Elezione Amministratore di Condominio

[Antonio Azzaretto]

Spesso, guardando i Condòmini che si presentano in assemblea, mi torna in mente la storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio:

"Gennaro", dice "Svegliati!"
Gennaro risponde: "Non voglio alzarmi papà".
Il padre urla: "Alzati, devi andare a scuola".
Gennaro dice: "Non voglio andare a scuola".
"E perchè no?" Chiede il padre.
"Ci sono tre ragioni", risponde Gennaro:
"Prima di tutto è una noia; secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola".
E il padre dice:
"Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola:
Primo perchè è tuo dovere; secondo, perchè hai quarantacinque anni, e terzo, perchè sei il preside".




Svegliatevi, svegliatevi, siete adulti. Siete troppo grandi per dormire.

Svegliatevi!

Se non vi prendete "voi" le vostre responsabilità, qualcuno le prenderà al posto vostro e si prenderà cura dei "suoi" interessi.

......."L' amministratore ci pensa!", ecco quì la chiave di accesso alla gestione "malandrina" della casa!

"A cosa pensa?"....mi chiedo....."Smetta di pensare! Parliamone insieme, e, insieme, decidiamo quali servizi vogliamo e come vogliamo ottenerli!".

....Perchè tutto non si può avere! E' opportuno chiarire questo concetto per evitare di andare in cerca di amministratori "salvatori della patria".

E' necessario riuscire a "vedere" oltre la figura che chiamiamo amministratore di condominio!

Per riuscire a "vedere" la realtà, è sufficiente guardare "oltre" il signore che arriva ogni anno per chiedere di essere "riconfermato" con il vostro voto in assemblea.

Se andate a visitare gli studi che si occupano di gestione immobiliare, vedrete professionisti e fornitori di ogni ramo: Tecnico, amministrativo, fiscale, assicurativo.....che forniscono "servizi" per conto dello studio amministrativo.....cioè LUI ordina i servizi, e VOI....pagate!

.....Una vera pacchia, ma non per voi!!!

Voi, senza saperlo, "pagate" fornitori che non avete scelto, che lavorano come "partners" dell' amministratore.

Più esattamente si può scrivere che l' amministratore assume il ruolo di "procacciatore di affari" per i "suoi" fornitori!

.....scusate se sono ripetitivo: Gli "affari" i fornitori li fanno con gli amministratori! Non li fanno con "voi", anche se, in pratica, siete "voi" i "clienti" a tutti gli effetti, visto che "pagate" tutti i servizi tramite le rate condominiali.

Chi è tutta questa gente che lavora per voi?

Che ne sapete se i "vostri" fornitori lavorano bene o lavorano male?

Perchè ci deve essere questa enorme confusione di responsabilità e di compiti, che "obbliga" chi vi rappresenta (il vostro amministratore) a organizzare una rete di rapporti commerciali che lo "supporti" nel suo lavoro?

La risposta è semplice: Perchè voi non ci avete pensato! Non avete trovato professionisti e tecnici di vostra fiducia! Non vi siete preoccupati di "dirigere" l' amministratore, e lo avete lasciato "libero" di gestire i vostri interessi.

Viva la libertà!

.....ma vi chiedo umilmente:

"Cosa farà una libera volpe, chiusa in un libero pollaio, in mezzo a tante libere galline?"

Mi sta tornando in mente la scena dei condòmini che si recano in assemblea, spesso senza avere la minima consapevolezza dei problemi in discussione.

Ma voglio dirvi che non è colpa vostra......Se le cose nel vostro condominio vanno male non è colpa vostra, ma di un sistema di regole sbagliato!

Non ci credete?

Va bene! Facciamo un piccolo test:

Voglio diventare l' amministratore di casa tua!

.....dunque,

I soldi che mi servono me li dai in anticipo a rate.

Se non me li dai, ti obbligo a pagare minacciandoti con lettere raccomandate, e poi promuovo anche azioni legali nei tuoi confronti.

Se devi fare la spesa mi telefoni e mi dici cosa ti serve....e poi non ti preoccupare: Ci penso io ad andare al supermercato e dal panettiere e ti porto la spesa.

Se devi dipingere le pareti o aggiustare i mobili, mi telefoni...e non ti preoccupare: Ci penso io a trovare i fornitori giusti per te, te li mando a casa e pensano a tutto loro.

....e così via per ogni tipo di servizio.........la carta igienica? Ci penso io! La tintoria? Sono quì per questo....etc...etc....

Alla fine dell' anno, ma anche dopo, a volte anche mesi dopo, ti mando a casa il rendiconto di tutto quello che ho speso......ma senza regole:

I conti li faccio come mi pare!

