Gruppo di mandata di caldaia a gas - Manutenzione ordinaria o straordinaria?

[Maxximo]

Buongiorno a Tutti,
a novembre 2021 ho rimesso in locazione un immobile casetta indipendente e reinstallato una caldaia a metano.
La stessa era stata usata solo 2 anni e mezzo, poi per prevenire possibili furti, depositata in magazzino.
All'atto del reinstallo, la caldaia e il termostato di gestione a muro, erano perfettamente funzionanti.
Poi dopo 9 mesi, il conduttore ha rilasciato in anticipo l'immobile, favorendo il successivo nuovo contratto di locazione senza interruzione della locazione.
Due amiche, una la prima ha chiuso il contratto per rientro al sud causa motivi familiari, la seconda è soli tre mese che vi conduce l'immobile.
Settimana scorsa, ho offerto io la manutenzione caldaia e controllo fumi da cui intervento è merso che la caldaia perdeva acqua ed il termostato è rotto.
Termostato preventivo pari a € 50.
Manutenzione ordinaria e fumi analisi pari a € 140 già da me saldati.
Ora giunto preventivo per riparazione perdita acqua causata da foro nel gruppo di mandata pari a € 180.
Premesso che entrambe le conduttrici non avevano comunicato, nè della rottura del termostato, nè della perdita della caldaia.
Chiedo se è a mio carico il pagamento di complessivi € 230? Pari a sostituzione termostato e gruppo di mandata.
O se devono essere in carico alla attuale conduttrice?
Grazie anticipate per eventuali riscontri.
Un propietario sempre più deluso.

 

[Dimaraz]

la seconda è soli tre mese che vi conduce l'immobile.

Chiedo se è a mio carico il pagamento di complessivi € 230?

Data la premessa (solo 3 mesi che è entrata) spesa a ruo completo carico.

Usare una caldaia e poi lasciarla inutilizzata non è un buon viatico.

 

[Maxximo]

Premesso che Ruo non so se sta per T uo o Suo? Comunque, se dai un immobile funzionante e dopo 3 mesi, già Ti han rotto caldaia con perdita e termostato, entrambi non segnalati. a me pare più mancata o cattiva conduzione manutenzione del immobile e con conseguente, messa in mano a un legale per sgombero immobile e non, spese a carico del propietario!

 

[Dimaraz]

Premesso che Ruo non so se sta per T uo o Suo?

Leggasi "tuo" ( l'errore di digitazione da risposta data dal telefono e le lettere vicine dovresti conoscerle).

se dai un immobile funzionante e dopo 3 mesi, già Ti han rotto caldaia

Vedo difficile che due inquiline "normali" rompano di proposito la caldaia.
Se avessi locato ad un paio di "barbari" i danni avrebbero coinvolto anche altri suppellettili/arredi e tu non hai lamentato nulla al riguardo.
Io ho elaborato la storia che hai descritto e risposto su tali basi.

a me pare più mancata o cattiva conduzione manutenzione del immobile

A me pare che tu sia venuto a porre una domanda perché ignori la materia...ma siccome la risposta non ti piace cerchi di fare lo "spaccone".

Inizia pure tutte le cause che vuoi ...cominciando a mettere mano al portafoglio così scoprirai che l'avvocato costa più dell'idraulico e non è obbligato a fornirti garanzia scritta.

 

[uva]

se dai un immobile funzionante e dopo 3 mesi, già Ti han rotto caldaia

Però tu non puoi dimostrare che la caldaia è stata rotta dalle ultime due inquiline (di cui una ha disdettato il contratto e rilasciato l'immobile dopo poco tempo).

Se dopo aver controllato che

All'atto del reinstallo, la caldaia e il termostato di gestione a muro, erano perfettamente funzionanti.

hai affittato la casa ad un conduttore che vi ha abitato 9 mesi

Poi dopo 9 mesi, il conduttore ha rilasciato in anticipo l'immobile

è possibile/probabile che la cattiva conduzione e manutenzione sia imputabile a lui. Avendo già risolto quel contratto e suppongo restituito il deposito cauzionale, ora non ti puoi più rivalere su quell'inquilino.

 

[mapeit]

Per essere obiettivi, un foro nel gruppo di mandata non può essere cagionato dall'utente della caldaia, a meno che non abbia usato volutamente un trapano. Probabilmente dipende proprio dal mancato uso e dal deposito a magazzino. Durante questo tempo probabilmente le condotte si sono ossidate e quando il gruppo è tornato in pressione le superfici interne dei condotti si sono forate.
Oppure può essersi creato un danno in fase di reinstallazione.
Io propenderei quindi per un guasto dovuto a logorio, indipendente dalla omessa manutenzione operata dal conduttore, se questa si è protratta solo per un anno o meno.

 

[Maxximo]

Per essere obiettivi, un foro nel gruppo di mandata non può essere cagionato dall'utente della caldaia, a meno che non abbia usato volutamente un trapano. Probabilmente dipende proprio dal mancato uso e dal deposito a magazzino. Durante questo tempo probabilmente le condotte si sono ossidate e quando il gruppo è tornato in pressione le superfici interne dei condotti si sono forate.
Oppure può essersi creato un danno in fase di reinstallazione.
Io propenderei quindi per un guasto dovuto a logorio, indipendente dalla omessa manutenzione operata dal conduttore, se questa si è protratta solo per un anno o meno.

