Fusione catastale appartamento con stanza

[basty]

Non diamo compiti al notaio che non li ha e non li può avere.

Io non li ho dati, anche se per il lauto compenso avrei pensato non si dovessero limitare agli adempimenti cosiddetti notarili che hai elencato.

Se uno si rivolge ad un'agenzia immobiliare, suppone che dia una certa garanzia di serietà professionale. Altrimenti si rivolge direttamente al libero mercato facendosi assistere da un tecnico.

Se uno si rivolge al libero mercato è presumibile non abbia bisogno di assistenza, e rimane libero di verificare da se.

Sai bene che questa formula di "assistenza" spesso nasconde l'altra faccia della medaglia delle contrattazioni immobiliari: dove molti tuoi colleghi spacciano per assistenza una mediazione non autorizzata e illecita.

Io credo che uno si rivolga ad una agenzia soprattutto per facilitare ed ampliare l'incontro tra domanda ed offerta e contare sulla conoscenza del mercato da parte dell'agenzia: poi vengono i servizi aggiuntivi, che sono una prestazione opportuna ma diversa: l'unico obbligatorio è il notaio (beato lui)

 

[Gianco]

Se uno si rivolge al libero mercato è presumibile non abbia bisogno di assistenza, e rimane libero di verificare da se.

Rivolgersi al libero mercato vuol dire cercare attraverso contatti privati o su siti dedicati o pubblicazioni. Generalmente sono privati che vogliono risparmiare il costo dell'agenzia. Ovviamente, non essendo esperto, credo, sia opportuno che ti avvalga dell'assistenza di un tecnico di tua fiducia per fargli fare le dovute ricerche: conservatoria dei RR.II., accesso agli atti per ottenere gli ultimi progetti presentati, verifica all'Agenzia del Territorio. Verificata la regolarità dell'immobile, meglio se la dichiarazione te la rilasci il tecnico che deve essere assicurato potrai andare alla stipula con tutte le garanzie. Ovviamente sperando che il tecnico sia degno della tua fiducia.

 

[Daniele 78]

Purtroppo non è così.
il mediatore ha diritto alle provvigioni anche se la vendita salta, per qualsiasi motivo.
Se invece ha taciuto su informazioni che aveva, allora è un altro discorso; ma di norma l'agente non è obbligato a verificare conformità urbanistica o catastale.

E' ovvio che un agente serio verifica (anche con il supporto di tecnici, quando serve) e spiega al venditore cosa deve fare per poter vendere senza problemi, ma non è un obbligo.
Le provvigioni maturano per il solo fatto che due parti hanno concluso tra loro un contratto ad effetti obbligatori grazie al suo intervento.
strana legge, ma è così.

Il problema è che oggi come oggi se l’Agente immobiliare deve far incontrare due persone ma senza questi controlli (quindi si devono organizzare le Agenzie con i Professionisti per dare un servizio completo) rendi l'atto NULLO e di conseguenza ti porti ad essere soggetto a richiesta danni dagli acquirenti.

L’agenzia propone la vendita di un immobile, e il suo compito è trovare un acquirente.
La responsabilità di eventuali irregolarità è del venditore, che farebbe bene a verificare (si spera anche su impulso dell’agente ) che tutto sia in regola prima di vendere.
Ma raramente il controllo è demandato all’agente, che non ha le stesse competenze di un tecnico.
La responsabilità è dell’agente solo se da false informazioni; cioè se afferma di aver controllato e non è vero che lo ha fatto, o se riporta senza verificare l’affermazione del venditore sulla totale regolarità.

Poi è auspicabile che un agente serio approfondisca se ha dei dubbi, per non mettere nessuno in difficoltà; è una scelta personale e non un dovere professionale.
Il lavoro legalmente finisce quando acquirente e venditore si vinocolano per la compravendita .

Ne l’agente ne il notaio hanno tra i loro compiti , per i quali sono pagati, il controllo della regolarità urbanistica e catastale.
Purtroppo è una falsa “credenza”.
Per quello ci sono i tecnici.
Io, da ex agente, preferirei che fosse diverso da così, ma ora è così.

Vedi il problema è che oggi un atto è nullo a prescindere dalla buona o malafede dell’agenzia se ci sono problemi urbanistici e o/catastali per cui tu li fai incontrare ma poi salta tutto se mancano questi documenti.

Sul fatto che il notaio non certifichi nulla non sono propriamente d’accordo, dato che in atto deve testualmente scrivere che le verifiche dai tecnici sono state fatte con risultanze positive o negative.
Poi non so se sai i notai hanno di recente introdotto il bollino di qualità che certifica che tutti i controlli sono stati fatti, guarda qui quindi i notai certificano ad oggi.

 

[Daniele 78]

Non può entrare nel merito dell'oggetto dell'atto in quanto solo i contraenti assistiti dai rispettivi tecnici possono verificare la regolarità dell'oggetto.

