Errore voltura catastale

[stemav]

Tutto parte da alcune anomalie: la mancata voltura catastale (evidentemente dovuta a errata compilazione o perché con sub errati). In partenza avresti dovuto incaricare un tecnico per dirimere queste anomalie. E' difficile per te rappresentare con precisione i fatti e le circostanze e per noi riuscire a darti consigli mirati, ma soltanto supposizioni.
Di certo c'è stato un errore o nell'atto ed avresti dovuto rivolgerti al notaio molto prima per chiedere spiegazioni. Oggi, noi possiamo soltanto fare delle supposizioni, anche perché non vediamo alcun documento.

Molto prima quando? E di quale notaio parli? Quello che negli anni Settanta ha fatto l'atto notarile di mio padre (impossibile) o quello che ha fatto l'atto per il garage dell'altro proprietario?

In ogni caso, tutto questo casino l'ho scoperto lo scorso 10 marzo, quindi non so quanto prima avrei dovuto occuparmene.

Il fatto che la casa fosse intestata ancora a mio padre (anche se non sono riuscito a scoprire quando sia stata fatta la voltura) lo sapevo da anni, ma c'è questa tremenda diceria secondo cui i dati catastali spesso sono errati, fa fede la Conservatoria. E dalla Conservatoria ho fatto l'ispezione ipotecaria in cui risulta che casa e garage, tramite successione, sono intestati a noi figli da più di 20 anni or sono. Poi però, per vendere, dicono che i dati catastali devono essere corretti. E allora non fa più fede la Conservatoria?
Da questa storia ho imparato che i dati catastali devono essere aggiornati, quella diceria è falsa.

Il garage, effettivamente, a parte l'indicazione sull'ispezione ipotecaria, non mi risultava intestato né a mio padre né a noi figli nei dati catastali, ma di nuovo ero convinto che i dati catastali spesso sono errati. Falso. Devono essere sempre corretti, altrimenti c'è qualcosa che non va.

Fortunatamente l'atto di compravendita che stavamo per portare a compimento, a causa della situazione che stiamo vivendo, è stato rimandato di due mesi, durante i quali devo assolutamente risolvere tutto e avere intestato a noi il garage che ora è intestato all'altro, e far intestare a lui il garage che d'ufficio è stato intestato a mio padre. Non mi sembra una cosa impossibile.

 

[Gianco]

La proprietà la dimostri con le risultanze della conservatoria, salvo diritti acquisiti non trascritti. Nel tuo caso, sembra che non ci sia corrispondenza fra catasto, conservatoria e realtà. Pertanto, non puoi fare sa meno di coinvolgere un tecnico che faccia una ricerca e trovi l'inghippo. Di certo c'è che la storia non corrisponde ai documenti ufficiali.

 

[salves]

Secondo la mia esperienza occorre che confronti la planimetria del garage intestato e se esiste l'elaborato planimetrico con la descrizione dei confini del garage nel titolo di acquisto di tuo padre e trarre le considerazioni. Il tutto assistito da un tecnico.

 

[Gianco]

Di certo è necessario essere nel possesso. Poi la storia va ricostruita e laddove ci fossero delle irregolarità, possono essere ricostruite in una perizia giurata ovvero nell'atto pubblico. E' evidente che chi si dichiara proprietario resterà responsabile. Ovviamente in queste circostanze la continuità storica diventa un'utopia.

 

[stemav]

Sicuramente ne uscirò bene da questa storia, anche con l'ausilio di un tecnico.

A proposito di corrispondenze, nell'atto notarile di mio padre c'è corrispondenza tra quanto indicato come garage compravenduto in tale atto e la tabella del regolamento condominiale (il numero e la posizione coincidono con il garage da noi occupato), ma purtroppo, come ormai sapete, non si fa riferimento al sub (c'è solo foglio e particella).

A tale sub, però, si è fatto riferimento nella pratica edilizia degli anni Ottanta fatta da mio padre, nessuno gli ha contestato che tale garage non fosse suo.

A tale sub si è fatto riferimento nella dichiarazione di successione di mio padre fatta alla fine degli anni Novanta. Non chiedetemi da dove sia stato tirato fuori perché non avevo l'età per occuparmi di queste cose. Ma qualcuno (forse il notaio) ha compilato quei dati.
La richiesta di voltura di casa e garage verso noi figli eredi, fatta in occasione della dichiarazione di successione, non è stata riportata subito all'epoca nei dati catastali. Perché?

Quello di cui sono certo, perché ho una visura catastale del periodo in cui è morto mio padre, è che entrambi i garage, di mio padre e del vicino, erano ancora intestati al vecchio proprietario al momento della morte di mio padre. Per chiarezza, per vecchio proprietario intendo colui che negli anni Settanta era proprietario dell'intero stabile e dei garage, e che poi un po' alla volta ha venduto tutto.

Il vicino ha acquistato il garage prima della morte di mio padre, e anche nel suo caso non è stata fatta subito la voltura, che è stata fatta dopo la morte di mio padre. In quel momento, sono sicuro, siccome entrambi i garage erano ancora intestati al vecchio proprietario, l'impiegato che ha fatto la voltura ha tirato a sorte. L'errore sta lì e ne avrò la conferma quando entrerò in possesso della copia dell'atto notarile del vicino di garage, da cui avrò la conferma che il sub non è stato indicato nemmeno lì, per contro l'atto farà sicuramente riferimento al garage da lui effettivamente occupato. Se così non fosse, il vicino si sarebbe già lamentato dal momento del suo acquisto quasi 30 anni fa.