Premesso che come già scritto, all'atto della reinstallazione, tutto funzionava e nessuna anomalia era stata riscontrata.
Neanche in fase successiva comunicata dalle due conduttrici alcuna anomalia.
Il tecnico manutentore della caldaia ha detto che il gruppo di mandata è un pezzo unico in plastica e la parte forata è il tappo che però, essendo un blocco unico, comporta la sostituzione del intero gruppo.
Faccio notare che la perdita non mi è mai stata comunicata dalla precedente conduttrice e l'attuale, l'ha comunicata una settimana prima del intervento manutentico.
La conduzione distingue le due cconduttrici.
Mentre la prima affiancava a serietà e professionalità anche una propia attività di rinnovamento e migliorie all'immobile con anche interventi cospicui finanziati dalla stessa.
La seconda, continua solo a cercare motivi per fare interventi a carico del locatore, quando invece ha preso e sottoscritto la presa in carico del immobile nelle condizioni pattuite con la sottoscrizione del contratto.
Immobile che non necessita di interventi. Solo adeguamenti ai propi gusti estetici.
Non bastasse.
L'attuale conduttrice assomma alla Sua prepotenza e assoluta non osservanza di quanto pattuito contrattualmente, circa diritti e doveri della conduzione, insulti al locatore, davanti a testimone pure mette le mani addosso al locatore, non può certo credere di continuare a condure l'immobile senza rispetto alcuno per l'altrui persona, tanto più che trattasi del Suo locatore.
L'avvocato costa, ma pagando la conduttrice, l'affitto, non si può rescindere il contratto per sfratto.
Quindi unica alternativa per liberarsi di tutti i problemi che in soli 3 mesi ha causato e che continuerà a creare tale persona, sarà attivata una querela per i fatti di cui sopra, aggressione davanti a testimone.
Contestualmente, la messa in vendita del immobile e una richiesta risarcimento danni per quanto cagionatomi in questi 3 mesi.
Faccio presente che sono intervenuto ognivolta ha chiesto e spesse volte, non mi competeva, un esempio per tutti, non era in grado di trovare un antennista.
Ho dato più volte la mia disponibilità a questa persona, in cambio, dopo che per 2 mesi faceva andare la caldaia senza controllo del termostato, tanto che davanti al manutentore, affermava "ma anche la mia amica in visita a detto ma come mai questa caldaia va fino a 70°?". Con il risultato che la pressione stava a quasi zero, tant'è che Le dissi se aspettava di arrostire o bruciare la casa per avvisarmi o rendersi conto che qualcosa non funzionava.
Ebbene, continua a chiedere di pagare le sue bollette del gas.
Voi manterreste in essere una tale situazione locativa?

 

[Dimaraz]

all'atto della reinstallazione, tutto funzionava e nessuna anomalia era stata riscontrata

Ci mancherebbe che non lo fosse stato.

Ma hai riutilizzato un caldaia "usata" che è rimasta per un certo periodo staccata dai circuiti...e certi "organi" patiscono tale inattività.
I deterioramenti, rotture, corrosioni, perdite sono sempre in agguato.
Riprova che pure sulla mia (mai dismessa ed in funzione da 10 anni) devo reintegrare la pressione dell'acqua.

Ora non troverai Giudice che ti dia ragione per un danno che viene "scoperto" dopo 3 mesi dall'ingresso dell'ultima locataria.

Unico punto per il quale puoi citare a Giudizio la "bellicosa" inquilina è per le eventuali percosse subite (qualora siano dimostrabili e certificata lesione)...ma il testimone dovrà confermare che l'azione violenta sia stata dettata dall'inciviltá dell'autrice senza che tu l'abbia provocata.

Pensare poi di vendere un immobile locato...fatti 2 conti perché potresti doverlo svendere.

 

[mapeit]

La situazione è più grave di quanto ci avevi descritto precedentemente. non si tratta solo di un problema alla caldaia, quanto di un problema di rapporto con la conduttrice. Fai bene a denunciarla se ti ha offeso e messo le mani addosso, e comunque liberatene quanto prima. Con un'inquilina così non avrai mai pace. La messa in vendita dell'immobile, con lei dentro, non so se ti frutterà una cifra adeguata. Propenderei per richiedere a un giudice la rescissione del contratto per mancato rispetto delle clausole contrattuali, con un bravo avvocato.

 

[uva]

insulti al locatore, davanti a testimone pure mette le mani addosso al locatore

Avresti potuto denunciarla appena il fatto si è verificato.

sono intervenuto ognivolta ha chiesto e spesse volte, non mi competeva,

Penso che tu abbia sbagliato ad assecondarla intervenendo anche quando non era tuo dovere di locatore farlo. Certe persone tendono ad approfittare della disponibilità al altrui.

continua a chiedere di pagare le sue bollette del gas.

Se l'utenza del gas è stata volturata a nome di questa inquilina quando le hai affittato la casa, è logico debba pagare lei le bollette.

messa in vendita del immobile e una richiesta risarcimento danni

Anche secondo me la vendita della casa locata potrebbe influire troppo negativamente sul prezzo.
Se pensi di poter dimostrare che i danni sono stati causati dall'inquilina puoi portare la questione in tribunale. Il giudice valuterà e quantificherà il tutto.
Prima però valuta tu se vale la pena iniziare una pratica legale dall'esito incerto.

Voi manterreste in essere una tale situazione locativa?

E' una brutta situazione. Ma fino a quando paga regolarmente è difficile ottenere la risoluzione del contratto per gravi inadempienze della conduttrice.