I casi di straordinaria urgenza e i poteri dell'amministratore.

[Laura Palombi]

Salve, ancora una domanda,
vorrei sapere, in base al codice civile e alle leggi vigenti sulla gestione dei condominii, quali sono i casi di urgenza straordinaria che permettono all'amministratore di ignorare quanto approvato in assemblea? Nell'assemblea straordinaria infatti *è stato votato anche considerando il nostro caso urgente di imprevisto, ovvero la rottura della caldaia del riscaldamento, ma nonostante ciò l'amministratore oggi che si è verificata la rottura ha proceduto chiedendo firme porta a porta per acquistare qualcosa che l'assemblea ha già rifiutato. Lui lo farebbe in nome dell'urgenza verificatasi (il mal funzionamento dell'attuale caldaia che lascia 3 condomini senza riscaldamento *e per questioni di tempo non ci permette di approfondire le offerte di altre ditte). Insomma, ignora quanto concordato e deliberato in assemblea in nome di un suo potere e dovere *che gli è conferito in caso di urgenza poiché alcuni condomini sono in disagio. Può? Non dovrebbe convocare un'altra assemblea urgentemente e basta? Grazie. Potreste dirmi se questo caso permette davvero lo stravolgimento dele regole? C'è qualcosa sul codic civile? Grazie ancora, Laura

 

[acquirente]

da noi due anni fa fuoriusciva improvvisamente dalla caldaia centralizzata parecchia acqua, quasi due cm nel locale adibito a questo. praticamente la caldaia si e' rotta all'improvviso ma era gia' abbastanza vecchia.
l'amministratore non ha avvertito nessuno e l'ha sostituita completamente con una nuova adducendo il pericolo e l'urgenza. siamo stati 4 gg al freddo.
abbiamo preso atto e pagato.
un evento che succede raramente pero'.

 

[Laura Palombi]

La situazione è simile ma La caldaia continua a funzionare e ci lascerebbe il tempo di sostituirla con una molto più conveniente e ecosostenibile, sempre se l'amministratore non prenda in mano la situazione con la scusa dell'urgenza. In fondo i condomini (pare3) senza riscaldamento possono provvedere con delle stufe elettriche per qualche giorno e far contabilizAre la spesa per tutto il condominio. Insomma, di soluzioni ce ne sarebbero. Non ci sembra che questa situazione possa far saltare tutte le regole.
Grazie, aspetto altre risposte in merito alle situazioni di urgenza straordinaria. Esiste un elenco? In fondo nessuno rischia la vita e il disagio è rimediabile.
Grazie. Laura

 

[Gatta]

Il richiamo della lettrice alla normativa è quella di cui all'art.1135 cod.civ.,ultimo comma.
Quindi il carattere "urgente" va interpretato caso per caso con "intelligente elasticità".
Pertanto sarà l'amministratore, laddove lo ritenga, a decidere,salvo poi a doverne render conto in altra sede.
Gatta

 

[lucandrelli]

Salve leggo con piacere questo argomento dato che mi trovo in una situazione anloga.
Ma è possibile che non esista una sentenza che parli chiaro e non lasci all'intelligente elasticità la soluzione di questi problemi?
Di fatto non è detto che le scelte vengano fatte sempre con la diligenza del buon padre di famiglia, si possono anche verificare casi estrema furbizia per assegnare il lavoro a una ditta in particolare.
E' legale prendere le firme porta a porta in barba a un assemblea regolare.

 

[Gatta]

Non è che una sentenza faccia stato.
Le stesse sezioni unite della Corte di Cassazione mutano indirizzo alla distanza di pochi mesi.
Chi non è addentro nel ramo giuridico non può rendersi conto che lo jus è divenire ed ogni situazione è diversa dall'altra e va vagliata dal G.caso per caso.
Non è che nel valutare una situazione si possa ricorrere a delle "tabelline" da ragioniere (col massimo rispetto per questa figura) per arrivare a delle conclusioni predeterminate....
Gatta

 

[Betty Boop]

Gentile Signora LAURA
Provo a dare un 'interpretazione, che comunque,e' quella di un privato cittadino,
L'AMM.RE deve essere neutrale ed imparziale per Tutti,(questo per legge, anche quella del buonsenso) Se avete il riscaldamento centralizzato, al quale partecipano TUTTI Non vedo perche quei tre Sfortunati devono stare senza riscaldamento .Per il quale pagano ed hanno pagato la loro quota . Lei LAURA, Non solo li vorrebbe, far rimanere nello stato di disagio MA anche gli vuole addebitare una spesa personale delle stufe elettriche..? Forse invece sarebbe il caso, se voleste trovare una soluzione pacifica, che ai tre fosse proposto un'indennizzo per il disagio subito e non accollaragli altre spese, e se loro sono d'accordo scegliere il Fornitore piu' adatto alle vostre esigenze cosi' se c'e un accordo fra voi condomini L'Amm.re dovra' tacere e fare quello che voi gli dite.:daccordo: ..giusto.. o no..?

 

[adimecasa]

Risposta ai vari interventi avete un amministratore, votato a maggioranza in assemblea, gli avete dato fiducia, ora avete dei dubbi sul modo di operare, chiedere altri preventivi non costa nulla, confrontarli idem, trovare una soluzione con la maggioranza in assemblea e approvarla senza altri ripensamenti, non tutto quello che si dice sull':daccordo:ammainistratore è da condividere, adimecasa amministratore ciao ciao

 

[Antonio Azzaretto]

La gestione del potere politico in condominio è ancora un grosso problema non risolto che merita una riflessione:

......Problemi di fondo

Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti "abbiano consapevolezza" che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.

