Ereditato immobile difforme da progetto

[tonymar54]

Buongiorno,
ho ereditato dai miei genitori una villetta unifamiliare in provincia di Milano ) costruita alla fine degli anni ’50.

La villetta disposta su due piani di cui uno seminterrato e’ di circa 90 mq di superficie su entrambi i piani.

Durante la verifica in comune per la ristrutturazione della villetta sono emerse alcune difformità rispetto al progetto originale depositato ai tempi pressi l’ufficio tecnico del comune.

La principale difformita’ riscontrata e’ l’altezza della cantina che misura m 2,65 contro m 2,30 presente nel progetto originale.

Volevo un consiglio su come e' meglio affrontare la problematica (la via piu' economica) visto che come erede ho l'obbligo di denunciare la difformità in comune :

• non dichiarare e portare l'altezza della cantina all'altezza di m 2,30 come nel progetto originale tramite la realizzazione di un vespaio areato.
  
  
• dichiarare la difformita’ riscontratra al comune e pagare l'eventuale differenza in termini di oneri di orbanizzazione.
• aggiungere nella richiesta dei lavori di ristrutturazione che vorrei eseguire (rifacimento pavimenti,rivestimento bagno ed impianti) anche la modificsa dell'altezza del soffitto della cantina da m 2,30 (come risulta in comune) a m 2,65 attuali.

Inoltre volevo sapere se potrei approfittare della nuova norma che consente in Lombardia di considerare come abitabili, le cantine se l'altezza del soffitto e' di almeno m 2,40 ?.

Antonio.

 

[Dimaraz]

Domanda mal posta ...se dai preferenza alla minor spesa non fai nulla.

Personalmente, visto che comunque vuoi fare lavori prendi l'occasione "regolarizzando" una altezza superiore si da rendere abitabile il seminterrato.

Affidarsi ad un tecnico professionista in loco diventa imprescindibile.

 

[Excalibur]

Ti consiglio di rivolgerti a un tecnico che possa consigliarti la scelta migliore: anche il ripristino delle difformità ha le sue regole e non è detto che abbassare il soffitto come da proposto possa sanare la difformità.

 

[Jan80]

Dipende tutto se ti interessa rendere abitabile o meno il seminterrato: la via dal costo minore è indubbiamente quella del ripristino dello stato legittimo (riportare la cantina a 2,30 m), ma forse ti è più conveniente "modificare" tale altezza senza però far vedere che intacchi le strutture, altrimenti son dolori! Magari prima prova a farti fare un preventivo grossolano dal tuo tecnico per il calcolo di oneri ed eventuali monetizzazioni di servizi non reperibili.

 

[Luigi Criscuolo]

non è che il seminterrato è stato dichiarato alto 2,30 m per rispettare la cubatura concessa per la costruzione all'epoca della concessione edilizia e poi, visto che nessuno controlla, lo si è costruito di 2,65 di altezza?

 

[griz]

la difformità non sembra rilevante ai fini urbanistici, potrebbe essere semplicemente nata per iniziativa del proprietario e messa in pratica dal costruttore, allora si faceva questo ed altro, la scheda catastale che altezza riporta? Comunque una sanatoria di un abuso simile è fattibile e a naso direi anche poco costosa. Il recupero dei seminterrati ai fini abitativi è una cosa da valutare con molta accortezza e da quanto ho capito non è ancor achiaro quali parametri igienico-sanitari andranno rispettati e dai comuni arrivano ostruzioni

 

[Gianco]

Il progetto del seminterrato prevedeva h 2,30 perché probabilmente con 2,40 diventava abitabile pertanto tutto il volume veniva computato abitativo superando il volume massimo edificabile. Il consiglio è quello di sollevare il pavimento con un vespaio e portarlo all'altezza di progetto. Oggi non permettono più di realizzare locali abitativi nei seminterrati per una questione di sicurezza, vuoi per via del gas che resterebbe nella parte interrata e per le alluvioni che renderebbe pericolosa la permanenza degli abitanti.

 

[tonymar54]

la difformità non sembra rilevante ai fini urbanistici, potrebbe essere semplicemente nata per iniziativa del proprietario e messa in pratica dal costruttore, allora si faceva questo ed altro, la scheda catastale che altezza riporta? Comunque una sanatoria di un abuso simile è fattibile e a naso direi anche poco costosa. Il recupero dei seminterrati ai fini abitativi è una cosa da valutare con molta accortezza e da quanto ho capito non è ancor achiaro quali parametri igienico-sanitari andranno rispettati e dai comuni arrivano ostruzioni

In attesa di scegliere un professionista, ho verificato all'esterno che l'altezza da terra al pavimento del piano rialzato e' effetivamente maggiore di 20 cm rispetto al progetto originale.
I rimanenti 15 cm di differenza probabilmente dipendono dal fatto che in cantina non e' stata ancora fatta la pavimentazione ( rifinitura a cemento) e posso comunque recuperarli quando verra' realizzata la pavimentazione.
Purtroppo il disegno presente al catasto abbastanza recente (2008) , conferma le misure del progetto originario in quanto la casa come quasi tutte quelle costruite alla fine degli anni 50 non era accatastata ed il professionista incaricato da mio padre ha fatto un semplice copia incolla dal progetto originale per eseguire l'accatastamento senza eseguire nessuna misurazione.
Ho parlato con alcune persone proprietarie di case costruite nello stesso periodo nella zona e hanno confermato che una volta si faceva il progetto, ma poi le modifiche eventuali apportate in fase di costruzione non venivano registrate in comune.
Per quanto riguarda l'aumento della volumetria risultante dall'abuso, non dovrei avere problemi perche' il terreno e' di circa 1000 mq e l'indice e 0,9 mc per mq.
Probabilmente dovro' sborsare un po' di soldi per la sanatoria e il maggiore volume = 0,20 X 97 mq = MC 19,7.
Se poi si vuole rendere abitabile tutta la cantina rispettando i parametri igienico saitari previsti dall'attuale legisazione allora i soldi da sborsare dovrebbero essere parecchi.

Antonio

 

[Gianco]

Per quanto riguarda l'aumento della volumetria risultante dall'abuso, non dovrei avere problemi perche' il terreno e' di circa 1000 mq e l'indice e 0,9 mc per mq.
Probabilmente dovro' sborsare un po' di soldi per la sanatoria e il maggiore volume = 0,20 X 97 mq = MC 19,7.

L'indice volumetrico che hai indicato che siamo in zona di espansione.
Pertanto, il discorso cambia se il tuo lotto è all'interno di una lottizzazione nella quale la volumetria viene assegnata a prescindere dall'estensione del terreno. Quindi se ricadi in questa ipotesi, verifica nel piano di lottizzazione quali sono i parametri relativi al tuo lotto.

 

[griz]

n Lombardia i piani seminterrati al di sotto di m 2,70 solitamente non costituiscono volume edificatorio, sono accessori quindi esclusi dal calcolo