Eredità immobile minori

[dadani]

Concordo con il fatto che i passaggi di proprietà sono sempre onerosi, infatti il gioco varrebbe la candela solamente nel caso in cui io mi liberassi dell'IMU seconda casa, mio e dei miei figli. Per carità, forse non ammortizzerei la spesa notarile, ecc., rispetto all'IMU, ma approfitterei dell'occasione per cedere la mia parte, che trovo giusto che venga data a mio suocero, oppure ai miei figli.

 

[iaragos]

Per i miei figli la prima casa è il tetto sotto il quale vivono, ecco l'inghippo, quindi quella risulta seconda casa, e, ahimè, si prevedono rincari.
E chi paga? I possessori delle quote...

no, signora. il coniuge superstite (suo padre) pur condividendo la proprietà pro-quota con i coeredi, è titolare del diritto reale di abitazione e pertanto è lui il soggetto passivo tenuto al versamento dell'IMU (con aliquota ridotta per l'abitazione principale).

P.S. l'IMU pro-quota tra comproprietari vige unicamente nel caso in cui nessuno di essi sia titolare di altro diritto reale sull'immobile (usufrutto - che va attribuito espressamente - o diritto di abitazione - che sorge automaticamente in capo al coniuge superstite, come già detto)

 

[dadani]

no, signora. il coniuge superstite (suo padre) pur condividendo la proprietà pro-quota con i coeredi, è titolare del diritto reale di abitazione e pertanto è lui il soggetto passivo tenuto al versamento dell'IMU (con aliquota ridotta per l'abitazione principale).

P.S. l'IMU pro-quota tra comproprietari vige unicamente nel caso in cui nessuno di essi sia titolare di altro diritto reale sull'immobile (usufrutto - che va attribuito espressamente - o diritto di abitazione - che sorge automaticamente in capo al coniuge superstite, come già detto)

Se così fosse Iaragos, non finirei più di ringraziarla...
E questo vorrebbe dire che il commercialista, nel mio caso patronato, ha commesso un errore che persiste dal 2003.
In effetti ora che mi ci fa pensare navigando su internet magari per altri motivi avevo visto che l'ICI era una tassa che spettava all'usufruttario, ma ho sempre creduto che questo fosse un caso diverso.
Per intanto, la ringrazio molto per la sua disponibilità.

 

[erwan]

non me ne stupirei: già per un dottore commercialista sarebbe stata una questione non proprio banale, e chi non conosca bene la questione civilistica la tralascia regolarmente.
probabilmente il diritto non era contemplato nella dichiarazione di successione, e neppure compare catastalmente; sono anche praticamente sicuro che non sia stato trascritto (a maggior ragione se come indovino non c'era alcun testamento).

 

[dadani]

non me ne stupirei: già per un dottore commercialista sarebbe stata una questione non proprio banale, e chi non conosca bene la questione civilistica la tralascia regolarmente.
probabilmente il diritto non era contemplato nella dichiarazione di successione, e neppure compare catastalmente; sono anche praticamente sicuro che non sia stato trascritto (a maggior ragione se come indovino non c'era alcun testamento).

Bene! Meno male che si va dai professionisti per essere sicuri di non sbagliare!
E...immagino che un risarcimento nel caso, me lo posso scordare...o no?

 

[iaragos]

Il problema "trascrizione" sollevato da Erwan è probabilmente il nodo della questione.

Mi spiego.
Posto che l'acquisto del diritto di abitazione in favore del coniuge superstite sorge ex lege (art. 540 cod. civ. "Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati sono riservati il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni") e che solitamente la successione viene trascritta (così che vi sia anche la voltura catastale in favore degli eredi), rimane il problema dell'accettazione dell'eredità: gli eredi (compreso il coniuge) potrebbero non avere accettato l'eredità. L'art. 2643 n. 4 cod. civ. dispone che "Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione..[omissis]..il diritto di abitazione"; a sua volta, l'art. 2648 cod. civ. dispone che "Si devono trascrivere l'accettazione della eredità che importi l'acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell'art. 2643...[omissis].." e prosegue dicendo che tale trascrizione può operarsi o in forza di dichiarazione espressa dell'erede (in atto pubblico o scrittura privata autenticata) ovvero in forza di altro atto che, in base all'art. 476 cod. civ., implichi accettazione tacita dell'eredità (queste ipotesi non sono "tipizzate" per cui occorre verificare caso per caso). Ciò si rende necessario perchè il fatto che ci sia stata una successione non implica che gli eredi abbiano accettato l'eredità. Quindi, per i terzi (ad esempio una banca che iscriva ipoteca a garanzia di un mutuo) la sussistenza o meno del diritto di abitazione (che pur sorge ex lege) è conoscibile unicamente se trascritto.

