A cura di AIPI che ringraziamo per il prezioso contributo 
Il presente memorandum si pone come obiettivo principale quello di evidenziare i fondamentali passaggi dell’iter necessario per arrivare all’acquisto della proprietà di un immobile in Italia, con particolare attenzione agli effetti giuridici delle attività che vengono poste in essere a partire dalla fase della trattativa fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
L’ampiezza della tematica e la complessità delle questioni che possono di volta in volta venire in rilievo in relazione alle singole fattispecie hanno determinato la necessità di effettuare una selezione degli argomenti che ci sono apparsi particolarmente significativi per fornire un’idea di massima, senza alcuna pretesa di esaustività.
Premessa
L’acquisto di un immobile in Italia, come nella maggior parte di altri paesi europei, avviene tramite la stipula di un contratto di compravendita in forma di atto pubblico avanti ad un notaio. Tuttavia, la questione della forma dell’atto -e degli effetti giuridici che ne conseguono- è leggermente più complessa di quanto potrebbe apparire.
L’ordinamento italiano qualifica la compravendita come contratto consensuale: la proprietà del bene viene trasferita per l’effetto dell’accordo raggiunto dalle parti -nel rispetto degli eventuali requisiti di forma prescritti per determinate categorie di contratti-, mentre è irrilevante il momento di consegna del bene, che potrebbe avvenire in un momento successivo o anche anteriore al perfezionamento del contratto. Questa considerazione di tipo teorico può avere importanti implicazioni pratiche se si considera che insieme alla proprietà viene trasferito dal venditore all’acquirente anche il rischio di perimento del bene (tale principio è espresso con la massima latina res perit domino).
Tornando all’argomento dei requisiti di un accordo idoneo a trasferire la proprietà del bene, occorre in primo luogo notare che il codice civile italiano prescrive l’obbligo di forma scritta per contratti di compravendita immobiliare. Di conseguenza, un accordo verbale non fa sorgere in capo al soggetto interessato all’acquisto il diritto di vedersi trasferita la proprietà dell’immobile (o, da un diverso punto di vista, l’obbligo di acquistare l’immobile stesso pagando il prezzo concordato), ma può dare luogo esclusivamente alla responsabilità precontrattuale qualora una delle parti interrompa ingiustificatamente la trattativa giunta ad uno stadio tale da ingenerare nell’altra parte un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto.
Tuttavia, un contratto di compravendita immobiliare concluso in forma di scrittura privata produce effetti soltanto tra le parti. Infatti, per rendere opponibile erga omnes il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente è indispensabile che la compravendita sia stipulata in forma di atto pubblico e trascritta presso i registri immobiliari (con il pagamento delle relative imposte).
L’importanza della differenza tra le due ipotesi può essere chiarita con il seguente esempio:
il Sig. A vende al Sig. B un immobile tramite un contratto di compravendita in forma di scrittura privata. Successivamente il Sig. A vende il medesimo immobile al Sig. C in forma di atto pubblico trascritto presso i Registri Immobiliari. In questo caso è il Sig. C ad aver acquistato l’immobile, mentre il Sig. B non ha acquistato alcunché, ma ha solo il diritto ad essere risarcito dal Sig. A dei danni subiti a causa dell’inadempimento di quest’ultimo.
Sempre l’esperienza comune ci insegna che il formale contratto di compravendita è normalmente preceduto da una fase di “trattativa commerciale”, durante la quale le parti pongono in essere alcune attività e formano alcuni atti che possono avere conseguenze molto importanti sul piano giuridico. Infatti, tali atti possono in gran parte predeterminare i contenuti del successivo contratto di compravendita, ma anche regolare le conseguenze del mancato perfezionamento del contratto definitivo.
Pertanto, è fondamentale essere assistiti già in questa fase dai consulenti di propria fiducia (agenti immobiliari, periti, notai, avvocati e commercialisti, in base al grado di complessità dell’operazione di acquisto immobiliare che si intende di porre in essere).
2) Proposta ed accettazione
La prima tipologia di atti di rilevanza giuridica che si incontra nelle ipotesi più semplici di acquisti immobiliari è rappresentata da proposte di vendita o di acquisto. Si tratta, rispettivamente della manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o della manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene.
