Ciao,
scusami per il ritardo.
Perchè l'amministratore dice che la riparazione sarà a vostro carico? E' passato più di un anno da quando avete scoperto il malfunzionamento?
Questa domanda perchè Il costruttore è responsabile nei confronti dell’acquirente dei vizi e difetti dell’immobile che si verifichino entro 10 anni dall’ultimazione dei lavori, purchè siano denunciati entro un anno dalla scoperta.
D.Lgs 122/2005 ha disciplinato alcune garanzie e tutele per l’acquirente di immobile in costruzione come la fideiussione e la postuma decennale.
L’art. 2 ha previsto l’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la cosidetta ’fideiussione’. Il suo scopo è garantire gli esborsi versati prima del rogito per un edificio da costruire, in caso di crisi del costruttore.Il contratto preliminare, pena la nullità, dovrà infatti essere accompagnato da una fideiussione bancaria o assicurativa che tuteli il cliente fino al rogito e rispetto ai soldi versati.
L’art. 4 del D.Lgs 122/2005 pone a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.
Polizza assicurativa indennitaria
Oggetto di garanzia sono gli immobili per cui sia stato richiesto il permesso di costruire successivamente alla data del 21 luglio 2005 e devono risultare, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non ancora ultimati.
La copertura assicurativa si riferisce ai danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 codice civile. Per “danni materiali e diretti” si intende derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. Inoltre i danni devono manifestarsi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
La durata della garanzia è di dieci anni, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori.
Da ultimo ricordiamo che solo nel caso in cui il venditore agisca nell’esercizio di impresa (operatore professionale), l’acquirente potrà esigere la polizza decennale postuma.
Art.1669 c.c: rovina e difetti di cose immobili
L’art. 4 del D.lgs 122/2005 fa esplicito riferimento all’articolo 1669 del c.c., il quale recita:
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata (1), se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Giurisprudenza
A riguardo segnaliamo che la giurisprudenza di legittimità ha ultimamente fornito un’interpretazione estensiva dell’art. 1669 c.c.
Con riferimento ai “gravi difetti costruttivi”, la giurisprudenza ha stabilito che sono da considerarsi tali anche quelle carenze costruttive incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (ad esempio: impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) in grado di compromettere la funzionalità e l’abitabilità dell’immobile.
Regime sanzionatorio
In merito al regime sanzionatorio va segnalata la diversità tra fideiussione e decennale postuma.
Nel primo caso, l’art. 2 del D.lgs. n. 122/2005 sancisce che il costruttore, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare, sia tenuto pena di nullità dell’intero contratto a rilasciare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere per l’acquisto dell’immobile in costruzione.
In tema di decennale postuma, non è prevista analoga sanzione: la mancata consegna della polizza all’atto di rogito, ricalca i casi di semplice inadempimento.
Rogito: i rischi di rinunciare alla polizza
Come prima evidenziato, al momento del rogito la legge impone la consegna all’acquirente di una polizza decennale a copertura dei vizi di costruzione.
La polizza è obbligatoria, quindi il notaio senza questo atto può rifiutarsi di effettuare il rogito.
Accettare un’eventuale proposta del costruttore di rinunciare all’assicurazione potrebbe risultare però rischioso. In possesso di contratto definitivo completo di polizza, l’acquirente è certo di ricevere la riparazione o il risarcimento in caso di danni strutturali, problemi di costruzione o smottamenti del terreno.
L’assenza della polizza conduce, invece, ad un’espozione maggiore del rischio di mancato risarcimento. Pur esistendo sempre la tutela dell’art. 1669 c.c, se il costruttore chiamato ad intervenire non adempie, l’acquirente dovrà far causa per ottenere quanto dovuto. E in caso di fallimento dell’impresa, le possibilità sono ancora più ridotte.
