Il compratore non si presenta al rogito

[Morino]

Salve,

tre mesi fa ho stipulato un compromesso regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate nel quale un acquirente, rilasciandomi una caparra di 30 mila euro, si è obbligato ad acquistare il mio appartamento fissando di comune accordo il rogito dal Notaio per il 15 maggio pv. Questa persona in questi giorni mi ha scritto affermando che non potrà venire al rogito per la data fissata, in quanto non avrà ancora la disponibilità economica (€ 300 mila) e mi chiede di slittare la firma del contratto di almeno due mesi.
Dal punto di vista temporale potrei anche attendere due mesi, soltanto che anch'io alla data del 20 maggio devo a mia volta ottemperare ad un impegno già formalizzato, per il quale mi servono almeno 80 mila euro con rischio della perdita della caparra o addirittura la richiesta danni. Ho pensato di aderire allo slittamento della firma del rogito a condizione che il mio acquirente possa anticipare almeno gli 80 mila euro, ma non sono certo che potrà farlo. Se così fosse e non si presenta al rogito, come potrò tutelarmi dei danni che mi causera?
Vi ringrazio della risposta che potrete darmi.

 

[Dimaraz]

Se così fosse e non si presenta al rogito, come potrò tutelarmi dei danni che mi causera?

La data fissata per il Rogito non è un termine "assoluto"...e di certo tu non puoi pretendere oltre quanto già avuto come caparra.

 

[Dimaraz]

Ps.
Avresti dovuto "garantirti" nel tuo acquisto inserendo una clausola sospensiva in funzione del completamento della tua vendita (ammesso che il venditore accettasse tal cosa).

Ora puoi solo provare a sentire se chi ti vende è disposto ad allungare i termini per il Rogito.

 

[Franci63]

Ho pensato di aderire allo slittamento della firma del rogito a condizione che il mio acquirente possa anticipare almeno gli 80 mila euro, ma non sono certo che potrà farlo.

Certo è meglio provare a chiedere per tempo, non si sa mai…
Poi sarebbe utile capire se non dispone della somma per il rogito perché non ha ancora avuto un mutuo, o perché a sua volta sta aspettando un pagamento.

Se così fosse e non si presenta al rogito, come potrò tutelarmi dei danni che mi causera?

O ti tieni i 30.000, o gli fai causa chiedendogli i danni .
Ma la somma che ti sei obbligato a versare tu non fa parte di questi danni.

 

[Morino]

L'Avvocato mi avrebbe consigliato di scrivere una raccomandata a.r. al mio acquirente, facendogli presente che la data scritta nel compromesso (già firmato) per la firma del rogito fissata al 15 maggio pv, è ritenuta da me come "essenziale" e che se non si presenterà al rogito provvederò ad incamerare la caparra...
Sinceramente a me, sembra un po' eccessivo aggiungere questa clausola ad una data già fissata nel compromesso. Sembra quasi una modifica unilaterale al contratto.
Che ne pensate?

 

[Franci63]

facendogli presente che la data scritta nel compromesso (già firmato) per la firma del rogito fissata al 15 maggio pv, è ritenuta da me come "essenziale"

O è definita tale già dal contratto preliminare, oppure resta un termine “normale”, alla cui scadenza potrai solo mandargli diffida ad adempiere, dandogli 15 giorni di tempo, passati senza esito i quali lui sarà ufficialmente inadempiente, e tu potrai tenere la caparra.

se non si presenterà al rogito provvederò ad incamerare la caparra...

Non puoi.

Hai provato a capire qual’ è il problema dell’acquirente, e se davvero avrà i soldi, seppur due mesi dopo ?
Hai provato a trattare, chiedendo qualcosa in cambio della tua eventuale disponibilità ad attendere ?
Hai parlato con il tuo venditore ?

Mi pare che l’avvocato la faccia troppo semplice, senza nemmeno aver tentato la via di un accordo.

 

[Nemesis]

L'Avvocato mi avrebbe consigliato di scrivere una raccomandata a.r. al mio acquirente, facendogli presente che la data scritta nel compromesso (già firmato) per la firma del rogito fissata al 15 maggio pv, è ritenuta da me come "essenziale" e che se non si presenterà al rogito provvederò ad incamerare la caparra

Il termine contrattuale di adempimento può ritenersi "essenziale" esclusivamente in relazione alla comune volontà manifestata dalle parti, sia pure con formule non sacramentali, al momento della conclusione del contratto, la quale può essere ricostruita anche attraverso il loro comportamento posteriore, da valutare però complessivamente, e non in riferimento alla sola parte che sostenga l'essenzialità del termine entro cui la prestazione le era dovuta, senza tener conto del comportamento dell'altra parte, e sempre che l'inutile decorso di esso comporti la perdita, almeno per uno dei contraenti, dell'utilità economica del contratto.

Quindi, attenzione! Potresti paradossalmente essere costretto a risarcire i danni subiti proprio dalla parte che ha violato il termine non essenziale.