Se ho speso di più di quanto mi hai già anticipato, i soldi che non mi hai pagato in anticipo me li dai a conguaglio: Anche se i fornitori che hanno lavorato per te li ho scelti io; i lavori da fare li ho decisi io; il controllo del lavoro svolto l' ho eseguito io; le regole per stabilire la qualità dei lavori svolti le ho decise io.

Se invece ho speso di meno (Ipotesi improbabile, ma, comunque, possibile), i soldi avanzati NON te li restituisco: Li conservo a credito, e li "storno" dai soldi che mi darai "in anticipo" il prossimo anno.

L' unico "diritto" che ti resta è quello di "approvare" o di "non approvare" il rendiconto che ti faccio, e di "accordarmi" la fiducia per l' anno successivo.

Tu lo faresti un contratto così? .....beh, neanche io!

Aggiunto dopo 19 minuti :

E' ricercando l' impossibile che l' uomo ha sempre realizzato il possibile.
Coloro che si sono saggiamente limitati a ciò che appariva loro come possibile non sono mai avanzati di un solo passo.

Michail Bakunin

....benvenuti alla rivoluzione!

 

[pavlik02]

(...)
Devi farti un pò di esperienza piano piano e man mano che ti si presentano i problemi. Ad esempio, sai che un condominio deve avere il suo codice fiscale? Sai che ogni anno devi presentare il mod. 770 (ritenute di acconto sulle fatture delle pulizie scale, ascensore, etc.)? Il mod. 770 va presentato telematicamente, quindi sei in grado di compilarlo e presentarlo? Sai che la legge prevede per lavori di spesa rilevanti (rifacimento lastrico solare, rifacimento pareti esterne dello stabile, etc.) un compenso per l'amministratore tra il 2 e il 4% della spesa globale? Sai che quando paghi una fattura (tranne per l'ENEL) devi effettuare la ritenuta d'acconto del 4% e versarla il mese successivo entro e non oltre il giorno 15 tramite il modello F24?
(...)
ti suggerisco di acquistare a pochi euro (dalla Buffetti o in libreria) un libretto sul condominio che ti suggerirà e instraderà su come gestire al meglio le procedure e le atività condominiali. Ce ne sono tantissimi tra cui puoi scegliere e poi, in alternativa, scrivi sul forum quando hai un problema. Faremo a gara per risponderti. Un saluto da Pinomaga.

Si il codice fiscale ce lo abbiamo, del modello 770 non ne sapevo nulla e se è così tutte le spese dell'anno scorso della ditta di pulizie non sono state dichiarate dall'amministratore passato...si rischia qualcosa? Per le spese rilevanti non lo sapevo ma forse il compenso si avrà se sei iscritto all'albo e di sicuro andrà ad influire sul reddito complessivo dell'amministratore...il modello f24 va pagato anche per l'acqua?

(...)
Ti consiglio, prima di attivare l' avvocato, di tentare tutte le strade possibili per risolvere il problema in modo bonario (le strade possibili sono gli sms, le telefonate, le raccomandate, le trattative per estinguere il debito a rate).

Sono d'accordo, prima di procedere in maniera formale mi sono già attivato verbalmente e tramite lettera informale, non vorrei sembrare un agente di riscossione tributi...
Ti devo far notare che da sempre tutti i componenti del condominio partecipano per quello che possono alle "attività" quali assicurazione dello stabile, spurgo fogne, cercare ditte pulizie, tutto è alla luce del sole, o anche di cambiare semplicemente le lampade di illuminazione perchè ci rendiamo conto che tutto quello che hai illustrato e/o ammonito
(...)
LUI ordina i servizi, e VOI....pagate!
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l' amministratore assume il ruolo di "procacciatore di affari" per i "suoi" fornitori!
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Che ne sapete se i "vostri" fornitori lavorano bene o lavorano male?
La risposta è semplice: Perchè voi non ci avete pensato! Non avete trovato professionisti e tecnici di vostra fiducia! Non vi siete preoccupati di "dirigere" l' amministratore, e lo avete lasciato "libero" di gestire i vostri interessi.
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Viva la libertà!
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Ma voglio dirvi che non è colpa vostra......Se le cose nel vostro condominio vanno male non è colpa vostra, ma di un sistema di regole sbagliato!
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I conti li faccio come mi pare!
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L' unico "diritto" che ti resta è quello di "approvare" o di "non approvare" il rendiconto che ti faccio, e di "accordarmi" la fiducia per l' anno successivo.
(...)
Tu lo faresti un contratto così? .....beh, neanche io!
(...)
sarebbe una spesa faraonica che nessuno di noi si può permettere e che con la partecipazione anche minima di tutti (escluso i furbetti) si può andare avanti.
Ora tornando alla discussione vera e propria, ho iniziato questo dibattito per essere informato delle possibili competenze e relativi diritti e/o doveri sia di un amministratore condominiale che dei condomini non per sventolare una propaganda pseudo socio-politica...chissà poi per quale motivo tu debba incitare alla rivoluzione...di che cosa scusa? Dei condomini o del parafulmine?

