Il problema dell'Edilizia Convenzionata dopo la legge Bersani

[mircodrago]

Buongiorno, mi sono recentemente associato a questo sito per capire e condividere un'annosa situazione che coinvolge migliaia di famiglie italiane me compreso.
Il mercato immobiliare associato alle abitazioni di edilizia convenzionata è letteralmente congelato in quanto dopo legge Bersani ogni trasgressione sul valore dichiarato all'atto è diventato penale e pochissimi compratori se la sentono di accollarsi il rischio.
In questi giorni stò affrontando la tematica della trasformazione del dirito di superficie (99 anni) in diritto di proprietà e della revisione dei vincoli di convenzione associati.
La legge di riferimento a cui si ispirano le delibere comunali è la 448/98 ma confrondando la osizione assunta dal mio comune con altre ho trovato una variabilità di interpretazione spaventosa.
Il miocomune propone (e vorrei mettere in discussione):
- no diritto prelazione
- no titoli specifici compratore (a meno che associata a finanziamento regionale)
- vincolo per 30 anni - anni passati dalla prima stipula
- prezzo vincolato ( non è ancora chiaro il prezzo stabilito)

molti comuni applicano regola che con diritto di proprietà si cancella ogni vincolo, altri applicano un vincolo ventennale, altri un vincolo ventennale ma con una progressione di valore dal 10 al 20.
vorrei condividere questa situazione s trovare argomenti legali e razionali per risolvere in maniera civile e socialmente corretta questa situazione prima di rifare gli atti con la nuova convenzione.
Grazie e saluti a tutti
Mirco

 

[ralf]

Ciao mircodrago, hai posto un argomento veramente spinoso, non mi azzardo a darti una risposta,magari cerchiamo di informarci meglio ed aspettiamo anche il parere di esperti. Qualche considerazione però, questo tipo di edilizia nasce con l'intento di mettere sul mercato immobili a prezzo più basso,calmierare appunto i prezzi, favorire l'accesso alla proprietà di fasce sociali più deboli. Esprimo un parere personale, questi obbiettivi non sono stati raggiunti, questi immobili hanno avuto prezzi simili a quelli di mercato, molto spesso le finiture non sono delle migliori, non parliamo poi dei problemi che tu esponi, un esempio la cifra da indicare a rogito..obbligatoriamente quella da convenzione, che è più bassa della cifra di mercato a cui nessuno rinuncerebbe,ovviamente, con le conseguenze che immaginiamo in fase di rogito . Quindi a rogito cosa si dichiara? Il prezzo reale?quello convenzionato?La rendita catastale? Incredibile? E' pur vero che una soluzione si trova sempre..però così non và. Vediamo se arrivano suggerimenti,che saranno graditissimi da mircodrago e da tutto propit.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Per Rispondere o commentare compiutamente occorrerebbero 10 pagine, motivo per cui dirò la mia con dei flah:
1-Dietro l'edilizia convenzionata c'è in genere un esproprio delle aree in funzione della quali il terreno è
acquisito a prezzi stracciati. 2-Su queste aree ( p.es. quelle della famosa legge 167 e simili successive) vengono costruite immobili con dimensioni parametrate alla famiglia ( in genere non potevano superare i 90mq.)-3- per evitare speculazioni le aree non venivano cedute in senso tecnico ma veniva ceduto il diritto di superficie 4-Al rogito l'imponibile fiscale veniva ridotto al 70%. 5-leggi successive hanno consentito che i comuni cedessero il diritto di superficie all'assegnatario a prezzi anche questa volta vantaggiosi in modo tale
che questi divenisse pieno proprietario ( secondo me un vantaggio non da poco)
Per contro di questi numerosi vantaggi i Comuni hanno preteso ( giustamente) che fossero finalizzate ai bisogni e non alla speculazione. La leggi del 92 e del 94 hanno consentito che questi alloggi venissero
ceduti in caso di necessità gravi ; con altre legge che venissero ceduti,previo precettazione del Comune, a soggetti con requisiti di nullatenenza, di limitato reddito , ma secondo tariffe calmierate e prefissate
Le norme sono state ispirate da finalità nobili ( rendere accessibili gli immobili anche alla fasce piu' deboli) e antispeculative : Purtroppo molti hanno fatto i furbi vendendo formalmente a prezzo convenzionato ma in fatto intascando un bel po' di nero. Tale norma è pari ad una truffa e giustamente và sanzionata penalmente
ASPETTO FISCALE
La normativa fiscale del "prezzo valore" ( leggi rendita catastale +5%+10%) è opzionale. Se il prezzo convenzionato è inferiore l'agenzia delle Entrate manderà un questionario al quale basterà rispondere
che il prezzo (pure inferiore alle rendite catastali rivalutate) è frutto di un calcolo obbligato e dà cio' non sortirà alcuna conseguenza di accertamento perchè la prova contraria opponibile sarebbe schiacciante.
Ogni Comune ha una potestà autonoma. Le condizioni delle convenzioni sono indicate sugli atti depositati in Conservatoria. Le condizioni possono divergere da Comune a Comune.
Spero di essere stato utile.