La prima difficoltà è l' l' eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

Dal punto di vista "politico", il problema è l' attribuzione di "potere" indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch' esso non precisamente definito (L' amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch' essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?...etc...etc...).

Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della "funzione" di rappresentanza legale.


...La funzione di rappresentante legale

La funzione di rappresentante legale dell' Ente Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono "aggiunte" che rientrano nell' area di competenza dell' amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.

....nuovi mercati da liberare

Questi "altri" servizi sono i "nuovi mercati" che intendo "liberare" ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.

Il servizio svolto dal "centro EDP" per esempio, se si sgancia dalla figura di "amministratore condominiale", diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria "pura", etc...etc....

Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da "liberarli" dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.

Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria dell' Ente Condomìnio in modo contabilmente corretto.

Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la Comunità Residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, "a prescindere" dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d' altro.

Oggi gli studi "strutturati" di amministrazione stabili funzionano esattamente così - cioè al fine di "liberare" l' amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all' "interno" o all' "esterno" della struttura dell' amministratore; tutti i tecnici e i professionisti "vicini" all' amministratore, lavorano in autonomia e in stanze "separate", spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione "di contatto" con i condòmini e i residenti.

In altre parole si forma una sorta di Net-Work di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell' amministratore di condomìnio, il quale funge da "procacciatore d' affari" per tutti.

Questo "gruppo organizzato" si divide i diversi servizi necessari alla gestione degli Enti Condomìnio amministrati, lavorando in "team" ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all' Ente Amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente all' Ente Condomìnio il costo del servizio concordato con l' amministratore.

Tutti questi "rapporti interni" restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la loro gestione condominiale.

Per questo motivo, molto spesso gli Enti Condomìnio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.

Per risolvere questi problemi "strutturali", è necessario "sganciare" i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali "interni", al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per gli Enti Condomìnio.

E' ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l' amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell' Assemblea, ma questo è soltanto un problema "tecnico" facilmente risolvibile.

Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

Inoltre, dal punto di vista strettamente "tecnico" (Controllo manutenzioni etc..), ed "organizzativo" (Controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc...), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell' attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.

Si tratta di avere la consapevolezza "politica" che questi servizi "possono" essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare "strumenti" di controllo della propria organizzazione condominiale.

Il problema, pertanto, è scegliere "politicamente" in modo da acquistare i "servizi" migliori sul mercato, e affidarne l' utilizzo ai propri "amministratori di condomìnio".

Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L' assemblea "sceglie" l' amministratore, il quale "forse" sceglierà il servizio migliore per l' Ente condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia "buono", sia "scadente") che riceverà fino all' ultimo euro.

 

[raflomb]

Giusta il combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., l’amministratore può agire, senza previa autorizzazione dell’assemblea, per:

disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;

esercitare le ulteriori facoltà previste dal regolamento di condominio: infatti, giusta l’art. 1131, comma 1, cod. civ., il regolamento di condominio può ampliare i poteri attribuiti dal precedente art. 1130 cod. civ. all’amministratore, ma non restringerli.

Si deve, pertanto, ritenere che l’amministratore possa, senza essere previamente autorizzato dall’assemblea:

stipulare contratti e provvedere a pagamenti relativi a opere di manutenzione ordinaria o a servizi comuni essenziali (Cass., n. 3159 del 17 marzo 1993, Sez. II );

stipulare contratti relativi a opere di manutenzione straordinaria solo se queste hanno il carattere dell’urgenza e comunque con necessità di ratifica dell’assemblea;

far valere in giudizio le norme del regolamento di condominio che – sia pur relative all’uso delle parti di proprietà esclusiva – siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’intero edificio (Cass., n. 397 del 23 gennaio 1989, Sez. II);

agire per ottenere il rilascio dell’alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato, cui l’alloggio era stato concesso quale integrazione della retribuzione (Cass., n. 4780 del 2 ottobre 1985, Sez. II);

detenere le chiavi del locale comune già destinato ad alloggio del portiere e rimasto vuoto per cessazione del servizio di portineria (Cass., n. 5076 del 23 luglio 1983, Sez. II);

agire contro il condomino che ha trasformato un balcone in una veranda, con lesione del godimento degli altri condomini o comunque con pregiudizio dell’estetica e della naturale destinazione della cosa comune (Cass., n. 3510 del 28 maggio 1980, Sez. II);

agire contro il condomino che ha abusivamente realizzato opere sulle parti comuni (Cass., n. 5160 del 27 luglio 1983, Sez. II);

promuovere azioni per ottenere il pagamento dei contributi condominiali;

promuovere azioni possessorie, vale a dire azioni di reintegrazione o di manutenzione ex artt. 1168-1170 cod. civ. (Cass., n. 4679 del 16 aprile 1992, Sez. II);

promuovere l’azione di denuncia di danno temuto e di risarcimento danni nei confronti dell’appaltatore, in caso di rovina dell’edificio (Cass., n. 152 del 19 gennaio 1985, Sez. II);

proporre l’azione di cui all’art. 1669 cod. civ., relativa ai gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, anche se privo della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale (Cass., n. 2775 del 28 marzo 1997);

qualora sia autorizzato dall’assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell’edificio, pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all’appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale: conseguentemente il condominio è obbligato all’adempimento del debito derivante da tale clausola (Cass., n. 1640 del 22 febbraio 1997).