Frazionamento terreno edificabile

[SteCa]

Dopo aver acquistato un Terreno edificabile come quota indivisa insieme ad un Geometra, abbiamo iniziato i lavori di costruzione.
Lui ora sta vendendo la sua quota e relativa parziale costruzione, ha proceduto al frazionamento (io ho firmato i documenti che mi ha richiesto), a me non ha consegnato nessuna mappa cartacea in quanto sotiene non siano più utilizzate.
Ora io non so se la procedura è conclusa e come effettivamente è stato suddiviso il terreno, ed inoltre non conosco bene il futuro proprietario.
Il Geometra mi dice che prossimamente dovremo andare da un notaio per l'atto di vendita a favore del nuovo proprietario.
Ora io mi chiedo:
- come posso tutelarmi da eventuali sorprese future?
- è normale che anch'io vada dal notaio se il frazionamento è stato già fatto? (è solo lui a vendere)
- è possibile "riprendere" la pratica di frazionamento?

Grazie di tutto

 

[Marco Giovannelli]

è possibile tutto, ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico di fiducia che ti guidi.

saluti

 

[Leometra]

Il problema è presentato in modo un po' troppo generico, ma proviamo a capirci.

L'acquisto in comproprietà (quote indivise) indica che il successivo frazionamento ha interessato solo aspetti formali di suddivisione di parti del terreno o di Unità Immobiliari Urbane. Perciò, in assenza di atti traslativi da un Notaio, su ciascuna parte nata dalle operazioni svolte devono tuttora gravare gli stessi diritti di comproprietà.

Dunque il "frazionamento" pare essere unicamente catastale; probabilmente al Catasto Terreni, e forse anche al Catasto Fabbricati.
Pertanto, se è pur vero che oggi non è più strettamente necessario presentare al Catasto dei fogli di carta, il Tecnico che redige la pratica ha l'obbligo di darne copia alla Proprietà. Poiché non è un obbligo di legge, ma soltanto derivante dalla normativa catastale, non è ben chiaro cosa possa succedergli se ne dà una copia soltanto ad uno dei proprietari: in questo caso è evidente che "darne solo una copia a sé stesso" è un escamotage ridicolo.
Va anche detto che, mentre per il Catasto Terreni è necessario far firmare la pratica a tutti i comproprietari (ovvero garantire con specifica lettera d'incarico che ci sono precisi motivi per non ottemperare a quest'obbligo), per il Catasto Fabbricati è sufficiente la firma di uno soltanto. E anche in questo caso non è indice di trasparenza l'eventuale firma del solo Tecnico comproprietario...

Venendo alle risposte:
- per tutelarti da eventuali sorprese future, devi far esaminare il tutto ad un Tecnico di Tua fiducia; non vedo altra strada...
- andare dal notaio serve a trasferire i diritti (vendere) su una parte o l'intero; poiché su ciascuna parte nata dal frazionamento ora gravano sempre gli stessi diritti (comproprietà), non può essere "solo lui a vendere"; per cedere una parte è comunque necessario che entrambi i comproprietari siano presenti. A meno che lui non venda la sua quota di comproprietà, e tu resti così comproprietario con uno sconosciuto...
- è possibile (fermo restando addirittura l'obbligo del Tecnico di darti copia della pratica catastale) "riprendere" il frazionamento nel senso di averne copia: può essere chiesta al Catasto con una breve ricerca storica per conoscerne gli estremi.

Spero di aver fatto un po' di chiarezza.

Leonardo

 

[leontino]

al di là del frazionamento che attribuisce solamente alla tua compraprietà un'altro identificativo catastale senza nulla cambiare nelle quantità, la cosa che ti dovrebbe preoccupare e che tu venderesti la tua comprprietà e quindi sei soggetto al pagamento delle imposte sulla vendita. Controlla bene la tua posizione con un tuo tecnico e commercialista di fiducia.