 

[mircodrago]

Grazie delle prime considerazioni e concordo che la materia è enorme e complessa, ed era per questo che suggerivo un topic dedicato di forum.

ok concordo sui principi generali ed ispiratori dell'edilizia convenzionata ed infatti mi ha permesso di accedere al bene anche se non sono un riccone ma:
1) quanto ho comperato io (1998) il prezzo era di poco al disotto di un equivalente alloggio in edilizia privata (15-20%), però io seppur con enormi sforzi sino a quel valore potevo permettermelo
2) entari in Euro il mercato si automaticamente adattato ad un cambio reale e non al valore fissato del cambio facendo inesorabilmente schizzare il mercato
3) oggi sono mutate le mie esigenze famigliari (3 figli) e sentiremmo una forte necessità di espanderci ma facendo due conti rivalutando il valore secondo indici istat della mia proprietà(partendo dal valore in atto e secondo quanto indicato dalla convenzione) e confrontato con il mercato sono enormemente in difetto (almeno del 50%)
4) per assurdo se io volessi rimanere in edilizia convenzionata, oggi per comperare qualcosa di simile sarei in difetto di almeno 50-60 mila Euri (stessa zona e tipologia)
5) Conversione di diritto di superficie:
Giustissimo rivalutare il valore del terreno compensando il comune della differenza ma trovo profondamente ingiusto mantenere un vincolo di prezzo di convenzione per altro 18 anni (30-12 passati)
Ritengo profondamente ingiusto che pur acquisendo diritto di proprietà il condomino non sia libero da tutti i vincoli di vendita. L'amministrazione cosa ricava nel vincolare ancora per un numero di anni? forse si intende recuperare altri soldi allo scadere del termine? (se è così che ce li chieda subito e facciamola finita)
(ho visto molte realtà, vi sono tanti comuni vicini e lontani che non hanno applicato nessun vincolo aggiuntivo temporale, altri che hanno adeguato il nuovo vincolo a quanto si ritiene adeguato fare nelle convenzioni attuali (20 anni). La normativa di riferimento è molto complessa e io non sono un'avvocato o un legislatore...purtroppo.

6) Nuovo valore di riferimento della proprietà segnata nella nuova convenzione
Se proprio deve esserci un vincolo temporale bisogna capire il nuovo valore della proprità registrato nella nuova convenzione e richiamata dagli atti di proprietà.
(Sto cercando di capire bene il meccanismo di determinazione del prezzo nuovo di convenzione....e sopratutto rispetto un valore equivalente di una simil proprietà se la si facesse in convenzione oggi)
Se la cosa fosse onesta e corretta, oggi, mi aspetteri il nuovo valore della mia proprietà in convenzione proporzionata con costo equivalente attuale meno un deprezzamento per vestusità da quando costruita a oggi

7) il valore del terreno determinato
La richiesta dell'amministrazione mi sembra onerosa e ho qualche perplessità sul calcolo effettuato in quanto la quota calcolata è basata scegliendo quella + bassa tra il valore residuo da pagare e costo area cedute direttamente in diritto di proprietà anziche tra il valore terreno ricalcolato e costo area ceduto direttamnete in diritto di proprietà.
Comme 48 art 31 legge 449/98 "Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47."
ES pagato esproprio 90 , valore perizia stima 200, valore diretta cessione in diritto di superficie 180
Calcolo residuo applicato 200-90=110 (verifica comma 48 = 180<>110 ) quindi si deve pagare 110
Io ritengo che il calcolo avrebbe dovuto essere invece calcolo:
residuo da pagare = (valore perizia stima<>valore diritto di superficie) - eproprio pagato 180- 90 = 90

Comunque stò cercando fortemente aiuto per argomentare con l'amministrazione le nostre ragioni per il punto 5 e 6 della suddetta.
grazie
Mirco

