Il mio inquilino, dopo avermi dato regolare disdetta, pretende nuovamente il pagamento degli interessi sul deposito cauzionale dal 1994 (data del primo contratto) al 2005 (gli interessi dal 2005 al 2010 glieli ho calcolati e dati contestualmente al rilascio dell'immobile) approfittando del fatto che non si ricorda di averli già avuti alle rispettive scadenze del 1999 e 2004 conguagliandoli con quanto da lui dovuto per il nuovo canone di affitto. Io ho in mano soltanto estratti conti bancari(dopo 16 anni!!!). Ma, oltretutto, non si prescrivono dopo 5 anni le richieste degli interessi sul deposito cauzionale?
- Creatore Discussione Nenci
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Membro Attivo
Il quesito non mi è ben chiaro.
L'art.11 lex392/78 prevede che gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
Per quanto concerne il termine prescrizionale, la Cassazione (n8405,28.7.93)ha ritenuto che "Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all’atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo."
Alla luce di questi principì l'utente saprà regolarsi e,al limite,fornire maggiori precisazioni per un più preciso riscontro.
Gatta
L'art.11 lex392/78 prevede che gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
Per quanto concerne il termine prescrizionale, la Cassazione (n8405,28.7.93)ha ritenuto che "Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all’atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo."
Alla luce di questi principì l'utente saprà regolarsi e,al limite,fornire maggiori precisazioni per un più preciso riscontro.
Gatta
chiedo scusa per la lunghezza
DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO
Per tutelare (almeno in parte) il locatore di un appartamento contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonche' per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione -ed in generale contro ogni possibile inadempimento- da parte del locatario, la legge prevede che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale, in caso contrario il contratto si ritiene risolto.
La legge stabilisce che questa somma non puo' superare l'importo di tre mensilita'.
Inoltre anche il conduttore viene tutelato: oltre al limite massimo -la scelta e' caduta su una cifra ritenuta equa per il rimborso del danno, ma non eccessiva per l'inquilino- la legge e le sentenze ribadiscono la fruttuosita' del deposito cauzionale, produttore di interessi. Importante e' sapere che questi interessi dovrebbero essere accreditati al termine di ogni anno dal locatore all'inquilino, anche in assenza di specifica richiesta.
Nel caso in cui cio' non avvenga, gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.
Qui puoi calcolare automaticamente gli interessi legali sul deposito cauzionale
Gli interessi legali verranno applicati seguendo la serie storica degli stessi
Il motivo per il quale la legge e le varie sentenze per ribadirlo- evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (ricordiamo che in fondo l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) e' che, in mancanza, la cauzione diventerebbe -tramite i frutti percepibili da parte del proprietario- un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perche' i soldi sono solo prestati in garanzia e non sono proprieta' del locatore.
Il rimborso del deposito cauzionale e degli eventuali interessi non ancora versati, potra' avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovra' essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il conduttore dovra' aver adempiuto ai suoi obblighi.
Qui un esempio di sviluppo del rimborso di un deposito cauzionale
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, il condutture ha 10 anni di tempo -prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Trattandosi di una garanzia, e' infatti stato ribadito che il diritto del conduttore al rimborso, non ne consenta l'assimilabilita' al canone -ed alla relativa prescrizione di 5 anni.
* Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.
E' bene ricordare all'affittuario che, in presenza di un danno che il proprietario puo' dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perche', alla fine, il giudice non potra' non dare ragione al locatore.
* Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti dell'affittuario,
ad esempio per il mancato pagamento di alcuni mesi di canone, essendo in presenza di un atto ufficiale, potra' soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale dover poi fare opposizione.
* Il deposito cauzionale puo' essere versato anche con una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa- in alternativa al versamento di liquidi: per l'affittuario significhera' non privarsi di mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi.
* E' nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il versamento di un secondo deposito cauzionale.
