Fondo cassa condominiale e rogito notarile

[minniemj]

Buon giorno
avrei bisogno di un consiglio.
Mia sorella ha comprato un appartamento e la sera prima del rogito l'agente immobiliare l'ha chiama dicendo che durante il rogito avrebbe dovuto pagare una certa somma di spese condominiali pagate in più dal venditore più un fondo cassa .
Durante il rogito il notaio conferma che deve saldare le spese condominiali che risultavano a credito del venditore ma che il fondo casa a quel punto andava perso. Tra l'altro 2 mesi prima del rogito abbiamo cercato di parlare con l'amministratore ma non ci siamo mai riuscita,nè siamo state ricontattate, cosi la sua segretaria ci aveva detto che cmq era tutto a posto ma nessuno ha mai parlato di un fondo cassa.
Ora i venditori lo pretendono e siamo state contattate dall'amministratore che si è comportata come se fosse il loro avvocato insinuando che il nostro notaio chissà da dove arriva e che non è giusto che i venditore ci perdano.
Tutto questo mi sembra ingiusto, secondo me l'amministrtore non dovrebbe intromettersi perchè non sa nulla della trattativa. Infatti io so che la casa è stata pagata un 20k in più con certezza. Che per andare incontro ai sig.ri si è pagato un anticipo molto alto, che abbiamo acconsentito cmq a spostare il rogito senza fiatare. Insomma sono stati fortunati in un momento di crisi,perchè hanno avuto tutto quello che hanno chiesto grazie anche all'agente immobiliare che è stato palesemente dalla loro parte,e alla nostra inesperienza.
Ora io vorrei sapere siamo costretti a pagare il fondo cassa pur senza essere stati avvertiti?
Ed è normale che l'amministratore si intrometta tanto per questo fondo cassa?
Grazie di cuore

 

[Antonio Azzaretto]

Anzitutto è necessario distinguere bene i rapporti giuridici che intercorrono tra venditore e compratore e i rapporti giuridici che intercorrono tra i condòmini e il condominio.

Al momento del rogito tutti i rapporti giuridici che intercorrono tra il condòmino e il condomìnio "passano" dal venditore al compratore.

Pertanto anche tutti i debiti e i crediti vantati dal condòmino "passano" anch' essi dal venditore al compratore, anche se il venditore resta comunque responsabile in solido (l' articolo 63 relativo alle disposizioni attuative del Codice Civile, dispone che l' acquirente è obbligato solidalmente con il venditore nei confronti del condomìnio al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente).

Pertanto:

Il compratore è tenuto a versare al venditore quanto stabilito dal contratto preliminare di compravendita: Ne' un euro in più, nè un euro in meno.

Tutti i rapporti tra il condòmino e il condomìnio restano invariati, e passano dal compratore al venditore.

Gli eventuali altri oneri aggiuntivi richiesti diversi da quelli concordati dal contratto preliminare di compravendita non sono dovuti.

Preciso che il venditore è obbligato a rispettare quanto concordato dal contratto preliminare di compravendita esattamente come il compratore, ed è soggetto al risarcimento dei danni in caso di inadempienza.

 

[minniemj]

innanzitutto grazie mille per la risposta.
Quindi se ho capito bene io devo dare indietro al venditore le spese condominiali in più che ha pagato,anche se il conguaglio poi ci sarà a settembre. Ma non sono tenuta a ridare la quota fondo cassa al venditore perchè non c'è scritto sul preliminare? E se è cosi,perchè mai l'amministratore se la prende tanto? cosa ci perde?
Scusa se probabilmente faccio domande stupide, ma sono davvero inesperta.

 

[Antonio Azzaretto]

Il tuo interesse è tenere ben separate le cose:

Dal punto di vista del rogito devi rispettare quanto concordato nel contratto preliminare di compravendita.

Dal punto di vista del condominio, dal momento del rogito ti accolli tutti i debiti e i crediti del venditore, che devono essere stati esposti nella dichiarazione che l' amministratore ha rilasciato in preparazione del rogito.

 

[marcella]

Sono d'accordo con Antonio! Quindi, se ho ben capito, tra venditore e compratore deve intercorrere solo quanto economicamente stabilito sul preliminare. Prima del rogito, l'amministratore del condominio doveva presentare la situazione debiti/crediti, ed accettandola, si poteva procedere al rogito.
Non ho capito però una cosa, perchè l'amministratore questa situazione debiti/crediti non è tenuto a dichiararla prima del preliminare. Effettivamente a volte si riscontrano lavori condominiali già deliberati a cui il venditore è soggetto e si non può certamente attendere la data del rogito per dichiararli!
Grazie per il chiarimento

 

[Antonio Azzaretto]

L' amministratore è tenuto a dichiarare la situazione debiti/crediti su richiesta del "futuro" venditore (oppure su richiesta del "futuro" compratore autorizzato dal venditore).

E' buona norma farsi rilasciare questo documento prima della firma del contratto preliminare, al fine di poterne tenere debito conto durante la formazione del prezzo di vendita dell' immobile, ed anche per evitare possibili contenziosi prima del rogito.

 

[marcella]

E' quello che pensavo, grazie!!! Quindi, nel caso di minnjemi, non capisco come il venditore pensi di poter essere risarcito di qualsiasi credito o debito che lui abbia contratto prima del rogito. Dovrà essere l'amministratore a chiedere, fino alla data del rogito ciò che è di competenza al venditore, ed in seguito al compratore ciò che sarà maturato dopo il rogito!
Se vi era un fondo cassa, il venditore doveva specificarlo come cifra al momento del preliminare, no? E' così?

Altra domanda, che esula dall'oggetto: nel caso in cui tra il preliminare e il rogito vengano deliberati dall'assemblea alcuni lavori di ristrutturazione condominiale, a chi devono essere accollati i costi? Tenendo conto che i lavori verranno eseguiti dopo la data del rogito.
Grazie ancora per la risposta!

 

[Antonio Azzaretto]

La Corte di Cassazione con sentenze n. 22034 del 2/9/2008 e n. 23345 del 9/9/2008, ha stabilito che l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse.

Pertanto,nel caso di alienazione di un'unità immobiliare,obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viena deliberata. E' ovviamente fatto salvo l'eventuale diverso accordo fra venditore e compratore.

 

[marcella]

Grazie!

 

[minniemj]

Prima del rogito, l'amministratore del condominio doveva presentare la situazione debiti/crediti, ed accettandola, si poteva procedere al rogito.

Nel mio caso i proprietari hanno portato al rogito una lettera dell'amministratore dove c'era scritto la somma da dare al venditore per le spese condominiali pagate in più e poi in fondo alla lettera sottolineato c'era scritto:il compratore deve dare la somma di euro....al venditore per risarcirlo del fondo cassa.
Abbiamo saputo di questo solo la sera prima del rogito e quindi il notaio ha detto di pagare le spese condominiali ma che ormai il fondo cassa andava perso..da qui un continuo sollecito da venditore,agente imm. e amministratore a pagare sto benedetto fondocassa. Il mio avvocato mi ha detto che non ero tenuto a pagare perchè non stava scritto nel preliminare. Un mio amico amministratore mi ha detto che dovevo pagare il fondo cassa comunque. Io siccome non voglio nè approfittare nè rimetterci ulteriormente volevo capire cosa fare per essere nel giusto ecco