Fusione di due alloggi e agevolazioni prima casa

[geibi]

Ho acquistato un alloggio attiguo al mio con l’intenzione (dichiarata in atto) di unirlo a quello che possedevo, in questo ho usufruito delle agevolazioni prima casa, purtroppo per problemi lavorativi mi devo trasferire e quindi debbo vendere il tutto (primo e secondo alloggio). Al momento, ovviamente non abbiamo effettuato alcuna operazione di unione fisica e non ho comunicato al catasto la richiesta di unione.
Cosa mi conviene fare:
1) devo considerare il secondo alloggio come seconda casa? se si cosa devo fare (ICI, adeguamento imposte seconda casa non pagate in atto ed eventuali altre spese)?
2) il mutuo che ho acceso sul secondo alloggio, posso detrarlo dal 730? se la risposta e no, posso trasferirlo sul primo alloggio?

 

[Rosy De Crescenzo]

Ciao, ho letto che in sede di atto hai dichiarato che per usufruire delle agevolazioni prima casa avresti unito i due alloggi, ma non ci hai detto entro quali termini avresti dovuto fare la fusione. Visto che ti devi trasferire e devi vendere gli alloggi, a livello commerciale sarebbe meglio venderli separatamente per un maggior introito, ma comunque dovresti poi sostenere delle spese, ICI, imposta seconda casa e mora e non potresti detrarre gli interessi passivi del mutuo. In questo caso devi tu considerare se è meglio a livello economico tenere le due unità immobiliari distinte per venderle e sanare gli eventuali adempimenti fiscali oppure trovare un acquirente che sia interessato alla soluzione abitativa intera e quindi procedere in catasto con la fusione e chi acquisterà effettuerà un solo atto e tu non dovrai sostenere altre spese in quanto sei in regola con quanto dichiarato in atto; ma attento bene ai termini stabiliti in atto per effettuare fusione e quant'altro, perchè se decaduti i termini sei costretto a sostenere comunque le spese di seconda casa. Gli interessi passivi sul mutuo comunque li puoi scaricare solo se trattasi di prima casa, e non ti consiglio di girare il mutuo sull'altro alloggio perchè comunque è un atto e ha i suoi costi e poi mi era parso di capire che l'intenzione è venderli questi alloggi per cui non ritengo sia opportuno toccare i mutui se con la vendita verranno estinti...quello che ricavi nella dichiarazione del 730 è il 19% su max € 4000 per cui non più di € 760,00 il rimborso se parliamo di 12 rate di mutuo pagate per tutto il 2009.
Mi sono un pò dilungata, ma spero di esserti stata d'aiuto. Ciao
Rosy

 

[Marco Giovannelli]

Allora, per effettuare l'unione, serve una DIA in comune che dovrà firmare un tecnico abilitato (collega geometra, architetto o ingegnere). Poi l'occorrente da allegare a tale DIA, bisognerà vagliarla caso per caso.

comunque, io rimango del parere, come già specificato da Rosy, che conviene venderle come due case separate.

non esitare a chiedere altre informazioni.

saluti

 

[geibi]

In sede di atto è stato sufficiente dichiarare che avrei eseguito i lavori di fusione dei due alloggi entro il più breve tempo possibile senza specificare una scadenza precisa. Il notaio ha solo aggiunto, verbalmente, che il termine di circa un anno è considerato accettabile. In merito alla modalità di vendita era ed è mia intenzione procedere come da vostro consiglio cioè vendere i due alloggi separatamente.

 

[Jrogin]

Credo che non avendo unito gli appartamenti se li vendi separatmente, dovrai restituire al fisco i benefici ottenuti (7%) maggiorati di una sanzione del 30% e degli interessi di mora, in quanto Non hai ottemperato a quanto dichiarato in atto.
Inoltre fino a che gli appartamenti non sono uniti, non puoi portare in detrazione gli interessi passivi come già specificato da Rosy de Crescenzo.
Concordo anch'io che venderli separatamente è più facile e potrai spuntare un prezzo più alto.
In conclusione si tratta di fare due conti, mettere sui piatti della bilancia tutto e trarre le conclusioni.
Approfitto dell'occasione per augurare a tutti un Buon 2010.