Altro caso anomalo, che potrebbe determinare un certo dubbio su come comportarsi, e' quando si e' stipulato un comodato d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale: il deposito cauzionale -che e'stato versato a tutela del contratto di affitto e non del comodato- non puo' essere trattenuto nel caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili stessi -di per se' autonomo e svincolato dall'affitto.
ATTENZIONE
l'acquirente dell'immobile locato che subentra al precedente proprietario-locatore e' obbligato a corrispondere gli interessi all'inquilino (cosi' come e' autorizzato a riscuoterne il mensile), e cio' indipendentemente dalla consegna o meno del relativo importo da parte dell'originario locatore
http://www.rivaluta.it/
DEPOSITO CAUZIONALE
RASSEGNA TEMATICA DI GIURISPRUDENZA
* Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore. in Arch. loc. e cond. 1987, 561.
Il terzo acquirente dell’immobile locato subentra, ai sensi dell’art. 1602 c.c., nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e così anche nell’obbligazione accessoria di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando la mancata consegna del relativo importo da parte dell’originario locatore.
* Pret civ. Milano, 18 luglio l989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188.
Esauritosi il rapporto di locazione e avendo il conduttore provveduto al pagamento dei canoni dovuti e alla consegna dell’immobile, il locatore non può trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, eccependo la mancata restituzione di mobili lasciati dal locatore nell’immobile e concessi al conduttore in comodato mediante un diverso ed autonomo rapporto giuridico.
* Pret. civ. Milano, 18 luglio 1989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188.
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.
* Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale - conservando la funzione di garanzia in ordine all’adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni sorgenti dal contratto, sino al momento della risoluzione del rapporto - diventa esigibile solo da questo momento.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 8 febbraio 1990, n. 1018, Golia c. Vicini, in Arch. loc. e cond. 1991, 339.
In tema di locazioni di immobili urbani, il patto contrattuale che preveda il versamento del deposito cauzionale su libretto di risparmio intestato al conduttore con capitalizzazione degli interessi è affetto da nullità rilevabile anche d’ufficio dal giudice, ex art. 79, L. n. 392/1978, nei limiti in cui da esso consegua un trattamento deteriore per il conduttore rispetto a quello stabilito dall’art. 11 della stessa legge, per il quale il deposito cauzionale "è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".
* Pret. civ. Milano, 20 aprile 1990, Bollati c. Gasparini, in Arch. Ioc. e cond. 1990, 579.
È nulla la clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto l’imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 11 giugno 1990, Carnevali e altri c. S.p.A. Immob. Salce, in Arch. loc. e cond 1990, 749.
In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978 n. 392 - il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della L. 22 dicembre 1973 n. 841, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso un giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie il citato art. 4 della legge n. 841 del 1973), ai sensi dell’art. 82 della legge n. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.
* Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati.
Possono essere considerate nulle, ai sensi del combinato disposto degli artt. 79 e 11, L. n. 392/1978, soltanto le clausole tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili (quanto al contenuto ed all’oggetto) al deposito di cui al citato art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura ivi fissata; ne deriva che deve affermarsi la piena validità della clausola che preveda l’obbligo del conduttore di fornire garanzia fidejussoria, atteso che, così formulata, l’obbligazione non comporta necessariamente, per il conduttore stesso, quella privazione di mezzi finanziari, che il citato art. 11, intende sanzionare.
* Trib. civ. Verona. sez. III, 22 agosto 1990, n. 1401, Impresa Coltri Prefabbricati c. Ditta Metalveneta, in Arch. loc. e cond. 1990, 742.
La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n. 13562, Marseglia c. Marino. in Arch. loc. e cond. 1991, 605.
Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio.
* Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi, in Arch. loc. e cond. 1992, 362.
Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull’equo canone, non essendo applicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art. 2 ter. della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone.
* Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti Srl.
In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone.
* Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6941, Di Geronimo c. Falconi.
A norma dell’ art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
* Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405, New Shoes Srl c. Calò P e G.
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11, L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4, L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.
* Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri.
Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all’atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo.
