Fine contratto e liberazione dell'immobile

[tatabiss]

Illustro brevemente:
Contratto di affitto in scadenza il 31/08/2024, a gennaio mando regolare disdetta all'inquilino. Da giugno non sta pagando più l'affitto e nonostante le dichiarazioni di facciata non ha alcuna intenzione di andarsene.
Premetto che sto usando tutta la diplomazia del caso e sto evitando la rottura con minacce di avvocati ecc. perchè trattasi di famiglia con due bambine di 5 e 10 anni, so che lo sfratto - se possibile- avrà tempi biblici, ma le buone maniere non stanno sortendo alcun effetto: che fare? Da dove cominciare?

 

[tatabiss]

Eventualmente meglio seguire l'iter per fine locazione e per morosità?

 

[vittorievic]

secondo me sta cercando unilateralmente di compensare l'affitto con il deposito cauzionale.
Se a settembre non lascia l'appartamento e non riprende a pagare chiedi al tuo avvocato, di cui ti dovrai fornire, se conviene di più la "occupazione senza titolo" piuttosto che la "morosità".

 

[uva]

meglio seguire l'iter per fine locazione e per morosità?

Se l'inquilino non rilascerà l'immobile entro fine agosto è meglio lo sfratto per finita locazione.
Perché è una procedura che non comporta la concessione del termine di grazia (90 giorni che il giudice può concedergli in caso di sfratto per morosità).
Se dopo la convalida continuerà ad occupare l'immobile, lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.

Nel periodo tra la scadenza del contratto e la data del rilascio l'inquilino deve pagarti l'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ. dello stesso importo del canone.
Difficilmente il locatore riesce ad incassarla.

Da giugno non sta pagando più l'affitto

Puoi compensare le mensilità insolute col deposito cauzionale, sperando che quando l'inquilino andrà via non vi siano danni all'immobile a lui imputabili.

 

[tatabiss]

L'unica grande incognita sono i figli minori...c'è il rischio che si piazzi lì per 2/3 anni?

 

[mapeit]

Il rischio c'è sempre. Gli elementi in gioco sono molti: l'animo in quel giorno del giudice, la competenza dell'avvocato, la disponibilità dell'ufficiale giudiziario ecc. Purtroppo sugli sfratti non c'è mai una certezza.

 

[uva]

c'è il rischio

L'art. 56, c. 1 l. 392/1978 recita:

Modalità per il rilascio
1. Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento.

Se fino a maggio il tuo inquilino ha pagato regolarmente canoni ed oneri accessori, probabilmente adesso vuole compensare le ultime mensilità col deposito cauzionale (anche se non ne ha il diritto). Non ha cessato i pagamenti perché si trova in stato di necessità.
Se non ha perso il lavoro e il reddito complessivo del suo nucleo familiare non si è ridotto drasticamente, è in grado di sostenere il costo di una nuova soluzione abitativa per sé e suoi familiari a carico (figli minori).

Puoi informarti presso un avvocato del luogo delle tempistiche medie relative ai rilasci eseguiti dagli ufficiali giudiziari.
Potrebbero allungarsi se l'immobile si trova in un Comune ad alta tensione abitativa dove è difficile trovare alloggio. Comunque l'inquilino avrebbe dovuto iniziare la ricerca appena ricevuta la tua disdetta.

 

[tatabiss]

Ho sentito parlare della licenza, che andrebbe avviata già prima della scadenza, sapete di cosa si tratta?

 

[tatabiss]

Quindi il 1 settembre quale sarà la prima cosa da fare? Devo mandare un'altra raccomandata io o entro subito in gioco l'avvocato?

 

[uva]

licenza

Se avessi voluto attivare la procedura di licenza per finita locazione, che è diversa dallo sfratto, avresti dovuto deciderlo prima.

Art. 657 codice di procedura civile - Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili , all' affittuario di azienda , all'...

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