Fusione catastale appartamento con stanza

[Daniele 78]

La vendita non è nulla ( anzi la vendita non c'è ancora stata).
Tu hai firmato un contratto preliminare perfettamente valido, e loro si sono obbligati a regolarizzare tutto per il rogito.
L'unica possibilità di ritenere inadempienti i venditori è che le irregolarità non possano essere sanate, e questo lo dovresti verificare tu.

Quello che io temo è che il famoso locale alto 2,10 sia in planimetria ed urbanisticamente un locale accessorio,mentre tu lo compri come locale di abitazione( camera o sala, come hai detto).
Oppure che , per sanare, riportino la situazione senza quel locale (cioè terrazza).
In fondo nel preliminare è scritto che stai comprando tre locali, oltre i servizi e veranda .

Controlla le planimetrie, o postale per farci capire meglio.


Purtroppo la legge non obbliga l'agente ad approfondire gli aspetti della regolarità dell'immobile. Un agente professionale controlla , se serve anche con la collaborazione dei tecnici , ed informa correttamente le parti degli eventuali problemi , ma non è la norma, purtroppo.
Io mi rifiutavo di prendere incarichi per immobili non regolari, o che i venditori non regolarizzassero prima di cominciare la vendita, ma sono scelte personali.


La registrazione del preliminare ha solo fini fiscali, e il preliminare è perfettamente valido anche senza registrazione .


Un contratto è valido e perfezionato anche con condizione sospensiva , semplicemente non è efficace fino all'eventuale avveramento della condizione.
Se poi la regolarità non viene provata (cioè non si verifica la condizione) , il contratto non diventa efficace, ed è come non averlo firmato.
Ma non puoi "annusare" un atto per incongruenza dei dati; ci sono dei passaggi formali per "sciogliere" un contratto valido .

Condivido il tuo stupore per l'avvenuta perizia : ma , come ho scritto sopra, non vorrei che l'irregolarità consista solo nel fatto che @MarcoG88 ha visto un immobile di 5 vani, mentre gli hanno fatto firmare che compra un trilocale+servizi.
Quindi non ci siano irregolarità, perché il vano 2,10 non è uno dei locali del trilocale, ma un accessorio,.

Postaci le planimetrie

No @Franci63 il locale non è un accessorio è Proprio abitazione a Catasto e quindi dovrà essere variato ed è 1,5 e mezzo mentre i 6 vani sono il resto dell’abitazione (sempre A/3). Sul preliminare al articolo 1 viene descritto.
Poi ci sono tre aree urbane di cui non si parla di classamento ma potrebbero essere tre Visure ai terreni di 3 unita immobiliari all’urbano (da qui La diciture “Area urbana”)

 

[Franci63]

No @Franci63 il locale non è un accessorio è Proprio abitazione a Catasto e quindi dovrà essere variato ed è 1,5 e mezzo mentre i 6 vani sono il resto dell’abitazione (sempre A/3).

Concorderai che non può essere una camera da letto, avendo altezza 2,10.

 

[Daniele 78]

@Gianco a.u.i sta per altra unità immobiliare!

 

[Daniele 78]

Concorderai che non può essere una camera da letto, avendo altezza 2,10.

No non può essere ma mi risulta strano che in Catasto ti mettano un locale abitabile come A/3 che non lo è, piuttosto ti mettono un locale abitabile censito in c/1 per pagare meno rendita catastale (una volta lo facevano adesso l’Agenzia delle Entrate ti stronca sul nascere se ci provi nei nuovi censimenti).

Non credo sia una cantina perché da un balcone al primo piano e di solito le cantine non danno su un balcone !

 

[Gianco]

@Gianco a.u.i sta per altra unità immobiliare!

Le altre unità immobiliari le ho sempre indicate nell'elaborato planimetrico. Nella singola planimetria indico sempre l'immobile interessato. Questa soluzione, se vogliamo, è illogica.

 

[MarcoG88]

Oggi ho parlato con una geometra che ci seguirà e valuterà tutte le varianti e le incongruenze che ci sono nell'atto.
Ho chiamato l'agenzia nel pomeriggio spiegando le incongruenze, ha sminuito tutto, ha detto che i 2.10mt è solo una piccolezza a livello catastale e che non ci sono problemi; la donazione la banca l'ha vista e mancando solo 2 anni al termine non ha alzato storie (io sarei propenso ad andare direttamente in banca ma aspetto un prima di giocarmi quella carta); le aree urbane non sono state inserite come posti auto per il semplice fatto che quando hanno fatto la divisione davanti al notaio gli è stato detto che era indefferente l'importante per l'acquirente è che si possa parcheggiare e in più gli ho fatto notare che comunque nell'annuncio erano riportati posti auto e lei praticamente mi ha detto che negli annunci si usa scrivere così e ha sottolineato nuovamente che l'importante è che si possa parcheggiare li e che siano di proprietà le particelle; il problema nel ripostiglio non esiste ma è una frase rimasta dalla bozza di un altro atto; la certificazione ha scritto solo dell'impianto elettrico perchè si è scordato il resto ma comunque le ha tutte fascicolate.
Ora mercoledì ci parleremo di persona e vedremo cosa dirà...purtroppo l'atto è già in fase di registrazione e non si può interrompere...

 

[Franci63]

Ora mercoledì ci parleremo di persona e vedremo cosa dirà...purtroppo l'atto è già in fase di registrazione e non si può interrompere...

L’importante è che il geometra che hai incaricato controlli per bene tutte le licenze edilizie e i vari permessi necessari , se serve andando di persona a richiedere documenti mancanti.
Per ora le risposte dell’agenzia sono carenti e superficiali, ma approfondendo perlomeno avrai delle certezze.
Poi deciderai il da farsi, in base alle risultanze.

Il contratto è comunque formato; la registrazione non aggiunge niente, è obbligatoria solo per motivi fiscali .

 

[MarcoG88]

@Franci63 si si il geometra andrà a richiedere tutta la documentazione prima in agenzia e poi ance in comune e al catasto e farà un sopralluogo anche nell'appartamento.
Diciamo che l'agenzia la prende con superficialità intanto a loro interessa più il 5% della vendita e il 3% da parte Nostra per cui il loro unico e vero Interesse è quello di fare la vendita

 

[Gianco]

Certamente il fatto che il locale sia di altezza inferiore al dovuto al catasto non interessa, ricevono ed accettano qualsiasi dichiarazione sia conveniente allo stato. Se il tecnico, rappresenta ed il proprietario, sottoscrive una planimetria con un locale senza finestra o porta verso l'esterno, senza indicare "locale di sgombero", il catasto l'accetta come camera.

 

[MarcoG88]

Certamente il fatto che il locale sia di altezza inferiore al dovuto al catasto non interessa, ricevono ed accettano qualsiasi dichiarazione sia conveniente allo stato. Se il tecnico, rappresenta ed il proprietario, sottoscrive una planimetria con un locale senza finestra o porta verso l'esterno, senza indicare "locale di sgombero", il catasto l'accetta come camera.

A me sembra strano comunque che il tecnico abbia sbagliato a scrivere perchè così sembra da quanto ha detto l'agenzia e anche i proprietari di casa. Vedremo domani di persona cosa ci dirà l'agenzia e poi il tecnico prenderà in mano tutto prima di arrivare al rogito.