* Pret. civ. Parma, 4 gennaio 1996, n. 2. Larini c. Levati, in Arch. loc. e cond. 1996, 256.
L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).
* Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 538, Cascella c. Soc. Meridional Fusbet e C.
Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l’intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 c.p.c..
* Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360, Contarino c. Benediktinerkloster, in Arch. Ioc. e cond. 1997, 995.
La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per la quale è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali.
DEPOSITO CAUZIONALE
RASSEGNA TEMATICA DI GIURISPRUDENZA
Consigliamo anche la lettura della precedente
SOMMARIO: a) Abrogazioni; b) Ambito di operatività; c) Controversie; d) Fideiussione bancaria; e) Interessi legali; f) Mancato versamento; g) Obbligo di restituzione.
a) Abrogazioni
In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392 del 1978 – il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato – si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell’irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all’ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l’omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest’ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva.
* Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1984, n. 4360, Cim c. Mannozzi.
b) Ambito di operatività
In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l’art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell’art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.
* Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati.
Il deposito cauzionale pattizio di tre mensilità è stato ridotto a due mensilità dall’art. 5 della L. 22 dicembre 1973, n. 841, applicabile come legge imperativa ai rapporti locatizi anteriormente costituiti. L’art. 11 della legge sull’equo canone, che fissa il limite massimo del deposito a tre mensilità, ha ridato efficacia ai patti contrattuali di questa misura, che la L. 22 dicembre 1973, n. 841 aveva reso soltanto inefficaci e non nulli.
* Trib. civ. Firenze, 17 gennaio 1981, Snc Laurella c. Romoli.
È nulla per violazione dell’art. 79, in relazione all’art. 11 della legge 392/1978, la clausola che prevede l’adeguamento anche del deposito cauzionale, riferendosi inequivocabilmente la norma relativa al canone iniziale.
* Pret. civ. Milano, 13 novembre 1981, Pizzuti c. Montagnesi.
Non rientra fra i patti nulli di cui all’art. 79, L. 27 luglio 1978, n. 392 la clausola contrattuale che prevede la perdita del deposito cauzionale, versato all’inizio della locazione, nel caso in cui il conduttore rilasci l’immobile senza la “tinteggiatura”, che espressamente si era impegnato a rifare alla fine del rapporto. Trattasi, infatti, di un caso di compensazione volontaria, previsto dalla legge nell’art. 1252 c.c.
* Pret. civ. Taranto, 9 marzo 1984, Loscialpo Ramundo c. Rumine.
Le modalità di deposito della somma versata a titolo di cauzione, sia pure convenute tra le parti, non possono incidere sul diritto del conduttore ad avere per intero quanto previsto dalla legge e tale obbligo di restituzione grava esclusivamente sull’ente proprietario e locatore, non avendo alcuna rilevanza sul punto l’obbligo della banca depositaria della somma di decurtare l’importo della ritenuta di legge, dovendo il locatore corrispondere per intero gli interessi legali maturati.
* Pret. civ. Roma, 25 gennaio 1999, n. 550, Stizza c. Inps
c) Controversie
La domanda con la quale il locatore richiede l’attri-buzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale – per non essere il deposito stesso commisurato alla entità del corrispettivo dovuto – alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1983, n. 2622, Inpdai c. Campana.
La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n. 13562, Marseglia c. Marino.
La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per le quali è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali.
* Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore.
Nella causa instaurata dal cessato conduttore al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non costituisce prova a suo favore la dichiarazione, priva di sottoscrizione, asseritamente resa dal locatore ed attestante il buono stato dell’immobile alla data del rilascio, essendo la stessa piuttosto idonea a comprovare indirettamente l’assunto secondo cui la sottoscrizione non fu apposta in considerazione del riscontrato degrado dei locali al momento della riconsegna.
* Pret. civ. Piacenza, 15 marzo 1999, n. 75, Fasolino c. Cammi
d) Fideiussione bancaria
La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore.
* Trib. civ. La Spezia, 2 novembre 2000, n. 2337, Banca di Roma c. Panni.
e) Interessi legali
Qui trovi la tabella degli interessi legali
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In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ulti-mo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.
* Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, Giordano c. Matricolo.
L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.
* Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, Giordano c. Matricolo
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 L. n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.
* Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri.
In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 11 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e i relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287, Agostini c. Delle Chiaie.
f) Mancato versamento
Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio.
* Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi.
g) Obbligo di restituzione
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.
* Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti.
DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO
Per tutelare (almeno in parte) il locatore di un appartamento contro i possibili danni causati dal conduttore al locale (la legge prevede che la restituzione debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonche' per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione -ed in generale contro ogni possibile inadempimento- da parte del locatario, la legge prevede che si debba versare una somma a titolo di deposito cauzionale, in caso contrario il contratto si ritiene risolto.
La legge stabilisce che questa somma non puo' superare l'importo di tre mensilita'.
Inoltre anche il conduttore viene tutelato: oltre al limite massimo -la scelta e' caduta su una cifra ritenuta equa per il rimborso del danno, ma non eccessiva per l'inquilino- la legge e le sentenze ribadiscono la fruttuosita' del deposito cauzionale, produttore di interessi. Importante e' sapere che questi interessi dovrebbero essere accreditati al termine di ogni anno dal locatore all'inquilino, anche in assenza di specifica richiesta.
Nel caso in cui cio' non avvenga, gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.
Qui puoi calcolare automaticamente gli interessi legali sul deposito cauzionale
Gli interessi legali verranno applicati seguendo la serie storica degli stessi
Il motivo per il quale la legge e le varie sentenze per ribadirlo- evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (ricordiamo che in fondo l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) e' che, in mancanza, la cauzione diventerebbe -tramite i frutti percepibili da parte del proprietario- un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perche' i soldi sono solo prestati in garanzia e non sono proprieta' del locatore.
Il rimborso del deposito cauzionale e degli eventuali interessi non ancora versati, potra' avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovra' essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il conduttore dovra' aver adempiuto ai suoi obblighi.
Qui un esempio di sviluppo del rimborso di un deposito cauzionale
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, il condutture ha 10 anni di tempo -prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Trattandosi di una garanzia, e' infatti stato ribadito che il diritto del conduttore al rimborso, non ne consenta l'assimilabilita' al canone -ed alla relativa prescrizione di 5 anni.
* Se il locatore dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso. Contro il quale il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.
E' bene ricordare all'affittuario che, in presenza di un danno che il proprietario puo' dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perche', alla fine, il giudice non potra' non dare ragione al locatore.
* Ove il locatore abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti dell'affittuario,
ad esempio per il mancato pagamento di alcuni mesi di canone, essendo in presenza di un atto ufficiale, potra' soddisfarsi (del tutto od in parte) sul deposito cauzionale, senza dover rischiare di subire un decreto ingiuntivo contro il quale dover poi fare opposizione.
* Il deposito cauzionale puo' essere versato anche con una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa- in alternativa al versamento di liquidi: per l'affittuario significhera' non privarsi di mezzi finanziari, affidando al locatore i suoi soldi.
* E' nulla una clausola contrattuale che dovesse prevedere il versamento di un secondo deposito cauzionale.
Altro caso anomalo, che potrebbe determinare un certo dubbio su come comportarsi, e' quando si e' stipulato un comodato d'uso per i mobili, contestualmente all'affitto del locale: il deposito cauzionale -che e'stato versato a tutela del contratto di affitto e non del comodato- non puo' essere trattenuto nel caso in cui sorgano problemi dal contratto di uso gratuito dei mobili stessi -di per se' autonomo e svincolato dall'affitto.
ATTENZIONE
l'acquirente dell'immobile locato che subentra al precedente proprietario-locatore e' obbligato a corrispondere gli interessi all'inquilino (cosi' come e' autorizzato a riscuoterne il mensile), e cio' indipendentemente dalla consegna o meno del relativo importo da parte dell'originario locatore
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DEPOSITO CAUZIONALE
RASSEGNA TEMATICA DI GIURISPRUDENZA
* Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore. in Arch. loc. e cond. 1987, 561.
