Ho affittato con cedolare secca per 4 anni ma a un anno l'inquilino lascia, è possibile questo?

[Leonardo 51]

A febbraio del 2017 ho dato in affitto il mio appartamentino, ho registrato il contratto con validità di 4 anni con cedolare secca. Ora l'inquilino mi ha inviato una raccomandata dove dichiara di voler lasciare l'appartamento fra sei mesi ovvero in tempo utile per non incorrere in sanzioni. Il mio dubbio è: l'inquilino può recedere a distanza di un anno se il contratto è stato firmato per la durata di 4 anni?

 

[Excalibur]

Penso proprio di sì, soprattutto se ti ha dato regolare preavviso come previsto dal contratto. Magari si deve spostare per lavoro o ha una bega familiare o si è accorto che non ci sta con le spese. Credimi, meglio una disdetta che un moroso. Immagino tu possa - se ti accordi con l'inquilino per le visite, far vedere la casa a nuovi potenziali affittuari.

 

[Leonardo 51]

...ma allora che significato ha la cedolare secca...mi sta bene che non sia moroso ma ogni volta è sempre la stessa cosa.

 

[Excalibur]

La cedolare secca è un agevolazione che - se non erro - puoi applicare anche ai contratti liberi (i 4+4). Capisco la seccatura ma pensa se hai trovato una persona onesta che, capendo che non ce la fa, ti preavvisa e disdice il contratto invece di non pagare e farsi portare dal giudice.

 

[Leonardo 51]

...ok tutto..ma c'è una legislazione a riguardo?

 

[Excalibur]

Ho trovato questo: "
La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario."

 

[Excalibur]

e questo
La risoluzione anticipata del contratto di locazione

 

[Leonardo 51]

Grazie mille, ne farò buon uso...

 

[uva]

l'inquilino mi ha inviato una raccomandata dove dichiara di voler lasciare l'appartamento fra sei mesi

Devi leggere attentamente il contratto di locazione.
In genere c'è una clausola che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, potrà recedere in qualsiasi momento dal contratto; dandone comunicazione mediante lettera raccomandata al locatore con preavviso di sei mesi".

Sono condizioni derogabili a favore dell'inquilino: spesso il locatore omette i "gravi motivi" e riduce il preavviso.

Nel contratto che avete stipulato, la disdetta del conduttore (che nel tuo caso ha rispettato il termine legale di preavviso di 6 mesi) è condizionata dai gravi motivi?
In caso positivo, la valutazione della "gravità" dei motivi invocati dal conduttore spetta al Giudice. In genere si tratta di motivi indipendenti dalla volontà del conduttore stesso, ma non c'è un elenco esaustivo.
Quindi spesso al locatore non conviene avventurarsi in una pratica legale, costosa e dall'esito incerto. Meglio lasciare che l'inquilino vada via (pagando tutto il dovuto) e poi cercarne un altro.

La cedolare secca riguarda solo l'aspetto fiscale (tassazione del reddito da locazione). Non c'entra nulla con la disdetta anticipata da parte del conduttore.

 

[uva]

il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.

Qui mi pare ci sia un errore.
La clausola che regola la disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore è derogabile solo in favore del conduttore stesso.
Quindi il locatore può stabilire un termine più breve (da 1 a 5 mesi, per capirci).
Ma il locatore non può imporre al conduttore un preavviso maggiore rispetto ai 6 mesi previsti dalla l. 431/98.