 

[marcodallo]

Purtroppo le buone finalità della legge non hanno tenuto conto che gli indici di rivalutazione Istat non riflettono le reali variazioni dei prezzi e pertanto ci si trova con variazioni che il più delle volte sono ridicole. Il problema è ancora più grave se si pensa che oramai tutti gli istituti bancari finanziano al massimo il cosiddetto "prezzo imposto". Sicuramente l'amministrazione comunale si trova di fronte ad una serie di norme e interpretazioni che rendono difficile svincolare questi immobili in area PEEP, ma la cosa non è impossibile. Ci sono amministrazioni che hanno risolto il problema, mentre altre che annaspano nel buoi, credo che la differenza stia semplicemente nella volontà di risolvere il problema.

 

[amnto]

edilizia convenzionata

Ciao,
ho lo stesso problema descritto. Immobile del 1995 pagato all'incirca 200.000.000 di lire oggi valore di convenzione 130.000 euro incluso box per 100m^2.
Oggi per un immobile del genere nel mio comune non bastano 200.000 euro+box a parte!

Io ho scritto all'assessore all'urbanistica, ho fatto scrivere un articolo sul giornale spiegando il problema ma a distanza di 1 anno siamo ancora allo stesso punto.

Mi sono documentato ed ho trovato dei documenti della regione piemonte che da le linee guida ai sidaci di come muoversi in caso di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà:

1: chiedere un corrispettivo per la trasformazione
2: NON INSERIRE IN CONVENZIONE nessun riferimento al prezzo imposto in quanto il consiglio di stato l'ha definita ILLEGITTIMA in quanto è il costruttore che si avvantaggia nel poter costruire in convenzione.

L'immobile che ho è già stato trasformato da diritto di superficie in proprietà ma sulla convenzione della trasformazione è ancora riportato che il prezzo per le cessioni successive alla prima devono essere calcolate con rivalutazione imposta dalla convenzione.

Ho aperto anche un gruppo su facebook per discutere del problema nel mio comune ma se qualcuno volesse iscriversi sono accettati anche persone che non risiedono.

Il Gruppo si chiama "Edilizia convenzionata Nichelino: problemi per l'uso"

Ciao

 

[marcodallo]

Buone notizie!!!
Il decreto Legge 70/2011 (decreto sviluppo) ha inserito nel comma 3-bis dell'art. 5, modifiche alla L. 448/1998, in particolare si dispone che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e delle singole pertinenze, nonchè del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni per il diritto di proprietà o per quello di superficie, possono essere rimossi dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con venzione in forma pubblica syipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione dietro corrispettivo.
Ciao

 

[amnto]

Io non riesco a trovare nel testo della legge quanto riportato sopra...
Hai per cortesia un pdf o mi puoi indicare un sito dove leggerlo?
Grazie

 

[amnto]

Ho trovato riscontro a quanto indicato da marcodallo:

Nuova disciplina dell’edilizia convenzionata: eliminati i vincoli di prezzo (giugno 2011)Negli emendamenti al decreto sviluppo bis è anche contemplata una interessante novità in materia di edilizia convenzionata.

I proprietari di abitazioni che rientrino in convenzioni con limiti al prezzo massimo di cessione ed al canone massimo di locazione possono rimuovere questi vincoli pagando un “riscatto”, stabilito con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze.

Sono interessate le convenzioni che fanno riferimento all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie; rientrano anche le convenzioni di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Questa nuova regola richiede che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento.

—–

Dopo il comma 3, aggiungere il seguente:

3-bis. Per agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari, all’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, dopo il comma 49, sono aggiunti i seguenti:

«49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione degli stessi, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48.

La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, d’intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. 49-ter.

Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

E anche nella Legge 23 dicembre 1998, n. 448 è stato introdotto il comma 49 bis:

49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
(comma introdotto dall'articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011)

Non mi è solo chiara una cosa:

Tale norma si applica anche alle convenzioni nate dopo atto di trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà?

Qualche legale può dare corretta interpretazione?

Saluti

 

[ggg74]

Campa cavallo che l'erba cresce
... tanto dobbiamo aspettare il decreto del Ministero !!!
chissa quando la legge sarà attuata !!!
Per esempio il Comune di Roma non ne sa nulla, mentre altri Comuni si erano attivati già prima della legge del 2011 per venire incontro all'esigenze di commerciabilità degli immobili, soprattutto dove il valore commerciale è molto superiore !