Frazionamento unità immobiliari già costituite

[sempreattenta]

Salve a tutti, sono nuova del forum e vorrei sottoporvi un quesito riguardante una proprietà acquistata circa 10 anni fa insieme a mia sorella.
Abbiamo acquistato un immobile in campagna, il tecnico all'epoca fece la sola pratica catastale istituendo così due distinte unità immobiliari. A distanza di anni e a seguito di richiesta da parte mia di un mutuo, il perito della banca mi chiede il frazionamento urbanistico. Vi chiedo è lecito oggi chiedere un frazionamento a livello urbanistico che all'epoca dell'acquisto la legge non prevedeva?

 

[Marco Giovannelli]

ma guarda, non so che modifiche siano state fatte, ma al 100% il frazionamento urbanistico era indispensabile anche all'epoca!
Successivamente al frazionamento si devono predisporre anche due agibilità distinte!

saluti

 

[sempreattenta]

Ti ringrazio per avermi risposto ma mi sono aggornata a riguardo e la legge fino al DPR 380/01 (entrato in vigore il 1 gennaio 2003) non ha mai parlato di frazionamento, neanche in caso di condono edilizio. Infatti anche all'art. 10 il DPR parla di aumento di unità immobilari ma, nel nostro caso, le unità immobilari sono già costituite e, tra l'altro, non vi è stata alcuna modifica al progetto assentito dal comune nel 1990!

 

[Marco Giovannelli]

allora non ci siamo capiti!

SPIEGATI MEGLIO, in comune i progetti ci sono? prevedono 2 unità immobiliari o 1 soltanto? L'immobile è stato interessato da condono edilizio!?

saluti

 

[sempreattenta]

Ciao, ti spiego meglio. L'unità immobiliare originaria è stata approvata dall'UTC nel 1990, a seguito dell'acquisto della stessa nel 2002 è stata effettuata la costituzione delle unità immobiliari (che è possibile ottenere solo catastalmente) attribuendo 2 subalterni per le rispettive 2 proprietà.

 

[massimo binotto]

Mi sa che continui a fare un pò di confusione...
Come ha detto Marco, quello che tu chiami "frazionamento urbanistico" o meglio la pratica urbanistica per la suddivisione materiale dell'abitazione in due distinte unità immobiliari, era necessaria anche all'epoca dell'acquisto.
Dal punto di vista giuridico tu e tua sorella avete acquistato due singole unità distinte ognuna con il suo subalterno...
non sono a conoscenza però di cosa ha dichiarato il venditore al notaio in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile (Legge 28 febbraio 1985 n. 47)... infatti per la suddivisione delle due unità abitative indipendenti era ed è necessario attivare una pratica edilizia presso il Comune...
ha ragione quindi il perito della banca che ti chiede di provvedere dal punto di vista prettamente urbanistico alla suddivisione (con tutte le nuove leggi e normative che regolano la materia)...

 

[sempreattenta]

Non credo si tratti di confusione......la situazione è più complicata di quanto si creda!
Anch'io sin dal'inizio ho pensato che il tecnico che ha redatto la pratica avesse sbagliato, oggi alla luce di numerose ricerche ho avuto certezza che a livello giuridico nessuna legge urbanistica dalla 10/77 fino all'entrata in vigore del DPR 380/01 ha mai espressamente parlato di frazionamento. Infatti in quest'ultimo si parla di "organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino un aumento delle unità immobiliari". Per cui la mia domanda originaria è: è possibile che oggi mi si chieda un frazionamento a livello urbanistico (perchè catastalmente è già in mio possesso e a corredo dell'atto notarile con costituzione di n. 2 unità immobilari) che all'epoca dell'atto notarile la legge non prevedeva?
Grazie per la pazienza.......

 

[Marco Giovannelli]

gli interventi che hai citato (frazionamento) ricadono nella tipologia di cui al d.p.r. 380/2001 art. 3 c.1 lett. D.
Queste tipologie (che sono praticamente le stesse) sono state riprese dal testo unico dalla legge 457/78 art. 31.

come vedi per i lavori era già obbligatorio il progetto, e non basta il solo frazionamento catastale, ma è essenziale la variazione urbanistica!

saluti

 

[massimo binotto]

Concordo con quanto detto da Marco...
inoltre per rendere indipendenti le unità immobiliari sotto ogni profilo, è necessaria la pratica edilizia...

attenzione anche alle nuove disposizioni dettate dal D.L. 31 maggio 2010 n. 78 circa la conformità delle planimetrie catastali con lo stato di fatto...
è obbligo della proprietà dichiarare tale conformità in sede di stipula notarile (anche mutuo) ed è obbligo del notaio la verifica della conformità tra la ditta catastale e quella risutltante dai Pubblici Registri Immobiliari

 

[sempreattenta]

Ok! Grazie di tutto.....