l’altezza, l’edificio o la porzione
di edificio di cui fanno parte, il volume si calcola
moltiplicando la superficie interna, di ciascun vano
(principale o accessorio) per la rispettiva altezza tra
pavimento e soffitto. Per i vani coperti a volte o a
soffitti inclinati, e per i vani a pavimento inclinato, si
assumerà l’altezza media, così da ottenere con il
prodotto della superficie utile per l'altezza, la cubatura
intera del vano;
c) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o
detrazione nei limiti del 10% per tenere conto delle
dipendenze ad uso comune od esclusivo che aumentano
le utilità o i comodi, sia per svantaggi, per
gravami di servizi od altro. Si determina la rendita
catastale moltiplicando la consistenza complessiva
per la tariffa della categoria e classe prescelta. Tali
categoria e classe sono facilmente individuabili in
funzione della destinazione permanente dell'unità e
della zona in cui è ubicata l'unità stessa.
3.6. IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA -
GRUPPO C
La consistenza catastale delle unità immobiliari da
accertarsi nella categoria del gruppo C si misura assumendo
come elemento unitario il metro quadrato e si computa determinando
in primi luogo le superfici interne (cioè quelle degli
spazi comprese fra le pareti) degli ambienti principali ed accessori
che costituiscono l'unità immobiliare. Dal computo sarà
esclusa la superficie dei locali e delle aree che costituiscono
le dipendenze (cioè tettoie, cortili giardini, ecc) siano esse
ad uso comune o siano ad uso esclusivo.
Si ottiene poi la consistenza catastale in metri quadrati
sommando la superficie utile degli ambienti principali con
la superficie utile degli ambienti accessori (ad eccezione dei
soli negozi per i quali la superficie degli accessori deve essere
ragguagliata alla superficie utile dei locali principali) e apportando
al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nel
limiti del 20% per i soli negozi e del 10% per le restanti categorie
sia per tenere conto delle dipendenze ad uso comune ed
esclusivo che aumentano le utilità e i comodi, sia per tenere
conto di utilità e svantaggi derivanti da particolari rapporti dimensionali,
posizioni d'angolo, ecc.
Si determina quindi il reddito dell'unità immobiliare
moltiplicando la consistenza complessiva arrotondata al metro
quadrato per la relativa tariffa della categoria e classe prescelte,
anche qui facilmente individuabili. La consistenza complessiva
delle unità immobiliari con destinazione ordinaria ad
uso negozi e botteghe quando esse comprendono locali accessori
(retro botteghe, servizi, ecc) deve essere diminuita
riducendo la superficie degli accessori in misura corrispondente
alla loro minore produttività di reddito rispetto al locale principale

 

[Nemesis]

Forse da qua è più comprensibile...
nel 1969 è intervenuta
la legge 629 del 1° Ottobre 1969 che dett a norme
sulla semplificazione delle procedure catastali

La legge è la n. 679/1969.

A/2 – Abitazioni di tipo civile – Superficie vano utile minimo mq
10 max mq 30...
A/3 – Abitazioni di tipo economico – Superficie vano utile minimo
mq 9 max mq 27
ecc.

Non è comprensibile la fonte normativa di tali valori.
E se tali valori abbiano validità su tutto il territorio della Repubblica, dato che riporti un documento che fa (più volte) riferimento alla provincia di Bologna.

 

[Gianco]

Ritengo che i principi per la formazione delle tariffe catastali devono essere uguali in tutto il territorio della Repubblica, anche se quello riportato sia stato prodotto dalla provincia di Bologna.
Comunque la dimensione del vano, differente per categoria, nel nostro caso può anche essere presa come indicazione non necessariamente vincolante.