 

[SteCa]

Perfetto, Vi ringrazio tutti.
In Effetti il Tecnico comproprietario mi ha sempre fatto firmare pratiche "necessarie" alla burocrazia Istituzionale, compresa quella dell'agenzia del territorio.
Ora vedrò di essere più accorto prima di andare dal notaio. Ho finora evitato di incaricare un altro tecnico in quanto le "amicizie" dello studio tecnico dell'attuale comproprietario lo metterebbero in allerta, considerando che lui è il progettista, il direttore dei lavori... etc. probabilmente dovrei litigarci, ma non so.
L'importante per ora è che non possa vendere senza la mia firma.
Grazie davvero a tutti voi SteCa

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il Geometra mi dice che prossimamente dovremo andare da un notaio per l'atto di vendita a favore del nuovo proprietario

Ora vedrò di essere più accorto prima di andare dal notaio.

come posso tutelarmi da eventuali sorprese future?
- è normale che anch'io vada dal notaio se il frazionamento è stato già fatto? (è solo lui a vendere)
- è possibile "riprendere" la pratica di frazionamento

Al riguardo pare consigliabile farsi dare la minuta dell'atto e degli allegati che Lei sarà chiamato a firmare, il tutto almeno 15 giorni prima del rogito.
In Italia vige la pessima abitudine di visionare gli atti solo nell'imminenza della sottoscrizione del rogito- Tale deprecabile consuetudine è avallata in fatto da Venditori e Notai tal che una volta innanzi al professionista il soggetto è condizionato a firmare alla svelta "per non apparire rompiscatole". Insomma in tal modo l'acquirente è meno invogliati a fare "le pulci" e l'atto và via spedito .
Al contrario bisogna farsi forti dei propri diritti e reclamare per tempo la minuta dell'atto notarile cosi' da poterla ponderare con calma anche con l'aiuto di esperti di fiducia. Cio' forse renderà tutto piu' complicato (per venditore e notaio) perchè chi lo analizza con calma sarà portato a sollevare quesiti ed eccezioni. Ma questo è il suo diritto da far valere "prima"; dopo ci si potrebbe pentire

 

[SteCa]

grazie Dr. Rossi

Considerando il fatto che io non devo ne vendere ne acquistare, ma solo consentire al comproprietario di vedere la sua quota (ci sono delle parti comuni, parcheggio e aree di manovra), la quale è stata già frazionata secondo me in modo improprio, anche lei mi conferma che senza la mia firma non può vendere? anche perchè in questo caso è mia intenzione fargli modificare il frazionamento.

Grazie ancora Steca

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Dopo aver acquistato un Terreno edificabile come quota indivisa insieme ad un Geometra,

Come ben sostenuto da " leometra" essendo il bene in proprietà indivisa biosognerà che i comproprietari si "scambino" le quote con una atto notarile al fine di creare della porzioni esclusive. Motivo per cui la sua firma è essenziale

andare dal notaio serve a trasferire i diritti (vendere) su una parte o l'intero; poiché su ciascuna parte nata dal frazionamento ora gravano sempre gli stessi diritti (comproprietà), non può essere "solo lui a vendere"; per cedere una parte è comunque necessario che entrambi i comproprietari siano presenti. A meno che lui non venda la sua quota di comproprietà, e tu resti così comproprietario con uno sconosciuto...

 

[SteCa]

bene, scusate se insisto ma mi servirà anche per scegliere il professionista al quale affidarmi.
Mi chiedevo se il frazionamento, che io ho autorizzato con una firma ma non ho visto in realtà sulla carta, è impugnabile? nel senso posso chiedere delle variazioni contro la volontà del comproprietario che lo ha redatto e mi ha sfavorito? se si è necessaria un'azione legale?

Grazie ancora Steca

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Meglio prima chiedere copia di quanto firmato al geometra con lettera raccomandata spiegando e contestando l'accaduto.
Se risponde picche fare inviare Lui una lettera da parte del legale.
Puntare su una causa giudiziaria dichiarando che Le è stata estorta la volontà con l'inganno pare alquanto problematico ( per vincere le cause ci vogliono le prove, avere buone ragioni non è sufficiente) e la riserverei come ultima scelta.