Il terzo acquirente dell’immobile locato subentra, ai sensi dell’art. 1602 c.c., nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e così anche nell’obbligazione accessoria di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, a nulla rilevando la mancata consegna del relativo importo da parte dell’originario locatore.
* Pret civ. Milano, 18 luglio l989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188.
Esauritosi il rapporto di locazione e avendo il conduttore provveduto al pagamento dei canoni dovuti e alla consegna dell’immobile, il locatore non può trattenere il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, eccependo la mancata restituzione di mobili lasciati dal locatore nell’immobile e concessi al conduttore in comodato mediante un diverso ed autonomo rapporto giuridico.
* Pret. civ. Milano, 18 luglio 1989, Collini c. La Via e Fiscella, in Arch. loc. e cond. 1991, 188.
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.
* Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale - conservando la funzione di garanzia in ordine all’adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni sorgenti dal contratto, sino al momento della risoluzione del rapporto - diventa esigibile solo da questo momento.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 8 febbraio 1990, n. 1018, Golia c. Vicini, in Arch. loc. e cond. 1991, 339.
In tema di locazioni di immobili urbani, il patto contrattuale che preveda il versamento del deposito cauzionale su libretto di risparmio intestato al conduttore con capitalizzazione degli interessi è affetto da nullità rilevabile anche d’ufficio dal giudice, ex art. 79, L. n. 392/1978, nei limiti in cui da esso consegua un trattamento deteriore per il conduttore rispetto a quello stabilito dall’art. 11 della stessa legge, per il quale il deposito cauzionale "è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno".
* Pret. civ. Milano, 20 aprile 1990, Bollati c. Gasparini, in Arch. Ioc. e cond. 1990, 579.
È nulla la clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto l’imposizione al conduttore di un secondo deposito cauzionale.
* Trib. civ. Roma, sez. III, 11 giugno 1990, Carnevali e altri c. S.p.A. Immob. Salce, in Arch. loc. e cond 1990, 749.
In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978 n. 392 - il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della L. 22 dicembre 1973 n. 841, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato - pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso un giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie il citato art. 4 della legge n. 841 del 1973), ai sensi dell’art. 82 della legge n. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.
* Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati.
Possono essere considerate nulle, ai sensi del combinato disposto degli artt. 79 e 11, L. n. 392/1978, soltanto le clausole tendenti a costituire forme di garanzia assimilabili (quanto al contenuto ed all’oggetto) al deposito di cui al citato art. 11, limitatamente alla parte eccedente la misura ivi fissata; ne deriva che deve affermarsi la piena validità della clausola che preveda l’obbligo del conduttore di fornire garanzia fidejussoria, atteso che, così formulata, l’obbligazione non comporta necessariamente, per il conduttore stesso, quella privazione di mezzi finanziari, che il citato art. 11, intende sanzionare.
* Trib. civ. Verona. sez. III, 22 agosto 1990, n. 1401, Impresa Coltri Prefabbricati c. Ditta Metalveneta, in Arch. loc. e cond. 1990, 742.
La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n. 13562, Marseglia c. Marino. in Arch. loc. e cond. 1991, 605.
Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio.
* Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi, in Arch. loc. e cond. 1992, 362.
Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo, soggetti al regime della legge sull’equo canone, non essendo applicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclusivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art. 2 ter. della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non essendo compatibile con la libertà di determinazione del canone locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle parti dalla legge sull’equo canone.
* Cass. civ., sez. III, 25 maggio 1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti Srl.
In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone.
* Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1992, n. 6941, Di Geronimo c. Falconi.
A norma dell’ art. 11, della L. 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è cosi provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni.
* Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1993, n. 8405, New Shoes Srl c. Calò P e G.
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11, L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4, L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.
* Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri.
