È possibile ipotecare la mia quota su alcuni immobili ereditati o utilizzarli come garanzia per un p

[Cassandra]

Buongiorno,

ho una situazione complicata con un'eredità e spero che possiate darmi qualche dritta.

Sono italiana ma vivo all'estero da vari anni. Recentemente è morto mio zio e sono subentrata a mio padre, premorto, come erede legittima insieme ad altri due zii. L'asse ereditario include 2 appartamenti e 1 garage. Siccome i tre immobili hanno valori molto diversi e uno di essi è "problematico", apparentemente l'intenzione dichiarata è quella di vendere gli immobili e dividere il ricavato in parti uguali. Tuttavia, la questione è spinosa perché il rapporto con gli altri due eredi è molto conflittivo, sono stata praticamente esautorata dal processo di compravendita e non ho alcuna fiducia nei loro confronti.

Io, nel frattempo, sto cercando di comprar casa per me e la mia famiglia qui in Spagna, dove vivo. Mi piacerebbe poter usufruire in tempi brevi del ricavato delle vendite degli immobili in Italia, ma so che potrebbero volerci secoli. Oltretutto, le banche di qui non considerano come garanzia il fatto che io sia co-proprietaria di questi immobili, poiché non si trovano in territorio spagnolo.

Mi chiedevo quindi se c'è un modo di ottenere, in Italia, un credito, un prestito o un'ipoteca sulla mia quota, in modo da poter almeno trarre vantaggio da questa eredità che, finora, mi ha portato solo grattacapi e spese.

Grazie

 

[mediagroup]

Buongiorno
ho anch'io una situazione simile, ma in italia.
qualcuno saprebbe darmi una risposta ???
grazie

 

[Mhuktidata]

È oltremodo difficile che una banca possa considerare una garanzia sufficiente per un mutuo una quota di un immobile in comunione, per l'estrema difficoltà che avrebbe di realizzare la sua garanzia in caso di insolvenza.
Non rientra proprio nei protocolli standard della banca fare cose del genere, almeno per i clienti retail.
In ogni caso puoi provare a chiedere in banca: magari per una cifra estremamente esigua e comunque offrendo altre garanzie (quinto dello stipendio, fideiussioni, pegni di titoli) la tua quota potrà esser considerata quale garanzia aggiuntia; difficilmente però te la valuteranno più di uno sputo.

 

[Cassandra]

Per Mhuktidata:

grazie, sei stato molto grafico
In effetti non mi dici nulla di nuovo di ciò che già temevo, e cioè che pur trattandosi di 3/3 di immobili non ne fanno 1 intero, quindi non potrei farci nulla senza la firma dei miei cari serpenti... volevo dire parenti. Calcolando poi che io vivo e lavoro all'estero come autonoma, e che l'Agenzia delle Entrate, almeno fino a quando si è aperta la successione, non sapeva manco che io esistessi, quello che tu chiami sputo si riduce a qualcosa di ben più scatologico.

Se invece uno degli immobili fosse esclusivamente di mia proprietà, sarebbe diverso?

 

[Cassandra]

AH! Ad ogni modo io non intendevo chiedere un mutuo per l'intero valore di un immobile nuovo portando come unica garanzia le mie quote, bensì chiedere un prestito con garanzia ipotecaria per una somma complementaria al mutuo principale, da accendere qui in Spagna.

 

[Mhuktidata]

AH! Ad ogni modo io non intendevo chiedere un mutuo per l'intero valore di un immobile nuovo portando come unica garanzia le mie quote, bensì chiedere un prestito con garanzia ipotecaria per una somma complementaria al mutuo principale, da accendere qui in Spagna.

Il discorso è sempre lo stesso: bisogna vedere fino a quanto la banca è disposta a darti in cambio di un'ipoteca su una quota di immobili in comunione. Generalmente molto poco, sempre ammesso che sia disposta ad accettare una garanzia del genere. Il punto dolente sta nel fatto che l'ipoteca su quota non dà diritto soltanto ad avere la garanzia reale rispetto ai beni che verranno assegnati in sede di divisione. Dal momento che la divisione giudiziale è l'antecedente logico della realizzazione della garanzia, e dal momento che detta divisione ha tempi lunghissimi e costi stratosferici, l'ipoteca iscritta su quota vale meno che zero.

 

[AlbertoF]

Per Mediagroup,
sulla base dei pochi elementi forniti e da quel poco che posso avere capito
Le soluzioni che hai a disposizione sono tre:
1) trattandosi di proprità indivisa per richiedere un mutuo da uno solo dei proprietari devono partecipare anche gli altri intestari;
2) meglio sarebbe procedere alla divisione dei beni in modo che tu risulti proprietaria di un immobile ben preciso di sola tua esclusiva proprietà sul quale poi in base al suo valore puoi richiedere un mutuo di regola all'8o%
(tieni presente che i beni provenienti da eredità pur in presenza di "comunione legale "sono beni personali e possono essere a loro volta venduti per riacquistare altro bene porsonale)
3) vendere l'intera proprietà e ripartirsi il ricavato
Ciao

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Alberto ha individuato la soluzione. Come Lei ben sà, in assenza di un testamento che abbia indentificato le assegnazioni dei beni, i beni medesimi fanno parte di una comunione ereditaria e pertanto la proprietà è indivisa (proprietà orizzontale) : tramite la divisione e conguaglio Lei potrebbe puntare a una "divisione" in modo tale che si costituiscano (anche previo conguaglio) proprietà singole (proprietà verticale). Da quel momento Lei potrebbe disporre del suo bene come le pare compresa l'accensione del mutuo. Questo è un obbiettivo concreto che si dovrebbe perseguire che fra l'altro dovrebbe coincidere con l'interesse di tutti e tre. L'altro è la vendita totale e la divisione dell'incasso (Diversamente si profila una lunga e defatigante causa giudiziaria tesa a che il giudice disponga una divisione giudiziale delle proprietà con conguaglio o l' estrazione a sorte o la vendita all'asta, il tutto preceduto da costose stime peritali ).
Visti i pessimi rapporti personali , a mio parere Lei dovrebbe dare procura speciale ad un professionista di sua fiducia che operi in loco per suo conto nei due sensi possibili (vendita totale o divisione) . Il terzo professionista non coinvolto emotivamente e presente il loco (Lei dalla Spagna ben difficilmente potrebbe essere protagonista degli eventi) forte del mandato potrebbe agire con la dovuta serenità e fare le proposte sensate pur di convenienza degli altri eredi.