In entrambi i casi, l'accettazione della proposta determina la conclusione tra le parti di un contratto i cui effetti dipendono dal (e possono notevolmente variare in base al) contenuto degli atti sottoscritti. In via semplicistica, si può in questa sede dire che tanto più il contenuto della proposta è definito, tanto più la relativa accettazione determina la conclusione di un contratto di compravendita con efficacia limitata alle parti (si veda l’esempio fatto in premessa) e con obbligo delle stesse di ripetere tale contratto in forma di atto pubblico.
In questa fase prodromica alla compravendita spesso colui che intende acquistare deposita presso un terzo (solitamente l’agente immobiliare) una cauzione a riprova della serietà della propria intenzione a contrarre. Naturalmente, qualora la proposta di acquisto non venisse accettata, la cauzione dovrà essere restituita.
Tuttavia, occorre non sottovalutare il ruolo svolto in questa fase dalle clausole contenute nella proposta di acquisto e l’importanza della personalizzazione del relativo testo in base alle effettive esigenze ed aspettative del potenziale acquirente. In particolare, è importante regolare tramite idonee clausole le ipotesi in cui l’interesse all’acquisto dell’immobile sia subordinato alla verifica e/o avveramento di determinate condizioni, posto che il mancato avveramento di dette condizioni dovrà comportare l’effettivo recupero del deposito cauzionale.
3) Il contratto preliminare
Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascono così da tale accordo degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti stesse. Basti pensare che nel caso in cui una delle parti si rifiutasse di sottoscrivere il contratto definitivo, l’altra parte potrà promuovere azione giudiziaria per ottenere una sentenza avente gli stessi effetti di un contratto definitivo di compravendita.
Normalmente in questa fase vengono compiute alcune fondamentali verifiche riguardo all’immobile, come la titolarità e la disponibilità dello stesso da parte del venditore, l’esistenza di eventuali vincoli e pesi gravanti sull’immobile, la conformità alle norme urbanistico-edilizie e la regolarità catastale.
In caso di acquisto di un appartamento in condominio, è consigliabile esaminare il regolamento condominiale, verificare l’eventuale esistenza di delibere assembleari inerenti lavori di straordinaria amministrazione e il regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore.
Tra le clausole tipiche del contratto preliminare vi è la previsione di una caparra confirmatoria. Essa consiste nel pagamento dal promissorio acquirente di una somma di denaro. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Una cautela ulteriore disponibile in questa fase per il promissario acquirente è rappresentata dalla possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, a condizione che il preliminare sia stipulato in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata (e previo il pagamento delle relative imposte). La trascrizione ha la funzione di tutelare il futuro acquirente in tutte le situazioni in cui il suo diritto di conseguire la proprietà dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo possa venire in conflitto con pretese da parte di terzi (es. la vendita dello stesso immobile a più persone, costituzione su di esso di diritti reali di godimento, iscrizione di ipoteche o azioni esecutive promosse da terzi). Infatti, in seguito alla trascrizione del contratto preliminare i diritti di terzi trascritti successivamente non saranno opponibili al promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare. In tale caso il promissario acquirente avrà un privilegio speciale sull’immobile che ha formato oggetto del preliminare per i crediti che sorgono quale conseguenza dell’inadempimento del venditore (il rimborso degli acconti pagati, la restituzione del doppio della caparra).
In conclusione, la trascrizione del preliminare è fortemente consigliabile nelle seguenti ipotesi:
- il promittente venditore è un soggetto che esercita attività di impresa;
- il periodo tra la data di stipula del preliminare e quello della stipula del contratto definitivo è lungo;
- l’importo versato al momento del contratto preliminare è elevato.
Per quanto riguarda l’acquisto degli immobili da costruire, il D.lgs. 122/2005 ha introdotto una serie di tutele per il futuro acquirente, tra cui all’art. 2 l’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse e da riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà dell’immobile. La garanzia fideiussoria è destinata ad operare nei seguenti casi:
- “situazioni di crisi” del costruttore/promittente venditore;
- l’esecuzione immobiliare promossa nei confronti del costruttore/promittente venditore in relazione all'immobile oggetto del contratto preliminare;
- la sottoposizione del costruttore/promittente venditore a fallimento o altre procedure concorsuali.
Inoltre, qualora il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, l’acquirente dell’immobile (ma non altri soggetti) può in ogni momento far valere la nullità del contratto preliminare.