 

[Antonio Azzaretto]

Ora tornando alla discussione vera e propria, ho iniziato questo dibattito per essere informato delle possibili competenze e relativi diritti e/o doveri sia di un amministratore condominiale che dei condomini non per sventolare una propaganda pseudo socio-politica...chissà poi per quale motivo tu debba incitare alla rivoluzione...di che cosa scusa? Dei condomini o del parafulmine?

Ho un progetto: Creare un network di comunità residenziali che si scambiano valore sociale ed economico; creare un modello di gestione condominiale uniforme, a cui tutti possano confrontarsi; creare delle procedure per promuovere gli amministratori più onesti, competenti e professionali.

Per raggiungere questi obiettivi è necessario un punto di confronto riconosciuto in cui si possa mettere in discussione la gestione amministrativa di ogni condominio, per poterla controllare e migliorare.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Ottima idea quella di Azzaretto ma attendiamo la riforma del condominio che dovrebbe essere legge a breve.
A Roma dove mi occupo anche di controversie condominiali gli amministratori che assisto hanno cominciato a non perdere tempo ad attendere i condomini morosi e a procedere con i decreti ingiuntivi ... poi basta notificarli e questi chiamano subito lo studio per pagare trovando subito i soldi che prima chissà perchè non c'erano ... miracoli della giustizia !!!
Avv. Luigi De Valeri:daccordo::daccordo:

 

[RivelazioneDonna]

La lettura dell'articolo 1129 e segg. del codice civile può aiutarci a capire molto bene l'importanza di un amministratore nell'ambito di un condominio. Personalmente vi consiglio di inserire la parola chiave: *********** nel motore di ricerca in google per accedere ad una banca dati di informazioni utili.

 

[Antonio Azzaretto]

Sto studiando il disegno di legge approvato alla Camera, e passato al Senato.
Ma sarei molto sorpreso se diventasse legge.
I nostri politicanti si stanno occupando di tutt' altro.

 

[pavlik02]

La lettura dell'articolo 1129 e segg. del codice civile può aiutarci a capire molto bene l'importanza di un amministratore nell'ambito di un condominio. Personalmente vi consiglio di inserire la parola chiave: *********** nel motore di ricerca in google per accedere ad una banca dati di informazioni utili.

Ciao RivelazioneDonna, prima di tutto ti do la benvenuta in questa discussione, poi ti ricordo che non si possono dare indicazioni specifiche con parole e frasi da ricercare su motori di ricerca che mandano direttamente a siti o addirittura incollare linki diretti, questo è vietato nei forum seri, quando si danno questi suggerimenti va fatto solo tramite messaggio privato.
vedi regolamento del forum al punto 2.6
Grazie.

 

[pavlik02]

Salve a tutti, un'informazione per sgrossare un pò la mia ignoranza: per la firma della delega all'amministratore e/o il legale che deve difendere dei diritti di rivalsa sulla ditta che ha costruito un immobile, basta specificare la questione in un punto di discussione dell'assemblea e che poi tutti firmano il verbale o è necessario firmare un altro foglio dedicato esclusivamente per la delega?
Grazie mille.

 

[Antonio Azzaretto]

E' necessaria e sufficiente una delibera approvata che autorizzi l' amministratore a tutelare gli interessi legali del condominio.
E' possibile, a mio giudizio anche più corretto, deliberare di affidare la difesa del condominio ad un avvocato specifico di fiducia del condominio.

 

[pavlik02]

quindi andrebbe bene scrivere così?

il sottoscritto (...) quale proprietario dell'appartamento sito al piano (...) interno (...)

DELEGA

• l’Avvocato (...) quale legale del condominio con incarico a difendere il Condominio di (...) nel processo di risarcimento del danno contro la ditta (...) presso il tribunale di (...) sezione di (...);

• delibero di nominare l’Avvocato (...) avente Studio Legale sito in (...) e conferisce all’amministratore sig. (...) il potere di sottoscrivere la relativa procura e tutti gli altri atti necessari alla lite giudiziaria.

luogo, data

firma