Frazionamento cantina condominiale

[giansal]

Nel 1998 nel condominio in cui risiedo è stato deliberato di chiudere il piano pilotis realizzando 14 cantine(una per ogni appartamento). Con assemblea condominiale si è proceduto all'assegnazione ai singoli proprietari con il metodo del sorteggio. E' stato effettuato l'accatastamento delle stesse considerandole pertinenza dell'appartamento ( in sostanza è stato accatastato nuovamente l'appartamento con la relativa cantina).
Due condomini hanno venduto il loro appartamento provvedendo al frazionamento, con atto notarile, della cantina.
Per quanto esposto domando:

1. i condomini che non hanno effettuato il frazionamento con atto notarile possono mantenere l'attuale situazione?
2. è necessario procedere al frazionamento delle altre cantine?
3. in ultima analisi possono essere riportate alla situazione precedente le due cantine frazionate?

Ringrazio per la risposta e l'interessamento. Un caro saluto agli amici del forum

 

[User_29045]

1) E perché no?

2) A mio avviso no. I due condòmini che hanno venduto, hanno iscritto in catasto - con autonoma rendita - la cantina in modo da alienare il solo appartamento (tu ci dici infatti che hanno venduto il loro appartamento ma non dici che hanno venduto anche la cantina, desumo che la cantina l'hanno conservata gli originari proprietari);

3) Se sono frazionate, sono iscritte in catasto con autonoma rendita e - cosa più importante - hanno un proprietario. Quindi è solo il proprietario che può disporne, Voi come Assemblea Condominiale nulla potete.

 

[giansal]

Infiniti ringraziamenti a possessore per la risposta molto accurata. Credo proprio di essere entrato in una bella comunità.

 

[Daniele 78]

1) se fai un frazionamento cambiando la destinazione da pilotis (quindi parte comune) in privato devi allegare questa trasformazione in atti, meglio se alleghi il verbale del l'assemblea che ha autorizzato la trasformazione. Senza, avresti dei problemi poi a vendere o a donare o a cedere in eredità il tuo bene in quanto l'atto prevale su catasto. 2) ogni cantina deve avere il suo frazionamento (poi riportato in atto) altrimenti come fai a dimostrare che quella che in origine era una parte comune ora è diventato un bene esclusivo??? 3) Certo che è possibile tecnicamente, ma non capisco perché si voglia farlo, perdendo di fatto una parte ad uso esclusivo a favore di altri.

 

[arciera]

E' stato effettuato l'accatastamento delle stesse considerandole pertinenza dell'appartamento ( in sostanza è stato accatastato nuovamente l'appartamento con la relativa cantina). Due condomini hanno venduto il loro appartamento provvedendo al frazionamento, con atto notarile, della cantina. Per quanto esposto domando: i condomini che non hanno effettuato il frazionamento con atto notarile possono mantenere l'attuale situazione? è necessario procedere al frazionamento delle altre cantine? in ultima analisi possono essere riportate alla situazione precedente le due cantine frazionate?

Queste cantine sono diventate proprietà privata, ognuno può farci quel che vuole senza rendere conto a nessuno, nè qualcuno più può metterci bocca. Come possono essere riportate alla situazione precedente? questo ancora nel forum non si è capito. Ovvero? le due cantine tornano ad essere proprietà comune? ma se non si fa una delibera condominiale in cui si accetta la donazione non è possibile! queste due cantine sono state frazionate per essere vendute -o utilizzate - a parte, così come puoi frazionare parte della tua casa e venderti una camera, ad esempio.

 

[giansal]

Ricapitolo per chiarezza essendo forse stato un po superficiale:
La situazione attuale vede due cantine frazionate con atto notarile (che cosa ne abbiano fatto i precedenti proprietari non è chiaro sembra che ci siano divergenze tra acquirente e venditore, ma questo non è importante ai fini della mia richiesta).
I restanti 12 condomini assegnatari delle cantine con verbale di assemblea possono mantenere la situazione di fatto? Da quello che afferma possessore capisco che ciò è possibile.
Da alcune sentenze della Corte di Cassazione, che per facoltà alla discussione allego, evinco che non è necessario alcun titolo per stabilire il diritto di proprietà del singolo su una parte comune, essendo sufficiente la presenza di elementi inequivocabili che il bene sia di proprietà del singolo soggetto.
Voi che dite?
SENTENZE
Corte di Cassazione sentenza n. 3965 del 24.6.1980
- Tuttavia, ‘‘per stabilire se una determinata parte dell’edificio condominiale sia esclusa dal novero di quelle comuni, non e` necessario che nel titolo vi sia una espressa dichiarazione di volontà` in tal senso, ma e`sufficiente che esso offra elementi di significato inequivoco che facciano ritenere che la parte di cui si tratta, diversamente da quanto sarebbe desumibile dalla sua destinazione di fatto, sia di proprietà` esclusiva di un determinato soggetto’’.