Infine, l’art. 10 del D.lgs. 122/2005 prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare al momento della stipula dell’atto notarile definitivo di vendita, la polizza assicurativa di durata decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile.
4) Contratto di compravendita in forma di atto pubblico
La scelta del notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita spetta di norma alla parte acquirente, in quanto la stessa sopporta le spese e gli oneri connessi all'atto medesimo.
Al momento della stipula dell’atto le parti sono richieste ad esibire, oltre ad un documento di identificazione personale in corso di validità, anche il codice fiscale italiano attribuito dall’Agenzia delle Entrate. Occorre tenere presente che tale ultimo documento è richiesto anche ai soggetti non residenti in Italia, di conseguenza, è necessario provvedere tempestivamente alla presentazione della relativa richiesta di assegnazione.
Inoltre, sia il venditore che l’acquirente devono informare il notaio circa il loro stato civile, in quanto il regime patrimoniale dei coniugi produce conseguenze sulla validità e sugli effetti della compravendita.
Non è, invece, necessaria la presenza personale delle parti alla stipula del contratto di compravendita; il procuratore nominato dovrà essere munito di procura notarile (o consolare) a vendere o ad acquistare.
Qualora l’acquirente non sia titolare di un permesso di soggiorno italiano, l’acquisto dell’immobile sarà possibile solo previa verifica da parte del notaio della “condizione della reciprocità” (la possibilità per i cittadini italiani di acquistare immobili nello Stato di cittadinanza dell’interessato – tale condizione è ritenuta soddisfatta per i cittadini della Federazione Russa). Inoltre, se l’acquirente non parla l’italiano, sarà necessario l’intervento alla stipula dell’atto di un interprete e di un testimone che conosca sia l’italiano che la lingua che lo straniero dichiara di conoscere.
?La consegna dell’immobile di regola avviene contestualmente alla stipula del contratto definitivo, ma può comunque capitare che essa sia antecedente o successiva. Il prezzo dell’immobile viene solitamente corrisposto alla firma del rogito notarile, con l’imputazione della caparra versata a titolo di prezzo.
Avv. Michela Mazza Consulente AIPI
Avv. Khelena Nikifarava Consulente AIPI
Acquistare Casa in Italia - Guida Pratica
Il presente memorandum si pone come obiettivo principale quello di evidenziare i fondamentali passaggi dell’iter necessario per arrivare all’acquisto della proprietà di un immobile in Italia, con particolare attenzione agli effetti giuridici delle attività che vengono poste in essere a partire dalla fase della trattativa fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
L’ampiezza della tematica e la complessità delle questioni che possono di volta in volta venire in rilievo in relazione alle singole fattispecie hanno determinato la necessità di effettuare una selezione degli argomenti che ci sono apparsi particolarmente significativi per fornire un’idea di massima, senza alcuna pretesa di esaustività.
Premessa
L’acquisto di un immobile in Italia, come nella maggior parte di altri paesi europei, avviene tramite la stipula di un contratto di compravendita in forma di atto pubblico avanti ad un notaio. Tuttavia, la questione della forma dell’atto -e degli effetti giuridici che ne conseguono- è leggermente più complessa di quanto potrebbe apparire.
L’ordinamento italiano qualifica la compravendita come contratto consensuale: la proprietà del bene viene trasferita per l’effetto dell’accordo raggiunto dalle parti -nel rispetto degli eventuali requisiti di forma prescritti per determinate categorie di contratti-, mentre è irrilevante il momento di consegna del bene, che potrebbe avvenire in un momento successivo o anche anteriore al perfezionamento del contratto. Questa considerazione di tipo teorico può avere importanti implicazioni pratiche se si considera che insieme alla proprietà viene trasferito dal venditore all’acquirente anche il rischio di perimento del bene (tale principio è espresso con la massima latina res perit domino).
Tornando all’argomento dei requisiti di un accordo idoneo a trasferire la proprietà del bene, occorre in primo luogo notare che il codice civile italiano prescrive l’obbligo di forma scritta per contratti di compravendita immobiliare. Di conseguenza, un accordo verbale non fa sorgere in capo al soggetto interessato all’acquisto il diritto di vedersi trasferita la proprietà dell’immobile (o, da un diverso punto di vista, l’obbligo di acquistare l’immobile stesso pagando il prezzo concordato), ma può dare luogo esclusivamente alla responsabilità precontrattuale qualora una delle parti interrompa ingiustificatamente la trattativa giunta ad uno stadio tale da ingenerare nell’altra parte un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto.