Similmente agli interessi sui salari e sulle altre prestazioni dei lavoratori, per i quali la prescrizione non può che decorrere dalla cessazione del rapporto di lavoro, per gli interessi sulla cauzione versata all’atto della stipula del contratto di locazione la prescrizione non potrà mai decorrere durante il rapporto di locazione ma soltanto dalla cessazione del medesimo.
* Pret. civ. Parma, 4 gennaio 1996, n. 2. Larini c. Levati, in Arch. loc. e cond. 1996, 256.
L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).
* Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 538, Cascella c. Soc. Meridional Fusbet e C.
Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l’intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 c.p.c..
* Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360, Contarino c. Benediktinerkloster, in Arch. Ioc. e cond. 1997, 995.
La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per la quale è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali.
DEPOSITO CAUZIONALE
RASSEGNA TEMATICA DI GIURISPRUDENZA
Consigliamo anche la lettura della precedente
SOMMARIO: a) Abrogazioni; b) Ambito di operatività; c) Controversie; d) Fideiussione bancaria; e) Interessi legali; f) Mancato versamento; g) Obbligo di restituzione.
a) Abrogazioni
In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 11 della legge n. 392 del 1978 – il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato – si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell’irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all’ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l’omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest’ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva.
* Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1984, n. 4360, Cim c. Mannozzi.
b) Ambito di operatività
In tema di locazioni di immobili urbani, l’art. 11 della L. 27 luglio 1978, n. 392 pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392/1978, non solo ai rapporti di nuova costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso di giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie l’art. 4 della L. n. 841/1973), ai sensi dell’art. 82 della L. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.
* Cass. civ., sez. III, 27 luglio 1990, n. 7580, Fondi c. Rancati.
Il deposito cauzionale pattizio di tre mensilità è stato ridotto a due mensilità dall’art. 5 della L. 22 dicembre 1973, n. 841, applicabile come legge imperativa ai rapporti locatizi anteriormente costituiti. L’art. 11 della legge sull’equo canone, che fissa il limite massimo del deposito a tre mensilità, ha ridato efficacia ai patti contrattuali di questa misura, che la L. 22 dicembre 1973, n. 841 aveva reso soltanto inefficaci e non nulli.
* Trib. civ. Firenze, 17 gennaio 1981, Snc Laurella c. Romoli.
È nulla per violazione dell’art. 79, in relazione all’art. 11 della legge 392/1978, la clausola che prevede l’adeguamento anche del deposito cauzionale, riferendosi inequivocabilmente la norma relativa al canone iniziale.
* Pret. civ. Milano, 13 novembre 1981, Pizzuti c. Montagnesi.
Non rientra fra i patti nulli di cui all’art. 79, L. 27 luglio 1978, n. 392 la clausola contrattuale che prevede la perdita del deposito cauzionale, versato all’inizio della locazione, nel caso in cui il conduttore rilasci l’immobile senza la “tinteggiatura”, che espressamente si era impegnato a rifare alla fine del rapporto. Trattasi, infatti, di un caso di compensazione volontaria, previsto dalla legge nell’art. 1252 c.c.
* Pret. civ. Taranto, 9 marzo 1984, Loscialpo Ramundo c. Rumine.
Le modalità di deposito della somma versata a titolo di cauzione, sia pure convenute tra le parti, non possono incidere sul diritto del conduttore ad avere per intero quanto previsto dalla legge e tale obbligo di restituzione grava esclusivamente sull’ente proprietario e locatore, non avendo alcuna rilevanza sul punto l’obbligo della banca depositaria della somma di decurtare l’importo della ritenuta di legge, dovendo il locatore corrispondere per intero gli interessi legali maturati.
* Pret. civ. Roma, 25 gennaio 1999, n. 550, Stizza c. Inps
c) Controversie
La domanda con la quale il locatore richiede l’attri-buzione del deposito cauzionale, effettuato dal conduttore in funzione di garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi incombenti a suo carico, qualora non possa essere ritenuta conseguenziale – per non essere il deposito stesso commisurato alla entità del corrispettivo dovuto – alla domanda di quantificazione del canone, resta soggetta alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Cass. civ., sez. III, 14 aprile 1983, n. 2622, Inpdai c. Campana.