Vero, in senso lato, ad oggi però succede anche questo: Immobili in vendita, arriva il ‘bollino di garanzia del notaio’

 

[Daniele 78]

L'altezza effettiva non è 2.10 mt ma sarà minimo 2.60 in quanto già solo la finestra è alta 2.40mt circa. Pensiamo si tratti solo di un discorso di catasto che non è stato aggiornato. Il geometra dell'agenzia non si è accorto minimamente di questa cosa in quanto ha visto tutti i documenti di agibilità ed è andato sul sicuro. Ora dovrà fare tutti i calcoli per capire cosa non va bene in quanto in passato è stato rialzato l'appartamento sopra alzando il tetto e forse hanno messo 2.10mt per la volumetrica...non ho idea di cosa sia ma chiedendo al mio tecnico incaricato ha detto che è normale rifare tutti i calcoli con tutti i documenti...quello che mi conforta è che comunque l'agenzia ha tutti i documenti a partire dalla conformità di tutti gli impianti, 2 certificazioni energetiche, i vecchi progetti e dichiarazione di apertura e chiusura cantiere.
Vedremo come andrà a finire...ora attenderemo circa 10 gg per tutti i controlli

Se l'altezza non è 2,10 allora il problema è solo rifare la piantina catastale per l'altezza diversa.
Ho notato che il piano dove c'era questo locale non era l'ultimo, per cui alzando o abbassando le quote del tetto andavi a cambiare le altezze interne.
Questo locale è al piano 1 e sopra c'è un altro piano. Almeno leggendo le tue planimetrie catastali.

 

[Gianco]

Queste incombenze che sono di pertinenza del tecnico, i notai se la stanno acquisendo, levandola a noi tecnici, che poi gireranno al loro galoppino, pagato come possiamo immaginare:
- eventuale verifica dello stato urbanistico ed edilizio: ogni avviso indicherà se su quell’immobile è stato effettuato o meno l’accertamento di un tecnico qualificato e, nel caso, con quale esito;
- documentazione esaustiva per la stipula del rogito notarile (titoli di proprietà, catastali, APE, e ogni documento necessario alla stipula).
Sicuramente, avranno il loro tornaconto ed i nostri ordini professionali stanno a guardare. Sarebbe sufficiente pretendere una certificazione di un professionista che attesti la regolarità urbanistica e catastale.

 

[Daniele 78]

Queste incombenze che sono di pertinenza del tecnico, i notai se la stanno acquisendo, levandola a noi tecnici, che poi gireranno al loro galoppino, pagato come possiamo immaginare:
- eventuale verifica dello stato urbanistico ed edilizio: ogni avviso indicherà se su quell’immobile è stato effettuato o meno l’accertamento di un tecnico qualificato e, nel caso, con quale esito;
- documentazione esaustiva per la stipula del rogito notarile (titoli di proprietà, catastali, APE, e ogni documento necessario alla stipula).
Sicuramente, avranno il loro tornaconto ed i nostri ordini professionali stanno a guardare.

Credo che in realtà ci sarà la possibilità per fare delle "alleanze" tra notai e tecnici, in modo da aiutarsi con il lavoro.
Il notaio in realtà già certifica questa cosa in atto, ossia che l'immobile è privo di vizi ed ipoteche.
A mio avviso è una soluzione di facciata che però serve a tranquillizzare la parte acquirente circa l'affare, e secondo il mio parere non è un brutta idea.

 

[Gianco]

Semplicemente toglie lavoro a noi, che per logica è nostro per tutelare i loro interessi. Che ciascuno si limiti a fare bene il lavoro di sua competenza e si avvalga dell'opera dei professionisti che seguono le diverse branche. L'hanno sempre fatto, sia in conservatoria che in catasto, chissà perché adesso tutto ciò che fa parte dell'atto spetta a loro. Fra poco andranno a fare anche i frazionamenti e gli accatastamenti, i nostri ordini professionali permettendo.

 

[basty]

Mi permetto di intromettermi in questo finale di discussione di tipo prettamente corporativo, che per certi versi è comprensibile, ma per altri è anacronistico.

Il concetto di corporazione, ordine professionale ecc. è abbastanza fuori moda.
Un conto è esercitare una sorta di autocontrollo sulla professionalità degli iscritti alla categoria, un conto cercare codicilli normativi per accaparrarsi una quota certa di lavoro esclusiva.

Già i cittadini trovano piuttosto fastidiosa la casta notarile: capisco che proviate una certa invidia, ma non mi pare il caso di creare anche quella dei geometri/arch/ing.

I notai per fare questi controlli si appoggeranno certamente a dei "galoppini": tra questi ci saranno pure dei geometri alle prime armi che si faranno esperienza.
Ma la medesima iniziativa la prendono spesso le agenzie immobiliari più strutturate, che si avvalgono della collaborazione di uno studio tecnico qualificato, offrendo un pari servizio.

Certamente queste collaborazioni produrranno contratti forfettari più economici di una parcella per un singolo cliente, ma si creerà un interscambio di competenze e fiducia reciproca, tra notai, AI, e tecnici.

Si chiama concorrenza: e io penso sia meglio così, che trovarsi un DL che imponga pezzi di carta emessi al ciclostile (leggi certe APE): poi capisco che in Italia siamo quasi 60 milioni, e non è facile dare un lavoro produttivo a tutti.

 

[Gianco]

La differenza fra gli agenti immobiliari ed il privilegio riservato ai notai è che l'agenzia sceglie se avvalersi o meno di un tecnico, il notaio sarà obbligato e sarà abilitato ad invadere, per vie traverse, il campo di pertinenza di altre professionalità. Scusa se cerco di tutelare i diritti dei tecnici abilitati ed iscritti agli albi. E qui aggiungo che il notaio potrebbe avvalersi di pseudo tecnici o non iscritti agli Albi, favorendo una concorrenza, già esagerata.