Il conduttore si tiene la cauzione, il locatore non può fare nulla?

[Luigi Criscuolo]

A cosa incorre il locatore in questo caso?

dipende da cosa rileva il tecnico della ASL. Se la muffa è localizzata solo nei ponti termici non prenderà provvedimenti eclatanti ma se la muffa è diffusa sulle pareti e sul retro dei mobili può far togliere l'abitabilità.

 

[Luigi Criscuolo]

Sì, ma dopo, a gennaio il conduttore ha pagato l'affitto parzialmente (quello che avanzava dopo aver totalmente "scontato" la cauzione) e in febbraio ha pagato la rata per intero, anche se sia in gennaio sia in febbraio in ritardo e dopo solleciti da parte mia.

io sono dell'avviso che durante la locazione il conduttore non possa usare il deposito cauzionale in conto pagamento affitto perché così facendo estingue il deposito stesso che ha la funzione di cauzione cioè di garanzia all'adempimento di restituire l'immobile nello stato in cui è stato consegnato tranne il deperimento d'uso.
Il deposito cauzionale genera interessi annuali che il locatore deve riconoscere al conduttore alla fine dei 12 mesi; altrimenti dovrà riconoscerli a fine locazione restituendo il deposito stesso. Non so se gli interessi genereranno altri interessi (interessi composti o anatocismo).
Sappi che, a fine locazione, il deposito cauzionale va restituito, a meno che il conduttore non sia d'accordo di risarcire i danni provocati con parte o tutta la somma versata come deposito cauzionale. In questo caso ci vuole una scrittura privata sottoscritta da entrambi le parti. Se il conduttore contesta i danni da te sostenuti il deposito cauzionale va restituito e va iniziata una vertenza legale che inizierà con l'istituto della Mediazione e se questa non sortirà un accordo proseguire presso il tribunale civile.
Quindi io scriverei al tuo conduttore una bella r.r. alla francese illustrando quello che ti ho detto e lo metterei in mora per le somme non pagate.
leggi qui visto che l'argomento è già stato trattato.
Cauzione usata come canone

 

[Deny]

Il deposito cauzionale genera interessi annuali che il locatore deve riconoscere al conduttore alla fine dei 12 mesi

Il conduttore mi aveva semplicemente dato le tre rate di affitto come deposito e le ho tenuto a casa in una busta e basta. Niente interessi. Degli interessi non parla neanche il contratto. E' contro legge?

Dov'è che si versa il deposito per produrre gli interessi? Su qualche conto deposito? Ma intestato a chi? Non credo che per 1.000 euro si prenderebbero tanti interessi...

 

[Luigi Criscuolo]

Degli interessi non parla neanche il contratto

ma la legge si. Vedi l'art. 11 della legge 392/78 (tuttora vigente). Secondo il quale il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Tu i soldi li puoi mettere dove vuoi, anche nel materasso, ma ogni 12 mesi devi calcolare gli interessi legali e glieli corrispondi all'inquilino facendoti firmare una scrittura privata di ricevuta della somma. Oppure, se l'inquilino paga con un mezzo tracciabile, lo autorizzi a defalcare la somma corrispondente agli interessi che tu devi riconoscergli dall'importo che lui deve pagare nella prima pigione dopo i 12 mesi.

 

[meri56]

Secondo il quale il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Vero, ma non è il caso che il postante si preoccupi degli interessi, visto che il tasso legale del 2015 era pari allo 0,5% , nel 2016 allo 0.2% e quest'anno addirittura 0.1%. Anche a voler calcolare gli interessi composti, visto che mi pare di capire che la locazione è recente, parliamo di spiccioli.

 

[Deny]

Sì, è vero, sono spiccioli... Mentre l'esposizione del conduttore sono quasi 3 mensilità! E le ultime due mensilità ho dovuto sollecitare e le ha pagate in ritardo, oltre alla data pattuita sul contratto. Pertanto se anche quella di marzo non arriva entro il giorno 15, mando una raccomandata. L'unica cosa è che non so se sollecitare i pagamenti ed eventualmente avviare le pratiche dello sfratto tramite UPPI, oppure se mandargli la disdetta del contratto con preavviso (di quanti mesi?) di liberare l'appartamento visto che (1) non ha pagato le rate e quelle che ha pagato, le ha pagate in ritardo, (2) devo liberare l'appartamento per fare migliorie alla casa (sistemare i muri umidi e la caldaia).......

 

[meri56]

se mandargli la disdetta del contratto con preavviso (di quanti mesi?) di liberare l'appartamento

Non sono un avvocato ma mi sembra che chiedere il rilascio dell'immobile per effettuare dei lavori sia come dire che la casa non è abitabile. Io punterei allo sfratto per morosità. Consigliati con l'avvocato prima di intraprendere delle azioni.

 

[Deny]

Ho letto in internet che
"Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce violazione del principale obbligo che il contratto di locazione pone a carico del conduttore. Con l’art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392 il legislatore ha stabilito che il mancato pagamento del canone di locazione entro venti giorni dalla scadenza prevista contrattualmente, costituisce una violazione di tale gravità da legittimare il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto per morosità del conduttore, con conseguente condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile."

 

[uva]

legittimare il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto per morosità del conduttore, con conseguente condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile."

E' tutto esatto, ma occorre considerare anche l'art. 55 della l. 392/1978, che consente all'inquilino di sanare la morosità in udienza davanti al giudice. Il quale può concedere al moroso il termine di grazia di 90 giorni, fissando una seconda udienza dopo la scadenza di quel termine.
Se l'inquilino continua a non pagare, il giudice convalida lo sfratto e il contratto è risolto.
Ma non è certo che l'inquilino adempia spontaneamente alla restituzione dell'immobile. Se non se ne va, entra in scena l'ufficiale giudiziario che prima di eseguire lo sfratto può concedere altre proroghe.
Quindi i tempi si allungano, e non di poco!