Per quanto ci interessa, il caf non è tenuto ad approfondire a tal punto i dati emergenti dalla visura catastale che solitamente ci si limita a produrre (occorre un estratto dei registri immobiliari fatto in conservatoria per vederlo, ammesso che ci sia) per cui una loro responsabilità in tal senso non la vedo; certo, nel momento in cui consta loro l'acquisto per successione, potrebbero "allarmare" l'erede dichiarante perchè si attivi in tal senso. Diverso il caso del notaio, nel caso in cui la successione sia passata attraverso di lui. Il notaio non può ignorare queste cose (in teoria eh, perchè in pratica metà dei problemi che abbiamo in tribunale sugli immobili derivano da negligenze varie dei notai...e hai voglia a farne valere la responsabilità!).
Insomma, signora, per sanare la situazione da oggi in poi, attivatevi per trascrivere 'sto diritto: andate dal notaio e chiedete di fare accettazione con scrittura privata autenticata da trascrivere.

O.T. per Erwan: la questione l'ho approfondita proprio ieri in relazione a quel problema di mancata trascrizione della successione che mi sta bloccando l'esecuzione immobiliare, ricordi? Ebbene, pare che supererò il problema facendo trascrivere l'accettazione tacita in forza di quel contratto di permuta che ho rintracciato: il notaio che ha rogato quell'atto avrebbe dovuto necessariamente trascrivere contestualmente l'accettazione tacita, così superando il problema anteriore della mancata trascrizione della successione...pensa te! E io che sto girando come una trottola da quattro mesi ...maledetta ignoranza (mia e del giudice dell'esecuzione certamente, ma non possiamo mica conoscere tutto lo scibile, ma soprattutto della direttrice della conservatoria, porco cane (!) (scusa...), che non ha altro da sapere per fare il suo mestiere! del notaio non parlo perchè sono una signora )

 

[dadani]

Il problema "trascrizione" sollevato da Erwan è probabilmente il nodo della questione.

Mi spiego.
Posto che l'acquisto del diritto di abitazione in favore del coniuge superstite sorge ex lege (art. 540 cod. civ. "Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati sono riservati il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni") e che solitamente la successione viene trascritta (così che vi sia anche la voltura catastale in favore degli eredi), rimane il problema dell'accettazione dell'eredità: gli eredi (compreso il coniuge) potrebbero non avere accettato l'eredità. L'art. 2643 n. 4 cod. civ. dispone che "Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione..[omissis]..il diritto di abitazione"; a sua volta, l'art. 2648 cod. civ. dispone che "Si devono trascrivere l'accettazione della eredità che importi l'acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell'art. 2643...[omissis].." e prosegue dicendo che tale trascrizione può operarsi o in forza di dichiarazione espressa dell'erede (in atto pubblico o scrittura privata autenticata) ovvero in forza di altro atto che, in base all'art. 476 cod. civ., implichi accettazione tacita dell'eredità (queste ipotesi non sono "tipizzate" per cui occorre verificare caso per caso). Ciò si rende necessario perchè il fatto che ci sia stata una successione non implica che gli eredi abbiano accettato l'eredità. Quindi, per i terzi (ad esempio una banca che iscriva ipoteca a garanzia di un mutuo) la sussistenza o meno del diritto di abitazione (che pur sorge ex lege) è conoscibile unicamente se trascritto.

Per quanto ci interessa, il caf non è tenuto ad approfondire a tal punto i dati emergenti dalla visura catastale che solitamente ci si limita a produrre (occorre un estratto dei registri immobiliari fatto in conservatoria per vederlo, ammesso che ci sia) per cui una loro responsabilità in tal senso non la vedo; certo, nel momento in cui consta loro l'acquisto per successione, potrebbero "allarmare" l'erede dichiarante perchè si attivi in tal senso. Diverso il caso del notaio, nel caso in cui la successione sia passata attraverso di lui. Il notaio non può ignorare queste cose (in teoria eh, perchè in pratica metà dei problemi che abbiamo in tribunale sugli immobili derivano da negligenze varie dei notai...e hai voglia a farne valere la responsabilità!).
Insomma, signora, per sanare la situazione da oggi in poi, attivatevi per trascrivere 'sto diritto: andate dal notaio e chiedete di fare accettazione con scrittura privata autenticata da trascrivere.

O.T. per Erwan: la questione l'ho approfondita proprio ieri in relazione a quel problema di mancata trascrizione della successione che mi sta bloccando l'esecuzione immobiliare, ricordi? Ebbene, pare che supererò il problema facendo trascrivere l'accettazione tacita in forza di quel contratto di permuta che ho rintracciato: il notaio che ha rogato quell'atto avrebbe dovuto necessariamente trascrivere contestualmente l'accettazione tacita, così superando il problema anteriore della mancata trascrizione della successione...pensa te! E io che sto girando come una trottola da quattro mesi ...maledetta ignoranza (mia e del giudice dell'esecuzione certamente, ma non possiamo mica conoscere tutto lo scibile, ma soprattutto della direttrice della conservatoria, porco cane (!) (scusa...), che non ha altro da sapere per fare il suo mestiere! del notaio non parlo perchè sono una signora )

Grazie ancora, vedrò di fare ciò che mi ha consigliato, e nel frattempo cercherò di non pensare all'ICI pagato fino ad ora...