Forse la vedete ancora ingarbugliata, ma a me si è chiarito tutto in testa. Bisogna solo rimettere le cose a posto per permetterci di vendere il garage giusto, ossia quello che noi occupiamo sebbene intestato (per errore) al vicino. Perché a parte questa intestazione errata, tutti i documenti e la storia provano cosa è di chi nella realtà dei fatti.

 

[Gianco]

In ultima analisi puoi presentare una rettifica della successione di tuo padre, indicando il subalterno esatto al posto di quello dichiarato precedentemente.

 

[stemav]

In ultima analisi puoi presentare una rettifica della successione di tuo padre, indicando il subalterno esatto al posto di quello dichiarato precedentemente.

Non è ciò che voglio e questa soluzione presenta anche delle criticità.

Innanzitutto il subalterno giusto è quello indicato in successione, a prescindere dal fatto che successivamente alla successione sia stato erroneamente intestato all'altro.

Poi, la rettifica comporta dei costi come se si facesse una nuova successione? Non mi sono ancora ben informato a riguardo, ma non mi sembra giusto sostenere un tale esborso economico per rettificare qualcosa che era giusto in principio.

Ma anche qualora facessimo la rettifica, di fatto erediteremmo il garage attualmente occupato dal vicino. L'acquirente però ha visto e vuole quello che la storia dice essere il nostro garage (attualmente intestato all'altro). Mica possiamo tacere questo fatto all'acquirente indicando nell'atto una cosa e vendendogliene un'altra. Di norma credo che praticamente nessuno vada a verificare la corrispondenza tra dati catastali e disposizione degli immobili, al più verificano la corrispondenza tra dati catastali e intestazione. Però non mi piace una cosa del genere.

Infine, rettificando dovremmo andare dal vicino e dirgli: "Sai che dobbiamo scambiarci i garage?" È assurdo.

Poi questa situazione di immobilità in cui è doveroso non uscire se non strettamente necessario rende il tutto ancora più ansiogeno.

Quindi ho deciso di inviare subito un'email al notaio che ha redatto l'atto del vicino, dato che ho visto che è ancora in attività, in modo da sapere modalità e costi per conoscere le informazioni inserite in quell'atto. La domanda principe è: "È indicato anche il sub oppure no?" La scoperta di queste informazioni dirigerà il modo di comportarsi. Magari risponde perché lavora anche se chiuso al pubblico, magari non risponde perché totalmente chiuso e allora attenderò.
Tanto si tratta di informazioni che serviranno anche al tecnico a cui alla fine dovrò rivolgermi affinché rimetta le cose a posto.

 

[Gianco]

Riepilogando, se nella successione avevate indicato il subalterno corrispondente all'immobile posseduto, il problema è sorto per un'errore del sub indicato nell'atto del vicino. A questo punto non devi fare altro che intimare al vicino di porre rimedio all'errore commesso. Se l'atto del vicino avesse riportato un sub inesatto, la colpa non è imputabile al notaio perché lui redige il rogito sulla base delle dichiarazioni del venditore e prima di farlo firmare dalle parti e sigillarlo con il suo timbro e firma lo legge alle parti che quindi sono consapevoli di quello che sottoscrivono. A mio parere sarebbe sufficiente che il tuo vicino stipuli un atto di rettifica.

 

[stemav]

Riepilogando, se nella successione avevate indicato il subalterno corrispondente all'immobile posseduto, il problema è sorto per un'errore del sub indicato nell'atto del vicino. A questo punto non devi fare altro che intimare al vicino di porre rimedio all'errore commesso. Se l'atto del vicino avesse riportato un sub inesatto, la colpa non è imputabile al notaio perché lui redige il rogito sulla base delle dichiarazioni del venditore e prima di farlo firmare dalle parti e sigillarlo con il suo timbro e firma lo legge alle parti che quindi sono consapevoli di quello che sottoscrivono. A mio parere sarebbe sufficiente che il tuo vicino stipuli un atto di rettifica.

Ciao a tutti. Vi porto qualche aggiornamento.
Ho contattato il notaio che ha redatto l'atto del vicino e mi ha confermato che in esso è segnato il nostro subalterno. Tutti gli altri dati inseriti (riferimento al regolamento condominiale, numero di pratica edilizia in sanatoria), tuttavia, fanno riferimento all'altro immobile. Evidentemente c'è stato un errore all'epoca dovuto, suppongo, al fatto che quando il vicino ha redatto l'atto, entrambi i garage erano ancora intestati ai vecchissimi proprietari (non era mai stata fatta una voltura, pare che una volta le cose era più pasticciate di oggi).
Anche il notaio ha parlato di atto di rettifica, ma vuole prima recuperare qualche informazione in più. Tutta questa comunicazione l'abbiamo fatta per email e telefonicamente, non ho neanche visto in faccia questo notaio. Di questi tempi si può solo andare avanti così.
Vi aggiornerò

 

[stemav]

Dopo tantissimo tempo vi scrivo per dirvi che si è concluso tutto nel migliore dei modi. Il proprietario dell'altro box si è dimostrato disponibilissimo: sebbene viva e lavori in un'altra città, si è recato dal notaio per fare l'atto di rettifica e con questo in mano sono andato al Catasto per fare le opportune correzioni. Il notaio non ha fatto pagare nessuno, né me né il proprietario dell'altro box, ritenendo che in qualche modo sia stata responsabilità anche sua all'epoca essersi fidato di tecnici che non hanno fatto bene il loro lavoro. Sono stati davvero tutti gentilissimi e disponibilissimi, e una cosa che qualche mese fa mi sembrava un problema insormontabile si è risolto alla perfezione. Sicuramente il lockdown mi ha reso più angosciante l'attesa, ma anche questa è andata