Fabbricato costruito su terreno comune indiviso: accessione

[nicotropea]

I fratelli Antonio e Maria comprano insieme, nel 1981, un terreno in parti uguali tutt'ora indiviso.
Su tale terreno, Antonio costruisce un fabbricato nel 1993, di cui al catasto Maria risulta proprietaria (diritto di superficie).
Ora Maria vorrebbe vendere la sua quota del terreno, ma Antonio non la vuole comprare.
Mi pare di aver capito che Maria, per accessione, diviene comproprietaria anche del fabbricato.
Ora si dovrà ricorrere prima alla mediazione, poi al giudice per avere la divisione.
In questo caso Maria dovrà pagare qualcosa per il fabbricato? Che ne so, i costi di costruizione? Il valore della metà?

 

[Luigi Criscuolo]

In questo caso Maria dovrà pagare qualcosa per il fabbricato?

non credo proprio, se non ci sono stati accordi in tal senso al momento della costruzione del fabbricato.
Se la signora Maria chiede lo scioglimento della comunione o il signor Antonio rileva il 50% di proprietà di casa, costruita da lui, ed il 50% di proprietà del terreno oppure verrà messa in vendita tutta la proprietà di casa e terreno ed il ricavato verrà diviso per due.

 

[nicotropea]

Nessun accordo, meno che mai scritto. Nell'atto notarile è espressamente scritto che Maria e Antonio "comprano in parti eguali fra loro un zona di terreno".

Antonio, non solo ha edificato sul terreno come se fosse di sua esclusiva proprietà, ma ora si rifiuta di comprare la quota di Maria: o meglio, vorrebbe comprarla con quattro spiccioli!
Il terreno è costato 13 milioni di lire, 6,5 milioni ciascuno. La rivalutazione di 6,5 milioni di lire è di 13.000 euro. Maria ha chiesto questa cifra: una elemosina anche perché Maria dovrebbe vendere anche il 50% di proprietà del fabbricato che ha acquisito per accessione.
Mio zio invece ci ha offerto 4.000 euro!

Usucapione. Maria ha sempre avuto il possesso del terreno.
Se Antonio dice che dal 1981 al 2001 - in questi venti anni - ha avuto il possesso del terreno, può rivendicare oggi nel 2017 l'usucapione?
Da quando parte? Ad esempio: per fare l'usucapione oggi, i venti anni da quando ricorrono?

 

[Luigi Criscuolo]

Nell'atto notarile è espressamente scritto che Maria e Antonio "comprano in parti eguali fra loro un zona di terreno".

"comprano in parti uguali" significa 50% di proprietà di tutto il terreno e non che comprano settori di terreno di ugual pezzatura. La loro è una proprietà indistinta.

Maria ha sempre avuto il possesso del terreno.

non direi proprio se, come scrivi, Antonio ha costruito una casa sopra al terreno "come se fosse di sua esclusiva proprietà". Se poi Antonio ha utilizzato tutta la cubatura edificabile del terreno di fatto ha impedito a Maria di fare altrettanto. A meno che Maria dimostri che nella parte lasciata libera dalla costruzione lei ci coltivava le patate: in questo caso lei aveva mantenuto il possesso sul terreno.
L'usucapione potrebbe essersi compiuta, perché la signora Maria non ha mai esercitato alcuna azione per interrompere l'uso esclusivo del terreno. Leggi qua
Usucapione del comproprietario e comunione ordinaria o ereditaria
Possibile l’usucapione del bene in comunione (una casa, un’area condominiale, ecc.)
l'unico appiglio è la consanguineità per cui la signora Maria può appigliarsi al fatto che alla base della sua tolleranza c'è il vincolo di parentela per cui oralmente ha concesso in comodato d'uso gratuito la sua parte di comproprietà sul terreno.

 

[nicotropea]

A meno che Maria dimostri che nella parte lasciata libera dalla costruzione lei ci coltivava le patate: in questo caso lei aveva mantenuto il possesso sul terreno.

Maria, sin dall’acquisto del fondo, ha sempre compiuto tutti gli atti idonei necessari alla sua manutenzione ed ha sempre versato, di anno in anno dal 2009, e tutt’oggi continua a versare, la quota consortile di bonifica e tutte le imposte gravanti sullo stesso.
Sono elementi utili a scongirare un'usucapione?

 

[Gianco]

Sono elementi utili a scongirare un'usucapione?

No!

 

[Luigi Criscuolo]

Sono elementi utili a scongirare un'usucapione?

no. Anche le tasse pagate sul fondo non servono a scongiurare l'usucapione.

 

[nicotropea]

Ok. Le tasse ahinoi non servono. Che cosa può scongiurare l'usucapione?
La manutenzione, ovvero la pulizia del fondo stesso? Le testimonianze dei vicini?

 

[Gianco]

Il possesso continuato pubblico ed inequivocabile. Il possesso si ottiene eseguendo qualsiasi intervento una volta l'anno a distanza di meno di vent'anni.

 

[nicotropea]

Il possesso si ottiene eseguendo qualsiasi intervento una volta l'anno a distanza di meno di vent'anni.

La pulizia è da intendersi come intervento, o no?