Tuttavia, un contratto di compravendita immobiliare concluso in forma di scrittura privata produce effetti soltanto tra le parti. Infatti, per rendere opponibile erga omnes il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente è indispensabile che la compravendita sia stipulata in forma di atto pubblico e trascritta presso i registri immobiliari (con il pagamento delle relative imposte).
L’importanza della differenza tra le due ipotesi può essere chiarita con il seguente esempio:
il Sig. A vende al Sig. B un immobile tramite un contratto di compravendita in forma di scrittura privata. Successivamente il Sig. A vende il medesimo immobile al Sig. C in forma di atto pubblico trascritto presso i Registri Immobiliari. In questo caso è il Sig. C ad aver acquistato l’immobile, mentre il Sig. B non ha acquistato alcunché, ma ha solo il diritto ad essere risarcito dal Sig. A dei danni subiti a causa dell’inadempimento di quest’ultimo.
Sempre l’esperienza comune ci insegna che il formale contratto di compravendita è normalmente preceduto da una fase di “trattativa commerciale”, durante la quale le parti pongono in essere alcune attività e formano alcuni atti che possono avere conseguenze molto importanti sul piano giuridico. Infatti, tali atti possono in gran parte predeterminare i contenuti del successivo contratto di compravendita, ma anche regolare le conseguenze del mancato perfezionamento del contratto definitivo.
Pertanto, è fondamentale essere assistiti già in questa fase dai consulenti di propria fiducia (agenti immobiliari, periti, notai, avvocati e commercialisti, in base al grado di complessità dell’operazione di acquisto immobiliare che si intende di porre in essere).
2) Proposta ed accettazione
La prima tipologia di atti di rilevanza giuridica che si incontra nelle ipotesi più semplici di acquisti immobiliari è rappresentata da proposte di vendita o di acquisto. Si tratta, rispettivamente della manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o della manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene.
In entrambi i casi, l'accettazione della proposta determina la conclusione tra le parti di un contratto i cui effetti dipendono dal (e possono notevolmente variare in base al) contenuto degli atti sottoscritti. In via semplicistica, si può in questa sede dire che tanto più il contenuto della proposta è definito, tanto più la relativa accettazione determina la conclusione di un contratto di compravendita con efficacia limitata alle parti (si veda l’esempio fatto in premessa) e con obbligo delle stesse di ripetere tale contratto in forma di atto pubblico.
In questa fase prodromica alla compravendita spesso colui che intende acquistare deposita presso un terzo (solitamente l’agente immobiliare) una cauzione a riprova della serietà della propria intenzione a contrarre. Naturalmente, qualora la proposta di acquisto non venisse accettata, la cauzione dovrà essere restituita.
Tuttavia, occorre non sottovalutare il ruolo svolto in questa fase dalle clausole contenute nella proposta di acquisto e l’importanza della personalizzazione del relativo testo in base alle effettive esigenze ed aspettative del potenziale acquirente. In particolare, è importante regolare tramite idonee clausole le ipotesi in cui l’interesse all’acquisto dell’immobile sia subordinato alla verifica e/o avveramento di determinate condizioni, posto che il mancato avveramento di dette condizioni dovrà comportare l’effettivo recupero del deposito cauzionale.
3) Il contratto preliminare
Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascono così da tale accordo degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti stesse. Basti pensare che nel caso in cui una delle parti si rifiutasse di sottoscrivere il contratto definitivo, l’altra parte potrà promuovere azione giudiziaria per ottenere una sentenza avente gli stessi effetti di un contratto definitivo di compravendita.
Normalmente in questa fase vengono compiute alcune fondamentali verifiche riguardo all’immobile, come la titolarità e la disponibilità dello stesso da parte del venditore, l’esistenza di eventuali vincoli e pesi gravanti sull’immobile, la conformità alle norme urbanistico-edilizie e la regolarità catastale.
In caso di acquisto di un appartamento in condominio, è consigliabile esaminare il regolamento condominiale, verificare l’eventuale esistenza di delibere assembleari inerenti lavori di straordinaria amministrazione e il regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore.
