Il mio terreno ha una sua cubatura ?

[fabiobfm]

Buongiorno a tutti.
(Spero di avere indovinato il forum giusto, per la mia domanda).
Sono proprietario di un terreno di circa 1000 mq.
Il certificato di destinazione urbanistica dice che è edificabile.
Ha forma rettangolare (è stretto e lungo); i due lati corti confinano con due strade, e i due lati lunghi confinano da un lato con con verde pubblico e dall'altro con altre proprietà private.
Il REC della mia città dice che devo distanziarmi 7 mt da strade, 5 mt da altre proprietà, 5 mt da verde pubblico.
MORALE: l'Ufficio Edilizia del mio Comune non mi dà autorizzazione a costruirvi nulla !
DOMANDA: essendo il mio terreno, per definizione del certificato di destinazione urbanistica, EDIFICABILE, posso cedere la cubatura (che purtroppo non posso usare!) ad un altro immobile esattamente al di là dell'incrocio stradale ?
E quanta ne posso cedere ?
Vi ringrazio per il vostro tempo e la vs disponibilità.
Fabio

 

[salves]

Per cedere la cubatura occorre che le peoprietà siano adiacenti e non intersecate da strade pubbliche.

Che zona omgenea è il lotto? B,C, o cosa?

Sei sicuro che il REC non prevede la costruzione in aderenza ad un lato per rispettare dai rimanenti lati le distanze previste?

Ciao salves

 

[fabiobfm]

Le proprietà sono adiacenti (o per lo meno, il Comune non ha messo veti su questo...).
Non mi ricordo la zona del lotto.
Il REC in questa zona vieta costruzioni in aderenza.
ma la mia domanda è inerentemente la "ratio" del passaggio della cubatura...
Quanta ne posso cedere?

 

[salves]

posso cedere la cubatura (che purtroppo non posso usare!) ad un altro immobile esattamente al di là dell'incrocio stradale ?

Per cedere la cubatura occorre che le proprietà siano adiacenti e non intersecate da strade pubbliche.

In ogni caso per cedere le cubatura devi cedere anche la titolarità, oppure mettersi daccordo con il limitrofo, mediante rogiti per la costruzione di edificio le cui parti saranno a sua volta in proprietà relativamente alle cubature che i due lotti permettono di fare, il tutto confortato da appositi rogiti.

Ciao salves

 

[fabiobfm]

Forse non sono stato felice nel formulare la domanda....
l'immobile al quale voglio cedere la cubatura è sempre mio.
La domanda NON E' COME passare la cubatura, A CHI, CHE DOCUMENTI FARE, CHE COSA voglio farci, etc. etc.
La domanda è: VISTO che il terreno è (come da certificato) edificabile ma (per distanze dai confini) non mi permettono di costruirvi, ciò inficia in qualche modo la sua cubatura (che cederò) oppure no ?
Se sì: perchè ?
Se no: quant'è la cubatura che posso cedere del terreno, facendo conto che esso è di 1000 mt esatti ?

 

[salves]

Se vuio cederla a terzi deve essere un lotto limitrofo, oppure puoi usufruire di questa cubatura per l'edificio di tua proprietà sempre limitrofa e a condizione che le norme urbanistiche e sismiche lo permettano.

Cessione a terzi equivale a cessione della proprietà altrimenti chi costruisce che titolo porta per la titolarità del suolo di cui usufruisce delle cubatura? quello tuo, quindi comproprietari della parte che andrebbe a realizzarsi dalla cubatura del tuo lotto.

Non so se sono stato chiaro comunque non esitare a richiedere informazioni.

Ciao salves

 

[fabiobfm]

.... scusami ma... credo proprio che tu non abbia degnato di uno sguardo la mia ultima risposta.
Te la ricopio..... sperando, questa volta, di essere più fortunato.

"La domanda NON E' COME passare la cubatura, A CHI, CHE DOCUMENTI FARE, CHE COSA voglio farci, etc. etc.
La domanda è: VISTO che il terreno è (come da certificato) edificabile ma (per distanze dai confini) non mi permettono di costruirvi, ciò inficia in qualche modo la sua cubatura (che cederò) oppure no ?
Se sì: perchè ?
Se no: quant'è la cubatura che posso cedere del terreno, facendo conto che esso è di 1000 mt esatti ?"

Spero che, nel tuo eventuale prossimo intervento, tu risponda alle domande da me ri-scritte QUI SOPRA.
Se non sai rispondermi, va bene comunque, non pretendo assolutamente nulla, ma non scrivermi qualcosa giusto per farlo.
Solo le risposte a quanto sopra. Grazie.

 

[raffaelemaria]

se il terreno ha una sua cubatura di pertinenza, anche se tecnicamente non edificabile, la cubatura non la perdi, resta da vedere se lo strumento urbanistico del tuo paese/città consente i trasferimenti di cubatura.

 

[fabiobfm]

oooooooh, finalmente qualcuno che mi dà qualche imbeccata precisa!
Caro Raffaelemaria, innanzi tutto ti ringrazio per esserti inserito nella discussione e x avermi dato qualche indicazione precisa.
Dico subito che il mio comune permette i trasferimenti di cubatura.
Adesso vorrei chiederti: ci sono dei riferimenti normativi che esplicitano quanto da te affermato ?
Ti chiedo questo perchè i tecnici del Comune mi dicono che, a parer loro, il terreno, VISTO che non posso costruirvi, FORSE (?) NON HA UNA PROPRIA CUBATURA.
Loro stessi ammettono che non hanno mai affrontato un caso del genere; quindi, per mettersi con le spalle al sicuro, mi hanno già detto che il loro parere sarà negativo.
I tecnici del Comune, in pratica, non sanno come rispondere alla domanda che ho presentato in questa discussione..
Ora, visto che, se presento un progetto, la loro ignoranza li porterà ad esprimere un parere ostativo, l'unica mia chance è quella di supportare il progetto (di cessione di cubatura dalla particella A con conseguente richiesta di concessione edilizia nella particella B) con precisi riferimenti normativi che attestano quanto da te affermato.
Puoi aiutarmi in tal senso ?
Inoltre, come quantifico la cubatura del mio terreno ?
Fabio

 

[raffaelemaria]

i riferimenti normativi li trovi nelle NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE ( hanno nomi differenti ) che accompagano lo strumento urbanistico ( PRG, PGT, PRUG..ecc), se le norme tecniche prevedono trasferimenti urbanistici nelle zone di tuo interesse il Comune non può impedirti di operare. Il fatto che il terreno non è praticamente edificabile non può essere di ostacolo al trasferimento di volumetria salvo che le NORME TECNICHE LO PREVEDONO.
Il comune DEVE RISPETTARE le norme dello strumento urbanistico,non può interpretarle a suo piacimento.
La cubatura del terreno la trovi nelle NORME TECNICHE in base alla zona dove è collocato il terreno ( indice di fabbricazione fondiario ) che rappresenta quanti mc di costruzione puoi fare per ogni mq di terreno. Tieni presente che le terminologie possono essere differenti e a volte l'indice di fabbricazione è espresso in mq/mq....fatti seguire da un tecnico