Cass., n. 9644 del 29.12.1987.
‘‘In mancanza di una specifica contraria previsione del titolo, la destinazione all'uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti dell’edificio in condominio, deve risultare da elementi obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio ed al godimento collettivo, prescindendosi dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Per contro quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serva in modo esclusivo al godimento di una parte dell’edificio in condominio, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà , viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini, giacche´ la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario’’.

 

[Daniele 78]

Scusami giansal leggevo questo:

‘In mancanza di una specifica contraria previsione del titolo, la destinazione all'uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti dell’edificio in condominio, deve risultare da elementi obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio ed al godimento collettivo, prescindendosi dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini.

nella prima parte della sentenza della Suprema corte la destinazione all'uso in questo caso non risulta per niente ne privata ne comune in quanto se da una parte ,sulla proposta dell'assemblea condominiale vi è la richiesta di chiudere i pilotis e di trasformare il tutto in cantine private, dall'altra, nel catasto sia delle singole unità immobiliari ma anche del condominio la parte ex pilotis non è privata ma pubblica, e per variare l'atto devi variare PRIMA il catasto,( fai un frazionamento), altrimenti in effetti la parte pilotis e CONDOMINIALE.

Il fatto che l'assemblea abbia deciso in un certo modo cambia poco se poi non trasformi anche gli atti catastali dell'immobile (che prima definivano i pilotis del condominio) ed ora dopo la trasformazione e chiusura in cantine diventano privati.

Questa trasformazione utile ad identificare quale sia la proprietà privata da quella condominiale ha effetto sulle quote millesimali ripartite...(infatti manca in un momento successivo la parte chiamiamola "ex pilotis").

Alla fine della trasformazione ci saranno più millesimi di proprietà individuale.

 

[Luigi Criscuolo]

E' stato effettuato l'accatastamento delle stesse considerandole pertinenza dell'appartamento ( in sostanza è stato accatastato nuovamente l'appartamento con la relativa cantina).

Se io successivamente vendo l'appartamento, la vendita anche se non specificato sull'atto riguarda anche le sue pertinenze a meno di un diverso accordo fra le parti cioe' a meno che sull'atto non ci sia scritto " escluso pertinenze".

 

[arciera]

continuo a non capire dove sta il problema. L'assemblea condominiale ha suddiviso lo spazio expilotis in cantine, aggiudicandole ad ogni condomino come deliberato. E' sovrana. Avete avuto un nuovo accatastamento, quindi presumo che siete ricorsi ad un notaio. Il caso è chiuso. Quello che scrive la cassazione è riferito ad altri contesti. A parti condominiali, a parti comuni. Queste cantine, addirittura divenute pertinenze dei rispettivi appartamenti, Sono state rese private. Non sono più oggetto di proprietà comune. Come dire? se ci fosse un'altra entrata il condomini potrebbe vendersi anche l'androne.

 

[giansal]

continuo a non capire dove sta il problema. L'assemblea condominiale ha suddiviso lo spazio expilotis in cantine, aggiudicandole ad ogni condomino come deliberato. E' sovrana. Avete avuto un nuovo accatastamento, quindi presumo che siete ricorsi ad un notaio. Il caso è chiuso. Quello che scrive la cassazione è riferito ad altri contesti. A parti condominiali, a parti comuni. Queste cantine, addirittura divenute pertinenze dei rispettivi appartamenti, Sono state rese private. Non sono più oggetto di proprietà comune. Come dire? se ci fosse un'altra entrata il condomini potrebbe vendersi anche l'androne.

Il problema sta nel fatto che l'accatastamento è stato effettuato solo tramite architetto e regolarmente registrato in catasto. Solo due condomini hanno effettuato il frazionamento con atto notarile.
Domando: è necessario frazionare tutte le cantine con atto notarile o può restare tutto invariato?