Tra le clausole tipiche del contratto preliminare vi è la previsione di una caparra confirmatoria. Essa consiste nel pagamento dal promissorio acquirente di una somma di denaro. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Una cautela ulteriore disponibile in questa fase per il promissario acquirente è rappresentata dalla possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, a condizione che il preliminare sia stipulato in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata (e previo il pagamento delle relative imposte). La trascrizione ha la funzione di tutelare il futuro acquirente in tutte le situazioni in cui il suo diritto di conseguire la proprietà dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo possa venire in conflitto con pretese da parte di terzi (es. la vendita dello stesso immobile a più persone, costituzione su di esso di diritti reali di godimento, iscrizione di ipoteche o azioni esecutive promosse da terzi). Infatti, in seguito alla trascrizione del contratto preliminare i diritti di terzi trascritti successivamente non saranno opponibili al promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare. In tale caso il promissario acquirente avrà un privilegio speciale sull’immobile che ha formato oggetto del preliminare per i crediti che sorgono quale conseguenza dell’inadempimento del venditore (il rimborso degli acconti pagati, la restituzione del doppio della caparra).
In conclusione, la trascrizione del preliminare è fortemente consigliabile nelle seguenti ipotesi:
- il promittente venditore è un soggetto che esercita attività di impresa;
- il periodo tra la data di stipula del preliminare e quello della stipula del contratto definitivo è lungo;
- l’importo versato al momento del contratto preliminare è elevato.
Per quanto riguarda l’acquisto degli immobili da costruire, il D.lgs. 122/2005 ha introdotto una serie di tutele per il futuro acquirente, tra cui all’art. 2 l’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse e da riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà dell’immobile. La garanzia fideiussoria è destinata ad operare nei seguenti casi:
- “situazioni di crisi” del costruttore/promittente venditore;
- l’esecuzione immobiliare promossa nei confronti del costruttore/promittente venditore in relazione all'immobile oggetto del contratto preliminare;
- la sottoposizione del costruttore/promittente venditore a fallimento o altre procedure concorsuali.
Inoltre, qualora il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, l’acquirente dell’immobile (ma non altri soggetti) può in ogni momento far valere la nullità del contratto preliminare.
Infine, l’art. 10 del D.lgs. 122/2005 prevede l’obbligo per il costruttore di consegnare al momento della stipula dell’atto notarile definitivo di vendita, la polizza assicurativa di durata decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile.
4) Contratto di compravendita in forma di atto pubblico
La scelta del notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita spetta di norma alla parte acquirente, in quanto la stessa sopporta le spese e gli oneri connessi all'atto medesimo.
Al momento della stipula dell’atto le parti sono richieste ad esibire, oltre ad un documento di identificazione personale in corso di validità, anche il codice fiscale italiano attribuito dall’Agenzia delle Entrate. Occorre tenere presente che tale ultimo documento è richiesto anche ai soggetti non residenti in Italia, di conseguenza, è necessario provvedere tempestivamente alla presentazione della relativa richiesta di assegnazione.
Inoltre, sia il venditore che l’acquirente devono informare il notaio circa il loro stato civile, in quanto il regime patrimoniale dei coniugi produce conseguenze sulla validità e sugli effetti della compravendita.
Non è, invece, necessaria la presenza personale delle parti alla stipula del contratto di compravendita; il procuratore nominato dovrà essere munito di procura notarile (o consolare) a vendere o ad acquistare.
Qualora l’acquirente non sia titolare di un permesso di soggiorno italiano, l’acquisto dell’immobile sarà possibile solo previa verifica da parte del notaio della “condizione della reciprocità” (la possibilità per i cittadini italiani di acquistare immobili nello Stato di cittadinanza dell’interessato – tale condizione è ritenuta soddisfatta per i cittadini della Federazione Russa). Inoltre, se l’acquirente non parla l’italiano, sarà necessario l’intervento alla stipula dell’atto di un interprete e di un testimone che conosca sia l’italiano che la lingua che lo straniero dichiara di conoscere.
?La consegna dell’immobile di regola avviene contestualmente alla stipula del contratto definitivo, ma può comunque capitare che essa sia antecedente o successiva. Il prezzo dell’immobile viene solitamente corrisposto alla firma del rogito notarile, con l’imputazione della caparra versata a titolo di prezzo.
Avv. Michela Mazza Consulente AIPI
Avv. Khelena Nikifarava Consulente AIPI