La somma versata dal conduttore al locatore a garanzia del pagamento del canone, della restitutio in integrum e per la copertura degli aumenti previsti e prevedibili del canone per effetto degli scatti ISTAT, s’intende versata a titolo di deposito cauzionale (e non a fondo perduto) e l’eventuale vertenza relativa all’attribuzione di detta somma è assoggettata alla disciplina ordinaria della competenza per valore.
* Trib. civ. Napoli, sez. VI, 29 dicembre 1990, n. 13562, Marseglia c. Marino.
La controversia relativa alla restituzione del deposito cauzionale è diversa da quella per le quali è previsto il rito speciale e va devoluta al giudice competente ratione valoris secondo i principi generali.
* Pret. civ. Molfetta, 3 aprile 1987, n. 44, La Forgia c. Sciancalepore.
Nella causa instaurata dal cessato conduttore al fine di ottenere la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, non costituisce prova a suo favore la dichiarazione, priva di sottoscrizione, asseritamente resa dal locatore ed attestante il buono stato dell’immobile alla data del rilascio, essendo la stessa piuttosto idonea a comprovare indirettamente l’assunto secondo cui la sottoscrizione non fu apposta in considerazione del riscontrato degrado dei locali al momento della riconsegna.
* Pret. civ. Piacenza, 15 marzo 1999, n. 75, Fasolino c. Cammi
d) Fideiussione bancaria
La fideiussione bancaria a semplice richiesta che abbia funzione sostitutiva del deposito cauzionale costituisce non già una tipica garanzia fideiussoria, ma un atipico contratto autonomo di garanzia che, salvi i casi di richiesta palesemente arbitraria (c.d. exceptio doli), non consente al garante di opporre alcuna eccezione scaturente dal rapporto locatizio, ma lo obbliga a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore.
* Trib. civ. La Spezia, 2 novembre 2000, n. 2337, Banca di Roma c. Panni.
e) Interessi legali
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In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ulti-mo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.
* Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, Giordano c. Matricolo.
L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, c.c., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 c.p.c., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.
* Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, Giordano c. Matricolo
L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 L. n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.
* Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979, Mazza c. Braghieri.
In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 11 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e i relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.
* Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287, Agostini c. Delle Chiaie.
f) Mancato versamento
Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto locatizio.
* Trib. civ. Brescia, sez. III, 17 febbraio 1992, Mori c. Bianchi.
g) Obbligo di restituzione
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto.
* Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725, Pascalino c. Argenti.
Ma se il conduttore mi affida un libretto al portatore, devo andare ogni anno a far la chiusura degli interessi/spese, o alla fine del rapporto, restituendo il libretto, il conduttore potrà farsi accreditare gli interessi/spese di tutti gli anni addietro?
Scusate, forse non mi sono spiegata bene ma la questione è un pò complicata: il rapporto di locazione è iniziato nell'agosto 1994 e si è concluso nel febbraio 2010. Nel frattempo ci sono state due scadenze e relativi rinnovi del contratto: nel 1999 e nel 2005. Alle date delle scadenze ho conteggiato il deposito cauzionale da restituire ed i relativi interessi ma non li ho restituiti nelle mani del locatore ma, d'accordo con l'inquilino, facendo un conguaglio con il nuovo affitto ed il nuovo deposito cauzionale da lui dovuto per l'inizio del nuovo contratto. Adesso l'inquilino cerca di fare il furbo richiedendomi nuovamente questi interessi ma io come prova ho solamente l'estratto conto bancario dal quale risulta quello che lui ha pagato e che risulta la differenza fra quello che lui mi deve e quello che gli devo io (come sopra specificato). Se lui mi facesse causa possono bastare questi estratti conto per provare che io gli ho già corrisposto, alle varie scadenze dei contratti, gli interessi sui depositi cauzionali?Discussioni simili a questa...
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