Il comodatario può affittare l'appartamento del comodante ?

[Calosoft]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum, che trovo molto utile e interessante. Sono un piccolo proprietario di 2 immobili che destino a uso affitto.
Premessa: qualche mese fa abbiamo deciso, con mia moglie, di ristrutturare alcuni locali di sua proprietà per ricavarne un piccolo appartamento da affittare. Per fruire delle agevolazioni del 50% sulle ristrutturazioni, poichè io sono l'unico che ha capienza IRPEF, mia moglie ha ceduto in comodato d'uso a me, i locali. Tale pratica ci è stata suggerita dall'impiegato dell'Agenzia dell'Entrate. Ora, a lavori terminati, si pone il problema di affittare l'appartamento. Nel contratto che stipuleremo e registreremo, chi deve essere il locatore? Il comodatario (io) o il comodante (mia moglie) ?
Per essere coerenti con quanto fatto finora per fruire delle agevolazioni del 50%, io òposso in aulità di comodatario, affittare l'appartamento, dietro autorizzazione della proprietaria ?
Grazie a chi vorrà rispondermi

 

[condobip]

http://www.tutelati.it/usufrutto.htm
L’usufruttuario:

può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere ipoteca su di esso;

ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;

ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili).

 

[condobip]

Scusa Calosoft, ho sbagliato completamente la risposta la mia si riferiva all'usufruttuario, mentre la tua domanda riguardava il comodatario, allora mi sa che questo non possa locare di sua iniziativa, ma dovrebbe chiedere il permesso al proprietario, il quale avrebbe anche maggior interesse a locare direttamente lui senza intermediari.
Comunque il tuo caso è particolare esseno marito e moglie, non saprei neppure se il mio ragionamento calzi a pennello sarebbe bene chiedere a qualche fiscalista.

 

[jerrySM]

, io òposso in aulità di comodatario, affittare l'appartamento, dietro autorizzazione della proprietaria ?

Il comodatario, previa autorizzazione del comodante, può affittare l'appartamento ma il reddito lo deve dichiarare il comodante (e pagarci le relative tasse).

Qui è spiegato meglio: Se il comodatario affitta, il reddito lo deve dichiarare il comodante

 

[essezeta67]

Giusto!! Quindi è meglio che il contratto di affitto sia stipulato tra proprietario e inquilino e non tra comodatario e inquilino. Saluti.

Il comodatario, previa autorizzazione del comodante, può affittare l'appartamento ma il reddito lo deve dichiarare il comodante (e pagarci le relative tasse).

 

[Calosoft]

Il comodatario, previa autorizzazione del comodante, può affittare l'appartamento ma il reddito lo deve dichiarare il comodante (e pagarci le relative tasse).

Grazie per la risposta; credo che nel mio caso sia corretto che il contratto di locazione lo stipuli io, altrimenti perderei lo stato di comodatario che mi serve per fruire delle agevolazioni fiscali del 55%.

 

[Calosoft]

Grazie per la risposta; credo che nel mio caso sia corretto che il contratto di locazione lo stipuli io, altrimenti perderei lo stato di comodatario che mi serve per fruire delle agevolazioni fiscali del 55%.

E' corretto, secondo voi , questo modo di procedere ?

 

[essezeta67]

Sai è difficile dare una risposta, la situazione è alquanto ingarbugliata: il proprietario si ritrova a dichiarare un reddito che non ha percepito e a pagarci pure le tasse ( e magari se è pensionato a dover rinunciare all'esenzione del ticket sui medicinali per aumento del reddito) e il comodatario si ritrova bonificato in conto corrente un importo che non dichiarerà e del quale un giorno l'Agenzia delle Entrate chiederà spiegazioni per mancata dichiarazione, essendo il contratto registrato a suo nome e dovendo le banche inviare i dati di entrate e uscite dei conti correnti all'amministrazione finanziaria. E' ovvio che il comodatario potrà dimostrare le sue ragioni ma sarà comunque una gran perdita di tempo.....

 

[Calosoft]

Sai è difficile dare una risposta, la situazione è alquanto ingarbugliata: il proprietario si ritrova a dichiarare un reddito che non ha percepito e a pagarci pure le tasse ( e magari se è pensionato a dover rinunciare all'esenzione del ticket sui medicinali per aumento del reddito) e il comodatario si ritrova bonificato in conto corrente un importo che non dichiarerà e del quale un giorno l'Agenzia delle Entrate chiederà spiegazioni per mancata dichiarazione, essendo il contratto registrato a suo nome e dovendo le banche inviare i dati di entrate e uscite dei conti correnti all'amministrazione finanziaria. E' ovvio che il comodatario potrà dimostrare le sue ragioni ma sarà comunque una gran perdita di tempo.....

Ho le tue stesse perplessità; nel contempo ho posto un quesito all'Agenzia delle Entrate che mi ha così risposto:
Testo richiesta informazioni:
Un comodatario che ha in comodato d'uso gratuito un appartamento di proprieta` della moglie, puo` affittarlo ad altri soggetti ? Se non fosse possibile il contratto di comodato d'uso deve essere interrotto affinche` la proprietaria possa darlo in affitto ?

Testo risposta:
Gentile contribuente l'art. 1804 del Codice Civile, al comma secondo, dispone che il comodatario non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. In presenza di tale consenso il comodatario può, quindi, legittimamente locare l'immobile avuto in comodato. Ai fini dichiarativi, l'art. 26 comma 1 del D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986 (testo unico delle imposte sui redditi) dispone che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Per tale motivo l'importo relativo ai canoni di locazione dovranno essere dichiarati dal proprietario nel quadro RB dei redditi fondiari, e non dal comodatario-locatore (cfr. anche Risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008). Cordiali saluti

 

[essezeta67]

Ovviamente quando hanno fatto questa risoluzione non era ancora previsto che le entrate nei conti correnti fossero comunicate dalla banca all'amministrazione finanziaria......la quale ovviamente chiederà informazioni circa la provenienza di queste entrate non dichiarate......