Fondo cassa di riserva condomini morosi

[Ether]

Buonasera
vorrei sottoporvi la situazione in cui mi sono trovata al momento dell'acquisto del mio immobile.
In data 21 Ottobre sono diventata proprietaria di un appartamento. Al momento dell'atto notarile il precedente proprietario ha consegnato al notaio la liberatoria rilasciata dall'amministratore condominiale, dove si attestava l'avvenuto pagamento di tutte le quote condominiali relative all'anno 2011 a partire dal mese di Gennaio fino al mese di Ottobre.
Sulla stessa liberatoria veniva però riportata la seguente frase "Contestualmente viene restituito l'importo di euro .... precedentemente versato per costituzione fondo di riserva, tale importo dovrà essere reintegrato dal nuovo propietario".
Fin qui tutto ok, ho pensato che il fondo di riserva servisse in casi di emergenza per spese future.
Presentandomi all'amministratore, per il pagamento dei 2 mesi residui del 2011, mi viene detto che la quota da versare come fondo di riserva è relativa agli anni 2005-2011, periodo in cui non ero assolutamente proprietaria dell'immobile, e che il fondo era stato istituito per coprire la morosità di alcuni condomini.
Di fronte alla mia perplessità, l'amministratore mi assicura che nel caso i morosi decidessero di pagare, la cifra in questione verrebbe restituita a me e non al precedente proprietario.
Ora, tralasciando il fatto che l'appartamento di uno di questi morosi è stato venduto all'asta, e che quindi il condominio non vedrà più indietro quanto dovuto, mi chiedo se esiste una normativa che regola tali situazioni e se sono tenuta a reintegrare questo fondo cassa.
Grazie

 

[cautandero]

Non esiste nessuna normativa. L'Amministratore doveva e deve farsi carico di far emettere decreto ingiuntivo a carico dei condominimorosi. Se non lo ha fatto la responsabilità è sua. Tu come nuovo proprietario non devi pagare niente. Non sei moroso.

 

[arianna26]

Mai sentito parlare di norme simili. se nel 2005 i condomini si sono accordati per pagare le spese dei morosi è affar loro. le norme sul recupero del dovuto dai morosi prevedono il decreto ingiuntivo.

 

[uragano]

in alcuni contratti di vendita e' prevista una forma di fondo cassa ( ma solo per eventuali interventi sull'immobile) mai per i casi di morosita'.se il proprietario precedente ha accettato una cosa simile sia lui a pagare.l'amministratore non puo' in alcun modo richiedere quella somma.se ci fossero ancora dei buchi per morosita' dovete procedere contro l'amministratore per non aver fatto il suo lavoro come doveva.un decreto ingiuntivo-pignoramento dell'immobile che diventava immediatamente esecutiva alla notifica.

 

[mapeit]

Cito da "www.aziendacondominio.it" un interessante approfondimento del Centro Studi A.N.A.C.I.:
Fondo riserva per esigenze di cassa.
Il problema dei fondi di riserva sia per spese straordinarie sia per le esigenze di cassa, quest’ultime indispensabili per consentire una normale gestione finanziaria del condominio, va esaminato soprattutto dal punto di vista tecnico-contabile. Il fondo cassa ritenuto lecito dalla sentenza della Suprema Corte n. 13631/2001 per ovviare alla carenza di liquidità a causa di morosità, deve essere sempre evidenziato in bilancio in forma “personalizzata” inserendo in uno specifico prospetto il “credito” di ogni partecipante al condominio che potrà essere rimborsato soltanto all’esito positivo della procedura coattiva di recupero della morosità. Ciò in quanto, trattandosi comunque di una anticipazione dei vari condomini e considerati i tempi spesso lunghi di tali procedure, si renderebbe possibile in caso di mobilità dei comproprietari il rimborso al venditore della quota di sua competenza da parte dell’acquirente dell’unità immobiliare.
Proprio per rispondere a tale esigenza, verificata dall’esperienza professionale degli amministratori immobiliari, l’ANACI si è fatta carico di formalizzare nell’ipotesi di riforma della normativa condominiale il possibile conguaglio della quota di fondo riserva direttamente tra venditore e acquirente per la regolarizzazione dei rapporti di credito e debito tra gli interessati in sede di rogito notarile ed evitare ogni possibile contenzioso.
In conclusione, l’istituzione di un fondo riserva per eventuali esigenze di cassa deve ritenersi un legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea che ne valuta l’opportunità ai fini di un più regolare andamento gestionale senza alcun pregiudizio del diritto soggettivo dei condomini in termini patrimoniali, riferito alle quote di fondo riserva contabilmente sempre disponibili in un bilancio condominiale correttamente elaborato, dal quale non è più possibile prescindere per questioni di trasparenza indipendentemente dalla natura di debito certo o di passività presunta; in tale ottica, assume particolare rilievo che la composizione del fondo sia sempre specificata in una nota informativa a integrazione del bilancio annuale... (omissis)
A mio parere pertanto, se nel caso in questione il recupero del credito del condomino moroso era diventato oggettivamente impossibile prima del rogito, la perdita della quota del fondo doveva essere ascritta al venditore (cioè a colui che ha pertecipato alla legittima delibera sul fondo) e non doveva essere richiesto al compratore il reintegro del fondo.

 

[Ether]

Salve, ho fatto un controllo al tribunale e una visura catastale.
La casa del condomino moroso è stata venduta all'asta il 21 Gennaio 2011, e l'abitazione risulta di proprietà di una agenzia immobiliare dal 14 Marzo dello stesso anno. Ora rimane solo da controllare se l'amministratore abbia inserito o meno il condominio nella lista dei creditori.

 

[mapeit]

Esatto. E se non l'ha fatto si è assunto una grave responsabilità di cui può essere chiamato a rispondere.